安徽出**有限公司与叶**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人叶**与被上诉人安徽出**称出版集团物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方不服安徽省合肥市蜀山区人民法院2015年9月16日作出的（2015）蜀民二初字第01367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人叶**、被上诉**业公司的委托代理人钱进、赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年5月5日、2011年4月30日、2011年12月26日、2014年1月5日，出版**公司与书香苑小区业主委员会共签订了四份《物业服务合同》，合同约定：书香苑小区业主委员会选聘出版**公司对书香苑小区提供物业管理服务事宜，小区位于龙图路和笔架山路交汇处，物业类型为住宅（小高层、高层）、商业用房，建筑面积约10万平方米；合同履行期限为2010年5月1日至2014年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2010年5月1日至2011年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米0.98元／月收取（不包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2012年1月1日至2012年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.20元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2013年1月1日至2014年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.10元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年1-3月履行交纳义务。合肥市物价部门对上述收费标准予以批复认可。

原审法院另查明，叶**系书香苑小区幢室业主，房屋建筑面积163.21平方米。自2010年5月1日至2014年12月31日，被告累计拖欠原告物业服务费9808.80元（2010年5月1日至2011年12月31日物业费按0.98元／平方米计算合计为3198元，2012年全年物业费按1.20元／平方米计算合计为2302.80元，2013年1月1日至2014年12月31日物业费按1.10元／平方米计算合计为4308元），经出版**公司催要，叶**至今未缴纳。

原审法院又查明，涉案小区2012年1月1日至2014年12月31日期间的《物业服务合同》约定了业主或物业使用人如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。另，涉案小区是由普**公司开发建设。

出版**公司遂向原审法院起诉要求判令：1、叶**向出版**公司支付截至2015年初拖欠的物业管理费12415元、滞纳金4717元，以上两项合计17132元；2、叶**承担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：出版**公司与书香苑小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，合同应对小区全体业主发生法律效力，因此双方均应按照协议约定履行各自义务。出版**公司作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时予以解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。叶**作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对出版**公司在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与出版**公司积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因出版**公司服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。出版**公司主张普**公司将叶**自2009年1月1日至2010年4月30日所欠物业费的债权转让给出版**公司，因债权转让的证据不足，不予支持。出版**公司主张叶**支付所欠自2010年5月1日至2014年12月31日共计9808.80元的物业服务费，具有事实和法律依据，予以支持。叶**主张出版**公司不履行服务义务及未尽到管理责任，叶**提交的照片等证据材料虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映出版**公司在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致叶**与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。同时本案叶**提出因房屋存在质量问题多次反映一直得不到解决，拒交物业费是为督促出版**公司与普**公司沟通协调。从法律关系来说，虽房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但出版**公司作为小区物业当业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映的情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时告知业主向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。结合本案具体情况，原审法院对出版**公司向叶**主张支付滞纳金的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最**法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、叶**于本判决生效之日十日内一次性支付安徽出**有限公司自2010年5月1日起至2014年12月31日止的物业服务费9808.80元；二、驳回原告安徽出**有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取114元，由叶**负担25元，安徽出**有限公司负担89元。

上诉人诉称

叶**不服上述判决，向本院上诉称：一、债权转让及经营权转让不合法2010年4月合肥运**限公司私自将小区物业管理权转让给被上诉人，违反《前期物业管理服务协议》第一条”双方的权利和义务”中”甲方的权利和义务”第6条规定：”可委托专业服务公司承担本项目的专业服务业务，但不得将本项目的全部管理一并委托给他人”，转让是无效的。

二、被上诉人在一审中不具备合法诉讼主体资格。书香苑小区自集资建房至今从未召开过业主大会，2014年5月13日，代表业主委员会签订《物业服务合同》的业委会副主任叶**在安徽日报公开发表言论称，书香苑小区业委会成员选举是借助安**集团行政体系操作的，根本未召开过业主大会。叶**一直担任被上**公司副经理，所签订的合同完全倾向物业公司，广大业主利益得不到保证，其签字不具有合法性，所签订的《物业服务合同》无效。

被上诉人通过私下买卖的手段强行进入小区的一系列违法违规行为，已引起小区广大业主的强烈不满，2012年3月份书香苑146户业主联名要求规范小区管理并召开业主大会以及2012年6月份46户业主再次签名要求物业彻底整改和召开业主大会就是最好的证明。

综上，书香苑小区业主委员会系被上诉人利用安**集团行政体系操作成立的，不能够代表广大小区业主的真实意愿，小区物业公司的解聘与选聘以及物业合同的签订都是通过违法程序私下违规签订的，从未经业主大会批准，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十五条的强制性规定，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，所以被上诉人在小区进行所谓的物业服务不具有合法性，上诉人与被上诉人之间没有合法的物业合同关系。

三、被上诉人并未提供完善的服务，上诉人在一审提供证据足以证明被上诉人在安全防范、绿化保洁、公共场所管理、公共设施维护等方面存在严重问题。不应该全额收取上诉人物业费，应该予以打折。

四、被上诉人未尽到告知义务。因房屋质量问题，至今得不到解决，使得本人一直未能入住书香苑小区，严重影响了房屋的租售，本人每天要跑数公里的里程上下班，给本人在精神上和经济上造成巨大的损失，被诉人对上诉人的物业费不仅应该予以优惠收取，还应该因被诉人未尽到告知义务和欺骗行为须赔偿上诉人的巨大损失。【房屋维修费约4.5万元＋租金2000元／月木60月u003d16.5万元】

五、费用收入和支出不透明。被诉人安徽**业公司自强行介入书香苑小区以来，关于物业费用的收支情况，车位租金及小区公共设施租金、房屋维修金等的收入及流向情况，从未在小区公示过，严重违反了有关规定，侵犯了广大业主的知情权。

六、被上诉人超过2年诉讼时效，应当不予支持。

综上，故上诉请求：1．一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．一审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

出版**公司答辩称：1、对于债权转让程序合法有效，对于经营权转让对方混淆了委托与撤出的关系，前期物业公司撤出小区后由我方物业提供服务；2、我方具有合法的诉讼主体资格，根据法律规定业主委员会与物业公司签订的物业合同对业主具有约束力；3、我方已经提供了完善的物业服务，对方在一审中的照片证据；具有片面性，偶然性，甚至是刻意性，不能说明我方提供的服务有质量瑕疵；4、我方诉请没有超出两年诉讼时效，在一审中已经提交证据证明我方已经向对方进行多次催缴。

二审期间，双方均未提交新证据。

本院查明

二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：书香苑小**集团物业公司签订的《物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为书香苑小区业主的朱**具有约束力，出版集团公司本案诉讼主体适格，双方均应依约履行。

出版**公司为书香苑小区提供了物业服务，叶**作为业主，依据**务院《物业管理条例》的规定以及《物业服务合同》的约定，应当及时主动向出版**公司交纳物业费。叶**自2010年5月1日起拒绝向出版**公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有正当性、合法性承担举证责任。因物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响出版**公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。且叶**并无证据证明在其未交物业费期间，出版**公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。如出版**公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，尤其是出版**公司对叶**房屋是否存在的质量问题应负维修之责，叶**可以另案起诉出版**公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。

出版**公司是否存在收支不透明非本案所审理的范围。

关于诉讼时效问题，一审期间，出版**公司已提交相关催缴物业费的证据，说明在叶**物业费欠交期间，出版**公司向叶**主张权利的事实，案涉诉讼时效存在中断情形，至出版集团公司于本案起诉时，并未超过诉讼时效。

因出版**公司二审期间撤回上诉，故合肥运**限公司转让债权问题不作为二审审查的范围。

综上，叶**上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由叶**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日