宋**与张*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

族，农民，住邹城市。

委托代理人高*、韩**，山东**事务所律师。

被告张*，女，1977年11月29日出生，汉族，职工，住

邹城市。

委托代理人贾**、刘**，邹城英明法律服务所法律工作

者。

原告宋**诉被告张*房屋买卖纠纷一案，于2014年3月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宋**的委托代理人韩**、高*，被告张*及其委托代理人贾**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告宋**诉称，2013年12月12日中午，原告看到被告的卖房广告，在被告向原告承诺可以办理相关房屋产权手续的前提下，原告与被告就房屋买卖达成了口头协议，约定房屋总价428000.00元，原告于第二日即向被告支付了购房押金28000.00元。后原告经向相关部门咨询得知由于被告房产土地使用性质问题，无法办理房产手续。原告在得知实情后，多次要求被告返还购买购房押金，但被告拒不返还。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，依法判令被告返还原告购房押金28000元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告张*辩称，1、原告与答辩人之间达成的房屋买卖合同意向系合法有效的行为。虽然原告与答辩人仅是口头协商，但对于房屋价格的支付方式都进行了明确的约定：先是给答辩人2.8万元，把房屋定下来，好让答辩人不再另售他人；3到5天内给20万，签订正式买卖合同；年前付清剩余的20万元购房款。现双方虽未签订正式的房屋买卖合同行为已然生效。原告夫妻二人是经过慎重考虑之后作出的决定，给了答辩人2.8万元，以为交了押金就是把房子给定下来了，免得答辩人另外卖给别人，原告并明确表示该房屋不要再卖给别人。以上事实充分证明2.8万元的押金，性质上实为定金！且此收条是原告的丈夫亲笔书写，是在两人又一次看完答辩人的房子后写的，并且还注明“违约不退”四个字，由此可见二人买房的决心是很大的。这些都可证明买房子这事是原告夫妻二人经过商议后作出的重大决定。因此，原、被告之间的购房意向及定金收条均为合法有效的房屋买卖行为。2、原告诉称房子土地使用性质有问题，与本案无关联性。在原告首次看房时，答辩人就已明确告知：“我的房子没有房产证，要不然也不会卖的这样便宜，比有证的便宜10万多元。”原告看到房子很是喜欢，当场就表示一定会买这个房子。答辩人没有任何隐瞒，已明确告知原告为什么房子没有房产证：因为这个房子原来是肉联厂的集资建房，后来厂子倒闭了，去找了市委市政府很多次最后才给建好的，房产证的事情也是一直拖延着没有给办理，每次去找都要说给办，但就是没有行动。当时购房合同约定的给办理房产证，但是由于厂子倒闭了没有人给操心了。原告二人了解实际情况并经过商议后作出的购房决定。至于后期为什么原告要答辩人退钱，是因为原告不能依照自己的承诺3至5天内给付答辩人20万元的购房款，无力支付剩余的购房款，事实上是原告违约，是原告想终止房屋买卖合同，而不是原告诉称的答辩人的房屋不能办理房产证的问题。综上，由于原告的违约造成房屋买卖合同不能继续履行，依据定金规则和双方约定，2.8万元的购房定金不存在返还的问题，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

原告为证明自己的主张提交以下证据并经被告质证如下：

1、提交原告宋**的身份证复印件。证明原告宋**的诉讼主体资格。

2、提交邹城市石墙镇某村、邹城市公安局石墙派出所出具的证明信一份。证明宋**的曾用名为宋**的客观事实。

3、提交张*所贴的广告一份。证明：被告张*贴有售房的小广告，原告看到该广告之后与被告联系相关的购房事宜的客观事实。

4、提交张*出具的收到条一份。证明被告张*收到原告宋**的购房押金28000元的客观事实。

被告的质证意见为，对证据1、2、3、4均无异议，都属实。

被告为证明自己的主张提交以下证据并经原告质证如下：

1、提交由邹城市商务局出具的证明一份。证明被告的房产系合法建筑，对该房产享有所有权。

2、提交原、被告双方购买该房产的对话经过录音资料一份。证明购房之前被告已明确告知原告该房未办理房产证，原告对此也是明知的；证明原告因筹不齐20万元的购房款首先提出终止买房合同，是原告违约；证明原告交付的2.8万元，系购房定金属于定金性质。

3、提交情况说明一份。证明原告与被告从开始看房谈论价格，口头达成协议约定支付价款的时间及支付方式一系过程。

本院认为

原告的质证意见为，对证据1的真实性无异议。但对证明目的有异议，该证明仅仅只能证实该涉案房屋没有办理房产证，并不能证明被告对该房有所有权；对证据2的真实性不予认可，被告并没有提供该证据的来源，被告应当举证证明该证据不属于非法证据，且该证据作为录音证据未经公证，原告不予认可，其次对于该证据的证明目的有异议，从录音资料中并不能明确反映出在购房前被告已明确告知原告该房屋办不了房产证，录音资料中说的是五一之前给办。针对被告提出的原告因筹不齐20万元而提出终止，对这一块原告不予认可，原告是在得知该房产证无法办理时，为了索回押金所采取的一种方式方法，如果被告可以办理房产证原告愿意购买该房产，针对被告提出的原告交付的2.8万元为定金，原告不予认可，在该录音第三页最后一段被告已明确说明要是不买房子这个押金是没有商量的，这是被告的原话，从这句话可以反映出来该2.8万元为押金，而非定金，且被告提出2.8万元为定金并没证据证实。对证据3有异议，不予认可，该证据仅为被告陈述，首先不能作为证据使用。其次该陈述过程与本案争议焦点无关。

经审理本院认定，2013年12月13日，原告依照被告张贴的售房广告所提供的信息，原、被告进行联系沟通，口头协商达成如下一致意见：被告以42.8万元的价格将位于邹城市顺河路房产一处出售给原告，原告即时向被告缴纳购房押金2.8万元，原告为被告出具收条载明“收条今收到：宋**现金28000元为购房押金﹤注：违约不退﹥贰万捌仟元2013.12.13号张*”。当时约定三至五天支付20万元，年前付清全部房款。2013年12月18日，原告到被告家中告知被告，因为凑不齐钱，要求解除口头购房协议，并要求退回缴纳的押金2.8万元，遭到被告的拒绝。双方经协商未能达成一致意见，原告于2014年3月7日，诉至法院要求依法判令被告返还原告购房押金28000元，诉讼费由被告承担。庭审中，经调解未达成一致意见。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违背法律强制性规定，应依法认定有效。如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行，出卖人应承权利瑕疵担保责任。本案中，原被告双方虽然系口头协议但是系在充分协商，公平平等的情况下约定的，当事人真实意思表示一致，其行为是有效的民事法律行为，应当受到法律保护。本案中，原告没有合法理由终止履行房屋买卖合同，无故终止，构成完全违约，应承担违约责任。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告宋**的诉讼请求。

诉讼费500元由原告宋**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十四日