王**、林**与樊**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**、林爱琼诉被告邵**、姜**房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人倪**，两被告的共同委托代理人徐**、王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**、林**称，我们双方是夫妻关系，我方是广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号房屋的业权人。1989年12月18日，我方与邵**签订名为合作建房《协议书》，实为房屋买卖协议，约定邵**投资65000元，获得该楼房第二层共80平方米的所有权与使用权，协议签订后，双方同到公证处办理公证，公证前邵**先付28000元给我方，公证后邵**再付30500元给我方，公证后六个月内我方将产权证过户给邵**，邵**再将余款6500元付清给我方。因宅基地房屋买卖违反相关法律规定，公证机关不予受理买卖协议包括合作建房协议的公证。1991年6月22日，我方以赠与的方式，将涉案房屋第二层赠与邵**，并办理了（91）粤公证内字第01133号《公证书》，该公证书注明房屋产权自房管部门登记之日起转移。在办理了赠与公证后，又因违反了宅基地房不得转让的相关法律规定，一直无法办理产权过户手续，故该房屋产权至今都未实际转移。邵**亦欠我方6500元购房余款至今都未支付。邵**身故后，被告邵**、姜**实际继承了涉案房屋，并将涉案房屋作价约19万元卖给案外人，目前涉案房屋实际由案外人占有使用，对案外人现使用房屋，我方将另行进行处理。我方与邵**签订的合作建房协议实为房屋买卖协议，因房屋买卖无法过户而不得已假借赠与名义办理了赠与公证，而无论是合作建房还是房屋买卖或者是公证赠与，均因违反了宅基地房不得转让的相关法律规定，房屋产权无法转移，而导致协议无效。故起诉要求：我方于1989年12月18日与邵**签订的《协议书》无效。

被告辩称

被告邵**、姜**辩称，原告与邵**（我方姜**之夫，邵**之父）之间的民事行为发生在1989年，依据当时施行的《土地管理法》、《民法通则》，该民事行为合法有效，我方合法取得并占有使用涉案房屋。另外，如果原告能够给予补偿，同意解除双方于1989年12月18日签订的《协议书》。

本院查明

经审理查明，原告王**是位于广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号的农村（墟镇）宅基地使用证（穗海新字第No.013098号）登记的使用人，该证记载房屋建筑面积为322.18平方米，层数为3.5。据编号为东湖字第85040号《结婚证》记载，两原告系夫妻关系，发证机关为广州市东山区东湖街办事处，日期为1985年1月18日。

1989年12月18日，原告王**与邵**签订《协议书》，主要内容是：邵**投资65000元，参与合建广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号房屋，楼房建成后第二层全层80多平方的所有权和使用权全部归邵**所有。协议签订后双方同到公证处办理公证，办好公证之日起六个月内，原告应将产权证办妥给邵**，该第二层楼房全层产权永远属于邵**所有，邵**收到原告交给第二层全部产权证后，应将余款6500元付清给原告。1991年6月22日双方到广**证处办理了（91）粤公证内字第01133号《公证书》，主要内容是：查原告是座落在广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号房屋的三层半的产权所有人，现原告自愿将上述房屋的第二层全部赠送给亲友邵**，产权归邵**所有，邵**表示愿意接受。产权自房管部门登记之日起转移。原、被告双方均确认邵**为此支付给原告58500元，因涉案房屋产权未转移，余款6500元没有支付。现涉案房屋由案外人占有使用。

本院认为

本院认为，涉案广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号房屋是在集体所有的土地上建造的。原告与邵**签订的《协议书》实质是宅基地合作建房协议，对农村集体所有的土地，个人无权处分，因该协议违反法律禁止性规定，属无效协议。原告要求依法确认其与邵**签订的《协议书》无效，对无效行为各自向对方返还利益，并无不当，本院予以支持。现原、被告一致同意由原告对邵**出资建造广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号第二层房屋进行补偿，补偿价款为21万元，经审查并无不当。此外原告要求收回该屋自用问题，因涉及到实际居住人的利益，且又属另一法律关系，原告表示另行处理，故本案不宜一并作出处理。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告王**与邵**于1989年12月18日签订的合作建房《协议书》无效；

二、原告王**、林**在本判决书发生法律效力之日起十日内向被告邵**、姜**支付广州市海珠区五凤村九龙大街四巷3号第二层房屋返还款21万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费200元由原告王**、林**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一三年十二月十二日