张**确认合同效力、排除妨害、返还财产纠纷二审民事判决书二

审理经过

上诉人张*因确认合同效力、排除妨害、返还财产纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2013）上民一初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张*、被上诉人罗**的委托代理人张**、古**，原审被告王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2006年8月份黄埠镇人民政府为了本镇的新农村建设和小城镇经济发展，与原告签订招商引资合同。黄埠镇人民政府将上遂路北侧黄埠新市场至黄埠加油站荒沟303米交给原告作为开发门面营业房（两层以上）使用。工期共分为两段，第一段为新市场至国税所共99米；第二段为上遂路黄埠国税所至原造纸厂东204米。2008年3月12日，上蔡县建设局为原告颁发了建设用地规划许可证。同年11月15日，原告向黄**税所一次性缴纳土地补偿款130000元及其他有关补偿款。后原告将其项目交被告张*承建。房屋建成后，张*不经原告许可，擅自将原告开发的门面房从西向东第29套上下6间卖给被告王**的丈夫。后王**的之夫去世，原告与被告协商，被告拒不从原告门面房内搬出。另查明，被告张*将原告开发的门面房卖给杨*、杨*、吕**、吕**、李**、黄*、王**，原告曾向本院提起民事诉讼，本院于2010年3月27日作出（2010）上民二初字第30号民事判决书，确认张*与杨*、杨*、吕**、吕**、李**、黄*、王**签订的房屋买卖合同无效。张*对该判决不服，提起上诉，驻马**民法院作出（2010）驻民二终字第316号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张*、杨*、杨*、吕**、李**、黄*申请再审，驻马**民法院作出（2013）驻民再终字第40号民事判决书，该判决内容为：“维持本院（2010）驻民二终字第316号民事判决”。

一审法院认为

原审法院认为，原告罗**与黄埠镇人民政府签订荒沟开发合同后，将房屋的建筑工程交给被告张*承建，张*将房屋建成后，擅自将原告开发的门面房从西向东第29套上下6间卖给被告王**的丈夫，原告对张*该卖房行为不予追认，张*至今又未取得处分该房产的权力，且张*将原告开发的房屋卖给杨*、杨*、吕**、李**、黄*等人，经法院一审、二审及再审，已判决确认为无效合同，因此，被告张*与王**丈夫之间订立的房屋买卖合同无效。因王**的丈夫已去世，该财产与王**共有，因此，原告的诉请，符合法律规定，予以支持。被告张*辩称原告通过转让其取得了开发权及原告同意其售房，因证据不足，不予支持。据此，原审法院判决：一、确认被告张*与被告王**之夫订立的房屋买卖合同无效。二、被告王**于本判决生效之日起15日内从原告在黄埠开发的的门面房（从西向东第29套上下6间）内搬出、将该房屋返还给原告罗**。案件受理费200元，由被告张*、王**负担（此款原告已交纳，限被告于判决生效后15日内给付原告）。

上诉人诉称

宣判后，张*不服，向本院提起上诉。其上诉称，罗海洲不具备诉讼主体资格。罗海洲虽与上蔡县黄埠镇黄埠村签订了土地开发协议，但罗海洲将该土地的“开发权”转让了张**，张**已将30万元转让款支付罗海洲，罗海洲与该宗土地已无任何关系。张**又以120万元的价格将该宗土地开发权转让给其与赵**、徐*。其与赵**、徐*三人实际取得了该宗土地的使用权，并出资直至房屋建成，罗海洲并未实际投资。因此，其将所建房屋出售属合法有效。请求依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人罗**答辩称，其具有本案的诉讼主体资格。其与上蔡县黄埠镇黄埠村签订土地开发协议，取得建设规划许可证后委托张*进行承建，其才是本案诉争房屋的真正所有权人。该事实已经上蔡县人民法院（2010）上民二初字第30号民事判决、驻马**民法院（2010）驻民二终字第316号民事判决、（2013）驻民再终字第40号民事判决予以确认。张*未经其许可擅自将本属其所有的房屋出卖给他人，侵害了其的合法权益，其有权提起本案诉讼。张*所主张的垫资建房与房屋开发不是同一法律关系，建筑商垫资为开发商建房，并不能当然取得所建房屋的所有权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。请求驳回上诉，维持原判。

原审被告王*强辩称，罗海洲诉争的房屋系其丈夫向张*购买的，购房款交给张*了，现丈夫已去世。故要求驳回罗海洲的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原审证据显示罗**与张**签订了项目转让协议；张**又与张*等人达成了“张*等人向张**支付120万元，本案纠纷彻底解决的协议”。另外，争议的工程分为两期，本案争议的房屋属第二期工程，张**二审中认可第二期工程中其与罗**并未投资，由张*全部投资。张*向罗**支付涉案工程项目办证费等多项费用共计42.5万元，张**卖房5户，共计得款34万元，罗**、张**共计得款76.5万元。张*将本案争议房屋卖给本案购房人的行为持续于建房过程中，张*收取购房款后又将部分款项陆续交给罗**，罗**出具收到售房款的收、领条。罗**另案起诉了7个购房户，与本案属同一法律关系，并经本院再审，现7户所购房屋已被罗**收回，本案牵涉的全部购房户共计30户。王**的丈夫向张*交纳了购房款。王**现在所购房屋经营一家饭店。以上事实有当事人陈述、现场查看照片等证据予以证明。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，罗**与上蔡县黄埠镇人民政府协商后开发农副产品批发销售门市，张*作为承建方对争议房屋垫资建设，张*在建设过程中将所建房屋陆续出卖。本案争议的争议问题为张*的出卖房屋行为的法律效力问题。该争议问题已经上蔡县人民法院（2010）上民二初字第30号民事判决、驻马**民法院（2010）驻民二终字第316号民事判决、驻马**民法院（2013）驻民再终字第40号民事判决予以确认。以上判决确认张*与购房户签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证。本案纠纷与以上判决涉及的纠纷属同一案件事实。因此，本案应采用之前判决所确认的法律事实。因此，张*与王**丈夫之间的房屋买卖合同无效。关于本案的处理问题，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案购房者于2009年装修并使用，从事经营和居住，购房户也不存在恶意购房的情况，原审法院判令购房户搬出房屋并不适当。罗**另案起诉与本案属同一法律关系并经本院再审生效的判决并未判决购房户搬出房屋。从维护购房者权利角度考虑，并依据法律规定，本案合同无效不应适用返还房屋的规定，可适用折价补偿的处理方式。因张*将房屋出卖后取得了购房款，所以，折价补偿的款项应由张*予以支付。本案中罗**并未请求折价补偿，在本案中对此不予处理，罗**可另行起诉主张。张*所称出资建设的工程款问题可在另案中一并解决。综上，原判处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持上蔡县人民法院（2013）上民一初字第621号民事判决第一项；

二、撤销上蔡县人民法院（2013）上民一初字第621号民事判决第二项。

三、驳回罗海洲的其它诉讼请求。

一、二审案件受理费各200元，均由张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月三日