惠州**有限公司与田**商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人惠州**有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市**术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

当事人原审的意见

原审原告惠州**有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除双方之间的合同即编号为0000030号《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》；2.被告返还原告定金20000元；3.诉讼费由被告承担。

主要事实和理由：原告听信被告的宣传，于2014年8月23日去被告售楼处看房，原告第一次购房，加上被告工作人员的花言巧语，原告没有经过认真考虑的情况下在合同编号为0000030号《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》上签了字。合同约定，原告认购被告开发的惠州市大亚湾西区《创新世纪花园》l0栋19层21号单位，房屋建筑面积为31.52平方米，认购后先缴纳定金20000元，认购总价折后为240000元，首付为8万元，按揭款为160000元。原告按照合同约定在合同签订当天分两次缴纳了定金2万元。但是原告并没有注意，被告在合同里约定要求原告先全额缴纳首付8万元后，被告才跟原告签订《广东省商品房买卖合同》，并且在签订认购书之前，被告也没有告知原告尚应当缴纳的其他费用。缴纳定金以后，原告多次跟被告沟通，要求被告提交书面的《广东省商品房买卖合同》供原告查阅，并且为了签约事宜，原告按照被告的要求于2014年9月6日，9月l0日以及9月30日去被告处商谈签约事宜，但是前两次被告要求原告先缴纳首付后才给原告查看《广东省商品房买卖合同》。9月30日，在原告的强烈要求下，被告提交了一份所谓的合同范本给原告看，告诉原告必须承诺按照合同范本的内容一一填写，被告才跟原告签合同，所以最终双方没能签订。原告认为，被告提供《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》是格式合同，格式合同中对房屋交付时间等都没有约定，而只约定了对被告有利的条款。同时，被告要求原告先缴纳首付后才签订《广东省商品房买卖合同》，并且在原告强烈要求查阅《广东省商品房买卖合同》时被告拒不提供，显然《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》的内容是显示公平的，所以，原告认为，原告依合同法相关法律法规的规定，有权撤销双方签订的《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》，要求被告退回已经缴纳的定金20000元。

一审原告诉称

原告向法庭提交了认购协议书、收款收据、付款凭证、名片、高速公路通行费发票、《关于要求提供书面合同的声明》及快递单等证据，以证实其诉称的事实。

一审被告辩称

被告未答辩及提供证据。

一审法院查明

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2014年8月23日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份编号为0000030号的《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》，协议书主要约定：1.原告认购被告开发的位于大亚湾西区《创新世纪花园》10栋19层21号单位，该房建筑面积为31.52平方米，乙方在签署本协议时应缴纳定金50000元；2.原告采用银行按揭方式付款，即折后总价240000元，首期款80000元须于《认购书》签订后2014年8月31日前付清，剩余房款160000元于2014年9月6日前在我司指定的银行办理完毕银行按揭手续，并签订《广东省商品房买卖合同》；3.原告未按约定期限与被告签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视为乙方自动放弃其所认购物业之权利，甲方有权不退还乙方认购定金，并有权将将该物业另行出售，因转售获得之一切利益全部归甲方所有。双方还就其他事项作出了相应约定。协议签订当天，原告向被告支付了定金20000元。此后，原告多次与被告就商品房买卖合同签订事宜进行协商，最终因为对合同条款约定没有达成最终一致意见，没有签订商品房买卖合同。原告遂向本院起诉，并提出如上诉请。

以上事实，根据原告提交的认购协议书、收款收据、付款凭证、名片、高速公路通行费发票、《关于要求提供书面合同的声明》、快递单以及当事人陈述等证据，经庭审质证核实，予以认定。

一审法院认为

原审法院判决理由和结果

原审法院认为：原、被告签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照认购协议书的约定履行相应的义务。本案中，原告就签订商品房买卖合同事宜多次与被告进行协商，但双方无法就相关合同条款达成一致意见而没有签订商品房买卖合同。认购协议书是双方当事人就涉案房屋的出卖达成初步意向的协议，根据民事活动平等协商的原则，双方当事人仍有权对买卖合同的主要条款进行协商，故因无法就合同主要条款协商一致而未签订商品房买卖合同的原因不能归责于双方当事人。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求被告退还定金20000元，本院予以支持。因原告与被告未能就主要条款达成一致而无法签订《商品房买卖合同》，认购协议书已无法继续履行，该认购协议书应当解除。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告田**与被告惠州**有限公司于2014年8月23日签订的编号为0000030号的《惠州大**开发区创新世纪花园认购书》；

二、被告惠州**有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内退还原告田**购房定金20000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由被告惠**有限公司负担。该款原告已向本院预交，被告在本判决生效后10日内径付原告。

当事人二审的意见

上诉人惠州**有限公司不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1.撤销（2015）惠湾法民一初字第58号民事判决书；2.依法改判或发回惠州惠**技术开发区人民法院重新审理；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。

主要事实与理由：

上诉人不服（2015）惠**一初字第58号民事判决书，现提起上诉吗，具体上诉事实和理由如下：

一审法院判决认定事实错误。被上述人由永*先生于2014年8月23日认购世纪城1O栋1921号房源，田永*先生认购世纪城10栋1921号房源期间与开发商多次协商申请折扣优惠，田永*先生以按揭付款方式并次日交足定金人民币20000元为由申请优惠后认购认购世纪城10栋1921号房源，且订于2014年9月6日前签订广本省商品房买卖合同（备注：下面简称买卖合同），期间田永*先生以开发商无田永*先生本人买卖合同及拒交政府规定买卖房屋所需缴纳契税杂费等为由拒绝签订买卖合同（备注：买卖合同需业主本人交纳齐首付款方可打印出买卖合同），拒签买卖合同同时逾期7日后于2014年9月12日对田永*先生《惠州六亚湾经济开发区创新世纪花园认购书》提出挞定处理，以上情况句句属实。

被上诉人辩称：我们对合同的样本有异议，有一些条款不认可，比如违约金，如果我们没有按期付款，是按照百分之五的违约金计算，如果对方没有按时交房，他们的违约金是百分之二，且没有按期交房。另一个补充条款有一个交楼条件，内部的审查，监理公司与开发商、设计院，这三方只有提交了验收报告就视为房产是合格的，我们认为这个是不合理的，我们针对很多事项及起诉状的内容都提出了一些异议。上诉人就以房管局认定的合同，一字都不能改，我们认为违反了合同的协商一致、公平的原则，致使最终双方约定的合同签订日，双方没有签订合同，我们认为责任在上诉人一方。

被上诉人根据上诉人的要求在约定时间签订合同，但上诉人在不给被上诉人查看广东省房屋买卖合同的情况下，要求被上诉人先交纳首付款，然后才可以查看合同，被上诉人认为被上诉人没有看到上诉人五证（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程许可证、销售许可证）的原件，也不知合同内容如何，所以不愿意贸然先交纳首付款，所以双方争执不下，导致合同为签订。

本院查明的事实、判决理由及结果

本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人惠州**有限公司是否应当返还被上诉人购房定金20000元。具体判析如下：

根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方当事人未能就主要条款达成一致意见而无法签订《商品房买卖合同》，未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决上诉人退还20000元定给被上诉符合法律的规定，应予维持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费用300元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十三日