朱**与宁**曙区人民政府行政征收、行政补偿二审行政判决书

审理经过

上诉人朱**因诉被上诉人宁**（以下简称海曙区政府）房屋征收行政补偿一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年6月18日作出的（2014）甬鄞行初字第37号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后依法组成合议庭，并于2014年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱**及其委托代理人郭**，被上诉人海曙区政府的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年1月28日，被上诉人海曙区政府根据宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室（以下简称海曙区征收办）的报请，作出海征补（2014）第1号《房屋征收补偿决定书》。该决定书载明，2013年9月11日，因段塘毛纺厂项目建设需要，海曙区政府作出海政（2013）45号《宁波市海曙区人民政府关于段塘毛纺厂项目房屋征收的决定》，并予以公告，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。本次征收的房屋征收部门为海曙区征收办，征收实施单位为宁波市海曙区房屋征收事务所，房地产价格评估机构为经投票多数选定的宁波市**有限公司（以下简称甬**司）；被征收房屋评估比准价格为13504元／平方米，气象路安置地块安置房的评估比准价格为13818元／平方米，顺德华庭多层安置房评估比准价格为13528元／平方米，顺德华庭小高层安置房评估比准价格为13199元／平方米。签约搬迁期限为2013年10月10日至12月28日，共80天。受“菲特”台风影响，签约搬迁期限变更为2013年10月15日至2014年1月2日。海曙区段**5室房屋登记所有人为被征收人朱**，登记建筑面积46.62平方米，核定征收建筑面积49.53平方米。该房屋用途为住宅，系砖混*等结构私有住房，房屋地段等级为三级。该处另有自搭建筑一间，使用面积4.9平方米，无产权依据和相关部门的批准资料。该处户籍常住人口三人，为朱**、妻子周**、女儿朱**。被征收人另有宁波市鄞州区藕池新村通达开发区29幢503室建筑面积56.58平方米住房一套。经甬**司评估，被征收房屋的评估价值为600746元。海曙区征收办将初步评估结果在征收范围内进行了公示后，甬**司作出《宁波市国有土地上住宅用房征收评估报告》，并依法送达被征收人。海曙区征收办为被征收人提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十六条，《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发（2011）96号）第三条、《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》的相关规定以及《段塘毛纺厂项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，作出房屋征收补偿决定如下：一、对登记在被征收人朱**名下的位于段塘中路86号105室房屋实施征收补偿，按照《段塘毛纺厂项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据甬**司对房屋的评估和《段塘毛纺厂项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿金额为：（一）被征收房屋价值为人民币600746元；（二）货币补偿增加25%的补偿金150187元；（三）一次性搬迁补偿费14859元；（四）临时安置补偿费9900元。上述合计货币补偿资金为人民币775692元，全部存储于宁波市海曙区房屋征收事务所开户银行。三、如被征收人选择房屋产权调换，被征收房屋价值为600746元，按照房屋征收补偿方案确定的安置地点和安置原则选择安置房屋，被征收人可安置：（一）海曙区三类地段气象路安置地块建筑面积约70平方米的高层期房壹套，差价按实结算；或海曙区三类地段顺德华庭安置地块根据房源情况选择安置套型，差价按实结算；（二）一次性搬迁补偿费人民币14859元；（三）被征收人选择过渡期间自行解决周转用房的，自搬迁之月起到安置房交付后的4个月内按每月1650元支付临时安置补偿费（如遇临时安置补偿费政策调整，则根据政策规定进行调整）。若被征收人不选择自行过渡的，由房屋征收部门提供海曙区盛海路166弄59号11幢201室建筑面积51.08平方米住房作为周转用房。四、限被征收人在收到该补偿决定书之日起五个工作日内与海曙区征收办办理房屋征收补偿安置和移交手续，并腾空段塘中路86号105室房屋。

一审法院查明

原审法院经审理认定，原告位于海曙区段塘中路86号105室房屋，登记建筑面积46.52平方米，核定征收建筑面积49.53平方米。该房屋用途为住宅，系砖混*等结构私有住房，房屋地段等级为三级。原告房屋的天井内另有自搭建筑三间，使用面积4.9平方米，无产权依据和相关部门的批准资料。该处户籍常住人口三人，为朱**、妻子周**、女儿朱**。原告另有宁波市鄞州区藕池新村通达开发区29幢503室建筑面积56.58平方米住房一套。2013年9月11日，因段塘毛纺厂项目建设需要，被告作出海政（2013）45号《宁波市海曙区人民政府关于段塘毛纺厂项目房屋征收的决定》，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收，其中包括原告的房屋。该征收决定确定本次征收的房屋征收部门为海曙区征收办，征收实施单位为宁波市海曙区房屋征收事务所。同时，被告作出的《段塘毛纺厂项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定签约搬迁期限为80天，具体起止日期由房屋征收部门在房屋征收评估机构确定后另行公告。2013年9月14日，被告在《宁波日报》和征收范围内发布了该房屋征收决定公告和房屋征收补偿方案。2013年9月11日，海曙区征收办在征收范围内发布关于协商选定段塘毛纺厂项目评估机构的公告。在被征收人未协商选定的情况下，海曙区征收办于同年9月23日在征收范围内发布关于投票决定段塘毛纺厂项目评估机构的公告，告知被征收人在推荐的三家具有相应资质的评估机构中进行投票决定。9月27日，海曙区征收办在浙江省宁波市信业公证处全程公证下，通过被征收人投票选定甬**司作为段塘毛纺厂项目房地产评估机构，并于同日在征收范围内发布了投票选定房地产评估机构结果公告。甬**司经评估确定被征收房屋评估比准价格为13504元／平方米，气象路安置地块安置房的评估比准价格为13818元／平方米，顺德华庭多层安置房评估比准价格为13528元／平方米，顺德华庭小高层安置房评估比准价格为13199元／平方米，并于2013年9月30日进行了公告。同日，海曙区征收办发布签约公告，告知签约、搬迁期限为80天，具体起止日期为2013年10月10日至同年12月28日。后因受“菲特”台风影响，海曙区征收办将签约搬迁期限变更为2013年10月15日至2014年1月2日，并于2013年10月10日在征收范围内进行了公告。甬**司对原告被征收房屋进行初步评估并出具初步评估结果后，海曙区征收办于10月17日将初步评估结果在征收范围内进行公示。同年12月27日，海曙区征收办将甬**司作出的mfc20130103号住宅征收价格评估报告向原告进行了送达，原告收到评估报告后未提出复核申请。因原告与海曙区征收办在涉案项目征收补偿方案确定的签约、搬迁期限内达不成补偿协议，海曙区征收办于2014年1月14日报请被告作出房屋征收补偿决定。被告于同年1月28日作出海征补（2014）第4号《房屋征收补偿决定书》，并于当日送达原告及在征收范围内公告。

一审法院认为

原审法院经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。甬**司作为涉案房屋征收价格评估机构，选定程序符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条和宁波市人民政府甬政发（2011）96号《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》第三十四条的规定。原告认为房屋征收部门无权确定评估机构名录，直接从评估机构名录中推荐三家评估机构由被征收人投票系违法的主张，缺乏法律依据，不予采信。甬**司根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条、第十六条、第十七条的规定，对测算确定的被征收房屋和安置房的评估比准价格进行了公告，对原告被征收房屋出具初步评估结果并公示后，作出评估报告并送达原告，原告收到评估报告后未按规定申请复核。因此，评估机构对原告房屋价值作出的评估，合法有效，可以作为被告作出房屋征收补偿决定的依据。原告称被告给予原告房屋补偿的价格偏低，理由不足，不予支持。原告房屋登记建筑面积为46.62平方米，被告经调查测绘核定原告被征收房屋面积为49.53平方米，应予认可。原告在其涉案房屋天井内自行搭建的房屋无合法土地使用权，原告也未能提供该搭建房屋合法有效的权属证明，故被告对该搭建的房屋不予补偿，并无不当。被告对原告提供货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条等相关规定。且原告的房屋位于宁波市区三类地段，被告将安置用房确定在同属三类地段的气象路安置地块或顺德华庭安置地块，符合《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》第九条“各区人民政府应当提供不超过二个地段等级的就近安置用房”的规定。根据《段塘毛纺厂项目国有土地上房屋征收与补偿方案》的规定，被征收人在规定期限内签约并提前搬迁的，可按房屋评估金额10%计发提前搬迁奖励费，因原告未能在该补偿方案确定的期限内与房屋征收部门签订协议，被告根据该补偿方案的规定未给予原告奖励，并无不当。

被告根据海*区征收办的申请作出房屋征收补偿决定书，向原告进行了送达，并在征收范围内进行了公告，符合法定程序。原告认为被告没有按照其房屋实际价值进行安置补偿，且没有给予奖励费和自搭建房屋补偿的行为违法，要给予1156717元和被征收房屋价值10%的奖励费以及给予其自搭建房屋征收补偿的请求，可作为撤销被诉具体行政行为的理由，但不宜作为诉讼请求。被告作出被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序基本合法。依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告朱**要求撤销被告海*区政府于2014年1月28日作出的海征补（2014）第1号房屋征收补偿决定的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人朱**上诉称：一、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过少数服从多数或摇号、抽签等随机方式确定。据此，海曙区征收办推荐三家评估机构供被征收人选择，程序违法。浙江**业公证处并未对评估机构的选定进行全程公证，也未对评估机构的确定是否符合法律规定进行审查，该公证缺乏事实依据，程序违法。二、甬**司人为压低评估价格，采用的评估方法错误，且未将公用卫生间、围墙等公用设施纳入评估补偿范围。海曙区征收办应当以上诉人委托的宁波天之海资**限公司得出的评估金额对上诉人进行补偿安置。三、一审期间上诉人提出要求撤销被诉房屋征收补偿决定，并判令给予上诉人1156717元和被征收房屋价值10%的奖励费以及给予上诉人自搭建房屋征收补偿共四项诉讼请求，原审判决仅列明了第一项诉讼请求，程序违法。请求二审法院撤销原判，撤销被诉房屋征收补偿决定。

被上诉人辩称

被上诉人海曙区政府辩称：一、涉案评估机构选定程序合法，且公证机构从设置密封投票箱到开箱点票进行了全程公证。二、宁波天之海资**限公司未能提供《房地产估价机构资质证书》，不具有宁波市国有土地上房屋征收评估资格，其未按照征收房屋评估的法定时间节点并遵循专业评估原则，作出的评估结论严重偏离客观事实，错误百出，不宜采信。三、原审判决已在本院认为部分明确上诉人提出的其他三项诉讼请求可作为撤销被诉具体行政行为的理由，但不宜作为诉讼请求，原审法院审判程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。双方当事人在一审时向原审法院提供的证据均随案移送至本院。本院根据随卷证据及庭审认定的事实与原审法院认定的事实无异。

本院认为

本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，因上诉人朱**与海曙区征收办未能在签约期限内达成补偿协议，被上诉人海曙区政府根据海曙区征收办的报请具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发（2011）96号）第三十四条规定，房屋征收评估的房地产评估机构由被征收人自房屋征收决定公告之日起10日内，从市房屋征收管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定；不能协商选定的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于三家具备相应法定资格的房地产评估机构中，通过随机选定方式确定。通过投票决定的，供选择的评估机构不应少于三家，投票决定的“多数”应超过征收范围内所有被征收人的50%，未超过50%的，应通过随机选定方式确定。本案中，因被征收人未能协商选定评估机构，故海曙区征收办从市房屋征收管理部门即宁波市住房和城乡建设委员会公布的评估机构名录中，推荐三家评估机构供被征收人投票选定；在浙江**业公证处的公证下，最终选定得票数超过涉案征收范围内所有被征收人50%的甬**司为涉案房地产评估机构，并在征收范围内公告，该评估机构选定程序符合法律规定。上诉人朱**认为涉案评估机构选定及公证程序违法，缺乏事实和法律依据，不予支持。

根据《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发（2011）96号）第三十二条、第三十三条的规定，房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估；采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。评估比准价格由房地产评估机构选取与被征收房屋类似房地产三个以上的可比交易实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。甬**司对涉案被征收房屋评估比准价格的确定以及对上诉人朱**涉案被征收房屋评估报告的确定，符合上述规定，应予认可。上诉人朱**认为甬**司人为压低评估价格，评估方法错误的观点，缺乏事实依据，不予采信。《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发（2011）96号）第三十一条规定，被征收人对评估结果有异议的，可以向原评估机构申请复评。对复评结果有异议的，可以向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。上诉人朱**对评估结果虽有异议，但未申请复评或鉴定，而是自行委托宁波天之海资**限公司进行评估，该做法不符合法律规定，故宁波天之海资**限公司对上诉人涉案被征收房屋作出的评估报告，难以采信。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁和临时安置及停产停业损失等。据此，上诉人朱**提出公用卫生间、围墙等公用设施也应纳入评估补偿范围的主张，于法无据，不予支持。另，上诉人朱**在一审期间提出要求撤销被诉房屋征收补偿决定等四项诉讼请求，原审法院已在说理部分明确其他三项诉讼请求系作为撤销被诉房屋征收补偿决定的理由，不宜作为诉讼请求，故原审判决主文仅驳回上诉人朱**要求撤销被诉房屋征收补偿决定的诉讼请求，并无不当。

综上，本院认为原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月二十六日