徐**诉巢湖市房产局房产行政登记行政一审裁定书
审理经过
2014年8月5日，原告徐**、钟**认为被告巢**产局颁发的第159628号、第159629号房产证违法，向本院提起行政诉讼，本院依法予以受理。根据案情，本院依法追加中庙碧桂园为第三人参加诉讼，依法向被告和第三人送达了起诉状副本、应（参）诉通知书等，并依法组成合议庭，于9月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许**、金*，被告的委托代理童中发、蒋**，第三人的委托代理人唐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被诉具体行政行为：2011年7月19日，被告向两原告颁发第159628号、第159629号房产证。该证房屋状况栏载明总层数18，建筑面积184.26㎡；房屋分户平面图附18层平面图，载明层次18层，建筑面积122.37㎡、
原告诉称
两原告诉称：2010年7月30日，原告与第三人签订商品房买卖合同，约定原告购买滨湖城碧波环城苑二街2幢1单元1801室（以下简称“1801室”）精装修房屋一套，期房，建筑面积186.25㎡。合同签订前，第三人的销售人员带原告所看的是精装修样板房，并非原告所购买的1801室（顶层）。当时原告并不知道所买房屋有闷顶层，合同未明确套内建筑面积中有闷顶层及其具体面积，也未明确总房款中闷顶层房款是多少。合同签订后，原告一直追要合同正本，第三人以要到房产部门备案为由，至今未将合同正本交给原告。原告在银行按揭贷款购房，直到2013年9月12日原告结清银行贷款后才拿到房产证。原告认为被告发放的房产证违法，应予撤销，理由如下：
一、房产证登记面积与房屋分户平面图记载面积不一致。
被告颁发给原告的房产证登记的建筑面积为184.26㎡，所附房屋分户平面图上建筑面积为122.37㎡。显然，房产证上的登记面积和房产测绘机构计算的面积不一致。依据《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》第1条规定，“……房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。因此，各地房地产行政主管部门是要维护法律的权威性和严肃性，在发放权属证书之前，要严格按有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作……”。被告作为发证单位，违反法定程序，登记的房屋建筑面积超出实际建筑面积61.89㎡。
二、闷顶层不应计算在住宅房屋范围内。
1、闷顶层不符合住宅房屋使用功能，计算在住宅面积内没有事实依据。原告购买的房屋上面带有闷顶层，该闷顶层一方面起到隔热作用，另一方面是公共管道的设备间，里面布满消防、雨水管道，不通风、无采光，不能作为住宅房使用。原告购买的是住宅房，闷顶层对外没有采光的窗户，无法满足作为住宅使用的前提条件。《住宅建筑规范》3.1.4规定“住宅套内空间应能满足生活起居的基本要求”；3.1.8规定“住宅应满足人体健康所需的通风、日照和隔声的要求”。该闷顶层没有楼梯，不能通行，也不符合跃层住宅的规定，闷顶层入口处留有0.6×0.6㎡方口作为维修管道的检修孔，位于主次卧室和卫生间三门之间不足一米宽两米长的走廊中间的顶上，此位置根本无法安装楼梯。所以，该闷顶层根本就没有住宅的使用功能。
2、闷顶层计算在住宅房范围内没有法律依据。《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.24规定，“下列项目不应计算面积：2建筑物内的设备管道夹层”，按照该规定，该房屋闷顶层不应计算在住宅面积内。《住宅建筑规范》8.1.3规定，“公共功能的管道，不应布置在住宅套内。公共功能的阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，应设在共用部位”；7.3.2规定，“室内通风应符合下列规定：1、居住空间应能保证足够的通风……”。该闷顶层没有窗户，无法通风。依据《住宅设计规范》6.6.4规定，“公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管……等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。”另外，依据《住宅设计规范》5.5.3规定，“利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1／2面积的室内净高不应低于2.10ｍ”，该规定的前提条件是坡屋顶能够被利用，闷顶层被利用需要经过相关部门审核批准同意，将其改造为符合居住条件的空间时才能计算面积，否则不能计算面积。由此可见，被告将房屋闷顶层计算在住宅房内没有法律依据。
3、房产证反映不出房屋存在闷顶结构及具体面积，原告通过房产证无法知晓闷顶层及其面积。
三、通过涉案住宅楼平面图（从巢湖市规划局取得）可见，涉案住宅楼最高层为18层，合同约定的最高层也是18层，原告购买的正是顶层，闷顶层是19层，不在房屋规划范围内。超范围的建筑，其本身就属违章建筑，不符合交易条件。原告购买的18层，按照被告登记的产权应是18和19两层。所以，被告明显滥用职权，所作房产登记违法。
四、原告购买的是精装修房屋，与闷顶层无关。而第三人实际交付的和被告登记的都不完全是18层，其中19层作为闷顶层根本就不是约定的精装修房。被告明知第三人售房过程中存在欺诈行为，不积极采取措施制止，在第三人不符合办证的情况下违法办证，所办的产权证与当初的房屋整体规划不一致，其行为本身就违法，加之被告对产权登记面积不能自圆其说，故依法应予以撤销。
综上，原告诉请：1、依法确认被告向原告颁发第159628号、第159629号房产证的具体行政行为违法并予以撤销；2、判决被告重新作出向原告颁发房产证的具体行政行为；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告辩称：一、1、从购房合同看，原告与第三人签订的是期房买卖合同，但原告是否实地查看，被告没有权利和义务举证。原告如认为合同违法，可提起民事诉讼，被告将遵从法院裁判，这在审判实践中有先例。2、原告诉称其购房时看到是精装修样板房，这不是被告的审查范围。被告作为登记机关只能依据预售许可证，原告和第三人的共同申请，以及《房屋登记办法》规定的程序进行形式审查，给予确权。3、原告诉称其房产证记载的面积与房屋分户图记载的面积不一致。事实上，房产证未附闷顶层平面图，是工作上的疏忽。如果原告要求补正，被告立即纠正，但这并不构成对原告房产权利的实质侵害。其一涉案房屋登记簿对闷顶层图纸和面积有明确记载；其二《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案房屋登记簿上记载的面积是184.26㎡。第263725号、第263726号房产证是2014年7月4日，依原告申请补发的。被告颁发的第159628号、第159629号房产证，原告已丢失，原告现要求被告撤销第159628号、第159629号房产证，显然没有道理。
二、被告对涉案房屋办理登记过程中，严格按照《房屋登记办法》规定的程序办理。
三、涉案房屋的闷顶层计算建筑面积既有事实依据，又有规范依据。闷顶层之所以在测绘时计算面积，一是该栋楼的建设规划许可证载明其用途是住宅楼，对闷顶的设计，规划许可并未排斥在住宅功能之外。《房屋权属证书、登记证明填写说明》第9条和《房屋登记薄记载内容说明》明确规定，规划用途“填写和记载建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。可见，被告对该房用途的记载正确无误；二是依据《房产测量规范》第8.2.1（e）条规定，“房屋天面上，属永久性建筑，层高2.2ｍ以上的楼梯间……及斜面结构屋顶高度在2.2ｍ以上的部位，按其外围水平投影面积计算”；5.6.6.1条规定，“房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；……房屋总层数为房屋以上层数与地下层数之和。……阁楼（暗楼）……不计层数”。故测绘机构对涉案房屋建筑面积的测算结果和层数18层的认定是正确的。即便按《建筑工程建筑面积计算规范》第3条第3.0.1、第3.0.2、第3.0.13条规定，涉案闷顶层也应计算建筑面积。基上理由，原告在未向法庭提供具有权威机关鉴定的，足以推翻测绘机构对涉案房屋测绘成果认定的证据的情况下，被告认为，法院不应推翻测绘机构对涉案房屋建筑面积的测算结果。
四、原告诉称涉案闷顶层属超范围建筑，被告不敢苟同，被告未看到规划或建设主管部门作出这样的认定，被告也无权作出这样的认定。
五、原告诉称其购买的是精装修房屋，与闷顶层无关，这只能通过民事诉讼救济。因为被告作为登记机关只能依据法律法规按照程序对涉案房屋进行确认登记。
综上，请求依法裁定驳回原告的诉请。
第三人辩称：一、涉案合同已附闷顶图，不存在有意欺诈，二、涉案合同是期房买卖合同，2010年7月30日签订合同，10月30日交房。原告买房时，已将明确告知房屋的基本情况。三、请依法驳回原告的诉请。
被告在法定期限内举出下列证据：1、房屋登记簿。该证据原件系电子档。证明原告诉称的房屋建筑面积在登记簿上有明确记载，18层与闷顶层的面积记载很清楚，且房产证登记面积与登记薄记载面积一致。2、建设工程规划审批单。证明规划的楼层是18层，用途是住宅。规划许可证原件在第三人处，被告审查了原件。3、《房产测量规范》。证明根据高度达到2.2ｍ以上的应计算建筑面积。4、《建筑工程建筑面积计算规范》第3条第3.0.1、第3.0.2、第3.0.13条。证明高度达到2.2ｍ以上应计算建筑面积。
两原告质证表示：1、对证据1的真实性、证明目的有异议。电子档应拷贝举证。该证据不能证明闷顶层面积；涉案楼房不止18层，还有闷顶层。被告未完全举证登记薄材料和预售许可证，属证据不足，应予撤销。2、对证据2的三性均有异议，审批意见栏盖的是第三人的印章。3、对证据3无异议，但本案应适用《住宅设计规范》。4、对证据4的证明目的有异议。被告未举证33条规定的材料，且违反了该条第3款之规定。5、对证据5的证明目的有异议。阁楼等部分应区别登记。坡屋顶与闷顶不同，本案不是坡屋顶。
第三人质证表示无异议。
两原告为支持自己的主张同时举出下列证据：1、身份证、户口簿。证明两原告的身份情况。2、商品房买卖合同、购房发票。证明两原告从第三人处购买房屋并支付价款，双方对所购楼层等进行约定。3、照片一组。证明闷顶层是设备间的功能，安置消防、雨水等公共管道，不属于原告的专属空间，无法安装楼梯，不具有住宅使用功能。4、房屋规划平面图复印件（从巢湖市规划局取得）。证明原告所购买的房屋在设计规划时就是18层。5、第159628号、第159629号房产证。证明被告作出这两个房产证的具体行政行为违法，应予撤销。6、贷款结清通知书。证明2013年9月21日，原告结清房屋贷款后取得房产证。7、安徽省住房和城乡建设厅答复意见。证明原告等人反映被告违规办证情况。8、房产证（案外人的）。9、平度市城乡建设局通知（网站下载）。10、建筑工程预算课件。证据8-10系当庭举证，证明涉案闷顶层不应计算面积。
被告质*认为：1、对证据1、6、7无异议。2、证据2中的商品房买卖合同成立，被告依据该合同办理登记无过错。对购房发票无异议。3、证据3、4不能证明原告的观点，闷顶层不是独立层。4、对证据5有异议，该证据已作废，原告曾丢失证据5，并已申请被告补发了新证。5、证据8-10不在举证范围内。
第三人质证认为：1、对证据1、6、7的三性无异议。2、对证据2的证明目的有异议。合同附闷顶图。3、对证据3真实性有异议，即使是真实性，也不能以有部分管道就认定不属原告专属。4、证据4不能证明原告的观点。5、对证据5的证明目的有异议，未附闷顶图是工作疏忽，但与合同总面积一致。6、其他证据，同意被告质证意见。
第三人未举证。
本院调取证据：房屋登记簿，公告登记申请书，房屋产权证挂失申请，房地产权更正登记、异议登记、换证、补证申请书，补证登记申请书，闷顶层、18层平面图，巢湖市房地产登记申请书，询问笔录。上述证据均系复印件，从被告处调取。证明原告丢失第159628号、第159629号房产证，申请被告补发，被告补发第263725号、第263726号房产证，原告未领取。
原告质证表示：申请被告补发房产证属实，但原告找到两证后要求撤销挂失，被告不同意。现因被告擅自在新证中增加闷顶层平面图，故而未领取新证。
经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据认证如下：
一、《物权法》规定不动产登记薄由登记机关管理，原告对被告所举证据1、2提出异议，因无证据佐证，不足以采信。
二、原告所举证据5已作废，不予认定；证据8-10与本案无关联，不予认定。
三、其他证据，因双方当事人仅对对方当事人的证明目的有异议，故对证据的三性均予认定。
根据法庭调查及认定的证据，本院查明并确认以下事实：2010年7月30日，原告徐**、钟翠群与第三人中庙碧桂园签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人所建的滨湖城碧波环城苑二街第2幢1单元1801室房屋一套，精装修。合同约定原告购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为巢房2009第2009109号；建筑层数为地上18层；房屋平面图见合同附件一；该房预测建筑面积共186.25㎡，买受人委托出卖人办理该商品房权属登记手续等。合同附件一附18层、闷顶层平面图。附件三载明标准层及顶层交付标准（精装修）；附件四补充协议交接房屋手续在销售中心办理。当日，双方办理预告登记，并签订委托办理权属登记协议书，原告委托第三人办理合同备案登记、房产权属登记、领取房产证等事宜。原告交清房款后第三人交房。2011年7月19日，被告巢湖市房产局颁发第159628号、第159629号房产证，载明两原告共有的1801室房屋总层数为18层，建筑面积共184.26㎡；房屋分户平面图附18层平面图，载明层次18层，建筑面积122.37㎡；无闷顶层平面图。2013年9月12日，原告还清银行贷款，第三人将房产证交给原告。
此后，原告认为未购买闷顶层，且闷顶层不具有使用功能，被告将其登记在住宅房范围内没有事实、法律依据，被告颁发的房产证记载面积比第三人交付的房屋的建筑面积超出61.89㎡，与被告、第三人交涉。2014年6月25日，原告丢失第159628号、第159629号房产证，申请被告补发，被告补发第263725号、第263726号房产证，因新证增附闷顶层平面图，原告未予领取。7月26日，安徽省住房和城乡建设厅针对原告等人的来访。答复建议通过司法渠道维权，原告提起行政诉讼。本案现已审理完毕。
本院认为
本院认为：一、本案的诉讼对象是被告颁发的第159628号、第159629号房产证，原告曾因丢失这两个房产证而申请被告补发，被告亦已颁发新证即第263725号、第263726号房产证，原告虽未领取，但第159628号、第159629号房产证已作废。二、法律规定公民、法人不服行政机关作出的行政行为，可提起诉讼。现本案诉讼对象已不存在，原告不愿撤回诉讼，依法应裁定驳回其起诉。据此，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第（十一）项之规定，裁定如下：
裁判结果
驳回原告徐**、钟**的起诉。
案件受理费50元，由两原告承担
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省**民法院。
裁判日期
二〇一四年十月十四日
