吕**、吕**等与烟台**开发区房产管理处行政登记二审行政判决书

审理经过

吕**、吕**、牟**、牟晴诉烟台**开发区房产管理处（以下称开发区房管处）、吕**、吕**房屋行政登记一案，山东省烟台**开发区人民法院于2015年4月20日作出（2015）开行初字第3号行政判决。一审第三人吕**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人吕**及委托代理人孙**、被上诉人吕**、吕**及委托代理人杨**、栾松山、被上诉人开发区房管处的委托代理人金**到庭参加诉讼，一审第三人吕**经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

本案行政争议形成过程如下：一审四原告认为开发区房管处将原82××13号乡村房产所有证注销的行政行为以及签发烟开私证字第61××54号房屋所有权证的行政行为违法，向一审法院提起行政诉讼。

一审法院查明

一审法院查明：吕*延曾用名吕**，与赖声凤系夫妻。赖声凤于1990年去世，吕*延于1992年去世。二人育有四女，长女为本案第三人吕**，次女为原告吕**，三女为原告吕**，四女为吕**。吕**现已去世，原告牟世忠系吕**丈夫，原告牟晴系吕**女儿。第三人吕*武系吕*延侄子。1989年5月9日，吕*延取得82××13号房产证，载明房产位于烟台市福山臧家乡北屯村（现烟台经济技**处北屯居委会），房屋结构为石木，房型为平房，建筑面积73.8平方米，其中北屋4间53.1平方米，西厢3间20.7平方米。

吕*延1992年去世后，上述房屋由第三人吕**占有使用。1993年8月17日，吕**向被告提交《登记申请表》，该申请表正面“产权单位或个人名称”栏载明为吕**，“工作单位”、“现住址”栏均载明开发区北屯，“产权来源”栏原载明“自立房产”，后修改为“自建”，后又修改为“继承”；还载明房屋为砖木结构，北屋4间53.84平方米，东厢3间26.6平方米，“原有房屋证件”栏载明“8220013”，另有手绘房屋平面尺寸图，显示房屋为北屋和东厢。该申请表背面“记事栏”中第一自然段载明：“该房建于解放后，福山区89年5月9日发乡村房产所有证为北屋4间面积53.1平方米，西厢3间面积20.7平方米，经93年8月17日现场丈量为北屋4间面积53.84平方米，西厢3间面积26.6平方米。”第二自然段载明：“该房原产权人吕**2000年5月10日转让给侄吕**。”“调查人意见”栏载明“产权明确，产籍清楚，符合房屋登记条件”，并有被告工作人员签名，签署日期为1993年10月7日。“审查批示意见”栏载明为“同意”，并有被告工作人员签名，签署日期为2000年3月15日。

1998年4月22日，被告针对涉案房屋发出《危房鉴定书》，“检查情况”中载明：该房有百年建筑历史，建筑年代久远，基础低，墙腐蚀，结构应力不足，达不到安全要求，房顶檩条变朽，承载力不足等，“鉴定意见”中载明：整修基础，加固墙体，换修屋面，但不得扩大原房建筑面积，由村委会监督施工，竣工后报房管处验收。

后，一份落款时间为2000年5月10日《房产转让证明》形成并保存于被告处的房产档案中，载明：“我有房产北屋四间，东厢叁间转给亲侄吕**房产所有权，特立据为证。”转让人载明为吕**，并载明长女吕**，次女吕**，三女吕**，收权人载明为吕**，鉴证载明为福**委会并盖有该居委会印章。

2001年9月28日，被告向第三人吕**发放61××54号房产证，载明所有权人为吕**，房屋座落为开发区北屯村，建筑结构为砖木，北屋4间53.84平方米，东厢3间26.6平方米。在颁发该证过程中，被告在82××13号房产证上加盖“作废”印章。经查，82××13号房产证和61××54号房产证所有材料均在同一套档案中保存，档案中显示的涉案房产所对应的集体土地使用权人为吕**。

另查明，四原告于2015年1月26日提起本案诉讼。案件审理过程中，法院告知四原告应先行解决民事争议，但其并未在法院指定的期间内提起民事诉讼；庭审中，四原告及第三人吕**、第三人吕**均表示不提起民事诉讼。

庭审中，各方当事人对于61××54号房产证房屋的产权来源产生了争议。被告主张61××54号房产证房屋的产权来源于第三人吕**的新建。被告称，82××13号房产证和61××54号房产证保存在同一套档案中，从理论上讲这两个房产证载明的应为同一套房屋，但是本案所涉房屋及两份房产证的档案均是从福山区房管部门移交过来的，我们依据接收的档案认为82××13号房产证记载的房屋与61××54号房产证记载的房屋并非同一套，二者在房屋结构、面积、厢房位置、建造时间等方面均不一致，被告认为后者系第三人吕**在前者的原址上新建房屋，产权来源于吕**的新建，原房屋已经灭失，因此，被告注销82××13号房产证和颁发61××54号房产证的行为合法。至于《登记申请表》上载明的产权来源为什么开始是自建后来改成继承，以及申请表背面记事栏中为什么又出现了产权来源是转让，被告认为出现上述记载不一致的原因可能是当时办理产权登记的程序不规范造成的，这些档案是被告从福山区房产部门接收过来的，对这些历史原因被告也不清楚。第三人吕**主张61××54号房产证房屋的产权来源于自己的新建。吕**称，82××13号房产证的房屋是我因乡村习俗“顶支”而取得，获得房屋后，我对该房屋进行了重新翻建，又购买西邻邹**西厢三间，拆除后与82××13号房产证的房屋所占用的宅基地合建而成现在61××54号房产证所指向的房屋，重新向被告申请产权证。因我将原来房屋全部拆除又重新新建房屋，所以两个房产证的面积都不一致。四原告主张61××54号房产证房屋的产权并非来源于第三人吕**的新建。四原告称，《登记申请表》中载明了原有房屋证件即为××号房产证，说明涉案两个房产证载明的是同一套房子，而非两套；吕**对房屋进行的是修缮，而非重建，《危房鉴定书》载明的鉴定意见也说明就是对房屋进行修缮、更新改造，不会导致房屋所有权的转移；现61××54号房产证的房屋就是翻新改造后的房屋，其产权来源不是吕**的新建；《登记申请表》中注明的82××13号房产证的房子实际是东厢26.6平方米、北屋53.84平方米，该证上的西厢是登记错误，西厢原来就是邹**的，所以不存在从邹**处购买西厢又拆除重建的情况；而且宅基地面积是一样的，老证面积为195.4平方米，新证也是面积195.4平方米，宅基地没有变化。

一审法院认为

一审法院认为：四原告系吕**的合法继承人，被告对吕**名下财产作出了处置，直接涉及到四原告的合法权益，因此四原告具有提起本案行政诉讼的主体资格。被告作为房产管理部门，注销、作废房产证及颁发房产证属于其职权范围，因对注销或颁发房产证的行政行为不服而将其列为行政诉讼被告，主体适格。第三人吕*武系涉案房产的实际占有使用人，也是现有房产证载明的房屋所有权人，故本案的处理结果与其存在利害关系，其作为第三人，主体适格。第三人吕*花亦是吕**的合法继承人，本案的处理结果与其存在利害关系，其作为第三人，主体适格。《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，被告并未提供证据证明其在作出涉案具体行政行为时告知了四原告及第三人吕*武、第三人吕*花诉权或者起诉期限，第三人吕*武亦未提供相应证据，应当认定被告未告知四原告及第三人吕*武、第三人吕*花诉权及起诉期限，四原告于2013年5月得知涉案行政行为内容，于2015年1月26日提起本案诉讼，未超过2年，且自涉案具体行政行为作出之日起尚未超过20年，故并未超出起诉期限。第三人吕*武主张四原告起诉超出了起诉期限，不予支持。本案中，被告提交的房产档案中，《危房鉴定书》只是许可对82××13号房产证房屋进行整修，并不能引起房屋产权的变化，与房屋产权变化有关的材料仅为《登记申请表》及《房产转让证明》，且《登记申请表》背面“记事栏”第二自然段亦载明“该房原产权人吕**2000年5月10日转让给侄吕*武”，据此应当认定被告在82××13号房产证上加盖“作废”印章的行为及向吕*武颁发61××54号房产证的行为系依据《房产转让证明》所载明的吕**向吕*武转让房产的行为，61××54号房产证房屋的产权来源于吕**的转让。因此，被告应当对该《房产转让证明》的表面真实性进行审查，而吕**于1992年即已去世，不可能在落款时间为2000年的《房产转让证明》上签名；吕**次女名为吕**而非《房产转让证明》上载明的“吕**”，且原告吕**否认《房产转让证明》上“次女吕**”是其本人所签；吕**系吕**四女，而非《房产转让证明》上载明的“三女”，且原告牟**、牟*否认《房产转让证明》上载明的“三女吕**”的签名是本人所签；第三人吕*花也否认《房产转让证明》上的签字是其本人所签，被告亦未提供证据证明上述签名系当事人本人所签，因此能够认定《房产转让证明》明显虚假，不具有表面真实性，被告没有尽到合理审查义务，在此情况下被告依据该《房产转让证明》将涉案房屋转移登记至吕*武名下并颁发61××54号房产证，证据不足，程序违法，应予撤销。被告在82××13号房产证上加盖“作废”印章的行为显然是因已将涉案房屋登记至吕*武名下并已重新颁证，但现61××54号房产证应予撤销，被告将82××13号房产证作废的条件已不复存在，故被告作出的将82××13号房产证作废的行为亦应予以撤销。

被告提交的证据显示涉案房屋产权变更的原因为转让，因此，转让前后的房屋应为同一套房屋，否则无法称之为“转让”，且《登记申请表》中载明了原房屋证件为8220013，而涉案新旧两个房产证亦被归属于同一档案，故根据被告提供的证据，涉案新旧两个房产证所指向的房屋为同一套房屋，被告主张是两套不同的房屋，本院无法采信。被告及第三人吕**主张61××54号房产证房屋的产权来源是吕**的新建，但这与被告提供的证据所显示的产权来源于转让存在矛盾，本院无法采信。如果被告该主张属实，则说明被告在进行涉案房屋产权行政登记过程中，将新建房屋的初始登记手续办理成了转让房屋的转移登记手续，亦系程序严重违法，应予撤销。另外，上述《城市私有房屋管理条例》第七条还规定：办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。上述《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”据此，即使61××54号房产证的房屋产权来源于吕**的新建，被告在办理房产证过程中应当要求吕**提交上述行政法规、规章中规定的文件材料，但被告提供的证据中并没有任何上述规定的文件材料，应认定被告在吕**未提交上述规定文件材料的情况下为吕**办理了61××54号房产证，作出该行政行为的证据明显不足，程序明显违法，亦应予以撤销。上述《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”因此，即使82××13号房产证房屋因重新建设而灭失，被告作出的亦应当是注销该房产证的书面决定，但其仅作出了在该房产证上加盖“作废”印章的行为，并不符合相应规章规定的行政行为的形式，故被告作出该行为的法定依据不足，同样应予撤销。

综上，被告作废82××13号房产证及颁发61××54号房产证证据不足，程序违法，应予撤销。至于第三人吕**能否因其所称的“顶支”行为而实际获得房屋所有权，属于民事诉讼范畴，与本案行政诉讼对涉案行政行为所进行的合法性审查无关。根据《中华人民共和国物权法》第十一条、《城市私有房屋管理条例》第七条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、第四十二条，并参照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第十七条、第二十五条之规定，判决：一、撤销被告烟台**开发区房产管理处作出的烟开私证字第61××54号房屋所有权证；二、撤销被告烟台**开发区房产管理处作出的作废82××13号乡村房产所有证的行政行为；三、限被告烟台**开发区房产管理处自本判决生效之日起90日内重新作出行政行为。

上诉人诉称

吕**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、1992年吕**去世前将登记在其名下的82××13号乡村房产赠与给上诉人，吕**去世后，该房屋一直由上诉人使用。1998年因该房屋达不到安全要求，上诉人将该房屋以及当时西厢全部推倒，重新又盖的新房。因82××13号乡村房产的灭失以及该房产所有证登记的所有人吕**的去世，新建的房屋不能再登记在吕**名下，原审被告开发区房管处作出的作废82××13号乡村房产所有证的行政行为是正确的。虽然1998年《危房鉴定书》中载明对82××13号乡村房产进行修缮，不允许重建，但因上诉人重建的行为，导致82××13号乡村房产与重新登记的烟开私证字第62154号的房屋是不同的两栋房屋，并且该两栋房屋的宅基地的使用范围也不完全一致。原审被告开发区房管处针对上诉人的自建行为，重新为上诉人颁发烟开私证字第61××54号房屋所有权证的行政行为是合法的。82××13号乡村房产已经灭失，原审法院作出撤销原审被告开发区房管处作出的作废82××13号乡村房产所有证的行政行为没有实际意义。二、一审法院对本案应当中止审理，请二审法院查明事实，依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人吕**、吕**、牟**、牟*答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。

被上诉人开发区房管处辩称：一、关于涉案具体行政行为的合法性，请法院依法查明和裁判。二、鉴于房屋产权登记和注销行为，系依产权人申请而作出的具体行政行为，并非一审被告依据职权所主动作出的，一审法院判决限期要求一审被告重新作出具体行政行为，违背法理规定。

一审第三人吕**未答辩。

本院查明

各方当事人在一审中提供的证据已随案移送本院。上述证据在一审庭审中已经质证。经审理，本院同意一审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：

本案争议的焦点问题有两个：一是开发区房管处颁发61××54号房产证及将82××13号房产证作废的行为是否合法；二是一审法院对本案应否中止审理。

关于争议焦**即开发区房管处颁发61××54号房产证及将82××13号房产证作废的行为是否合法的问题。本院认为，本案因涉案行政行为发生在2001年9月份，故应当依据当时法律、法规的规定及参照当时规章的规定，并依据相应法理进行涉案行政行为合法性的判断。当时有效的《城市私有房屋管理条例》第七条规定：办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证。当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关合同、协议、证明等文件。行政机关在接到上述行政法规、规章规定的文件材料后，应当尽到合理的审查义务，此处的审查虽然是形式审查，但形式审查系指行政机关无需对引起行政登记或登记变更的民事法律关系的实质合法性进行审查，而对于当事人在行政登记过程中向行政机关提交的相关材料的表面真实性，依然属于行政机关形式审查的范畴。本案中，开发区房管处提交的房产档案中，与房屋产权变化有关的材料仅为《登记申请表》及《房产转让证明》，且《登记申请表》背面“记事栏”第二自然段亦载明“该房原产权人吕**2000年5月10日转让给侄吕**”，据此应当认定开发区房管处在82××13号房产证上加盖“作废”印章的行为及向吕**颁发61××54号房产证的行为系依据《房产转让证明》所载明的吕*延向吕**转让房产的行为，61××54号房产证房屋的产权来源于吕*延的转让。因此，开发区房管处应当对该《房产转让证明》的表面真实性进行审查，而吕*延于1992年即已去世，不可能在落款时间为2000年的《房产转让证明》上签名；吕**、吕**、吕**均否认《房产转让证明》上的签字系其本人所签，开发区房管处亦未提供证据证明上述签名系当事人本人所签，开发区房管处没有尽到合理审查义务。在“审查批示意见”栏载明为“同意”，被告工作人员签名签署日期为2000年3月15日，而又载明“该房原产权人吕**2000年5月10日转让给侄吕**。”开发区房管处所颁发61××54号房产证，证据不足，程序违法，应予撤销。开发区房管处在82××13号房产证上加盖“作废”印章的行为系因已将涉案房屋登记至吕**名下并已重新颁证，但现61××54号房产证应予撤销，开发区房管处将82××13号房产证作废的条件已不复存在，故开发区房管处作出的将82××13号房产证作废的行为亦应予以撤销。

关于争议焦点二即一审法院对本案应否中止审理的问题。本院认为，《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法*（2010）15号）第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”依据该司法解释精神，对于已经受理的不动产行政登记纠纷案件，人民法院应当告知当事人先行提起民事确权诉讼。本案原审已向当事人释明，但当事人未在法院指定的期间内向原审法院提起民事诉讼，当事人在期限内提起民事诉讼，法院应中止审理，但本案当事人在原审法院释明后，怠于行使权利，原审在登记行为证据不足、程序违法的情况下，作出撤销判决，并无不当。该房屋登记行为被依法撤销后，当事人可通过民事诉讼对房屋进行确权，确权后，依民事判决到房屋登记机关进行登记。故上诉人关于一审法院对本案应中止审理的主张，本院不予支持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人吕**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十二日