济源市人民政府（下称市政府）、卫**、吴**因与陈**、河南**限公司破产管理人（下称汇**司破产管理人）房屋登记颁发证照一案二审行政判决书

审理经过

济源市人民政府（下称市政府）、卫**、吴**因与陈**、河南**限公司破产管理人（下称汇**司破产管理人）房屋登记颁发证照一案，均不服济源市人民法院（2011）济行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人市政府委托代理人张*，上诉人卫**、吴**委托代理人卫**、韩**，被上诉人陈**及其委托代理人吴**，一审第三人汇**司破产管理人的委托代理人卢银会，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

市政府于2010年10月19日将座落于济水文昌中路143号综合楼第1－4层、面积为1648.81平方米的房屋登记为卫红才、吴**所有，并作出了济源市济水办字第00005309号房屋所有权证。

上诉人诉称

一审中陈**诉称：2004年3月24日，其与河南**限公司（下称汇**司）签订房地产买卖合同，汇**司将其位于济源市文昌路143号综合楼北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分出售给其，其随即对该处房产实际行使了所有权权益，并于2005年对该处房产的租赁情况到市房地产管理局房地产交易中心办理了登记备案，该中心已将其确认为该处房产的权属人。而2009年12月28日，卫红才、吴**却以其侵权为由，将其起诉至济源市人民法院，要求其返还房产，并赔偿损失。卫红才、吴**在诉讼中提交了市政府2005年4月14日为他二人颁发的济源市房权证济水办字第00005309号房产证。2010年1月26日其向济源市人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房产证。2010年4月12日济源市人民法院作出（2010）济行初字第2号行政裁定，认定其所购买的房屋位于文昌中路143号一楼，而市政府给卫红才、吴**颁发的房产证所涉及的房屋是位于文昌中路143号综合楼的第4层，明确了其所拥有的第一层这部分房屋没有登记到卫红才、吴**名下，驳回了卫红才、吴**的起诉。卫红才、吴**不服该裁定，提起上诉。二审审理期间，市政府收回了原房产证，并于2010年5月27日为卫红才、吴**办理了与原证号相同的新的房产证，将所在层数变更为1－4。2010年6月25日，济源**法院作出（2010）济中行终字第14号行政裁定，维持了原裁定。2010年7月1日其将办证申请和法院裁定一并邮寄市政府和市房管局。2010年7月2日，市政府通知其需带相关办证手续到市房管局进行登记。2010年7月5日，其与汇**司破产管理人一起到市房管局，该局相关领导告诉其需要法院进行房屋确权后方可办理。2010年8月9日其向济源市人民法院提起民事诉讼，要求对其购买的房屋进行确权。2010年12月15日济源市人民法院作出（2010）济*一初字1465号民事判决，确认其对购买的房屋享有所有权，2010年12月20日其将该判决书交于市房管局。卫红才、吴**不服该判决，提起上诉，二审正在审理期间。2010年6月18日其曾向济源市人民法院提起诉讼，要求撤销2010年5月27日市政府给卫红才、吴**颁发的房产证，法院审理期间，济源市住房和城乡建设局向法院出具说明，称该房产证系其局填发，已于2010年6月21日收回作废。2010年7月6日，其对该案撤回了起诉。2010年10月19日，市政府明知其购买的房屋正在进行民事确权，居然给卫红才、吴**又一次办理了与原证号相同的新的房产证，所在层数显示还是1－4层。市政府的颁证行为侵犯了其的合法权益，请求撤销市政府作出的济源市房权证济水办字00005309号房屋所有权证。

被上诉人辩称

一审中市政府辩称：2010年10月11日市政府房管局收到卫红才、吴**申请变更位于济水办文昌中路143号汇**司房产证的登记，房管局工作人员认真审查了申请人提交的汇**司与申请人签订的原房屋买卖合同、原房产证和申请人身份，并查阅了2005年3月30日汇**司与申请人办理的房产转移登记手续，认为汇**司与申请人在2005年办理转移登记手续时，其双方的真实意思应为转让房产的层数为1－4层，面积为1648.81平方米，否则转让方不可能将剩余面积为1648.81平方米、层数为1－4层的房产证交回该局。房管局依据《房屋登记办法》第七十四条、第七十五条之规定予以了受理，并于2010年10月19日进行了登记。考虑到卫红才、吴**与陈**在一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的房产存在纠纷，且卫红才、吴**与该楼的杨**、苗**在楼梯通行问题上存有争议，房管局对卫红才、吴**与陈**的产权纠纷事项在登记薄中予以了记载，登记后并未向卫红才、吴**发放房产证。其政府的登记行为程序合法，请求予以维持。

一审中卫*才述称：陈**与汇**司签订的买卖合同无效。即使合同有效，也已过诉讼时效。市政府给其与吴**颁发房产证是履行济源市人民法院（2010）济行初字第28号行政判决书所确定的义务。根据《物权法》规定，其与吴**对争议房屋享有所有权。陈**不是本案的利害关系人。市政府给其和吴**颁发的房屋所有权证合法有效。

一审中吴**述称的意见与卫红才的意见相同。

一审中汇**司破产管理人述称：尊重法院判决。

一审查明：位于济源市文昌中路143号的综合楼房屋为汇**司所建。2004年3月24日，汇**司与陈**签订了房地产买卖合同，约定汇**司将位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的约106平方米的房屋以22万元的价格出卖给陈**。陈**于2004年3月24日、6月21日和9月11日分三次向汇**司交付房款19万元。之后，位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的约106平方米的房屋由陈**控制并对外出租。陈**于2005年12月29日对其中30平方米的出租情况经济**管理局所属的济源**易中心和济源**管理局进行了登记备案。

2004年6月2日，汇**司与卫红才、吴**签订了房地产转让合同，约定：汇**司以有偿方式转让位于济源市文昌中路143号的土地使用权，证号为济国用（2003）字第138号；该地块面积为2813.6平方米；卫红才、吴**购买汇**司的房位于上述地块上的综合楼北楼，建筑层数四层（该楼楼梯以西第一层的四间房屋除外），东楼建筑层数四层，南楼建筑层数三层，房产证号为济源市房权证济水办字第00003879号；成交价格为350万元。

2004年11月1日，市政府将位于济源市文昌中路143号、建筑结构为钢混、总层数为4层、建筑面积为2275.89平方米的综合楼房屋为汇**司颁发了济源市济水办字第00003879号房屋所有权证。

2005年4月14日，市政府根据汇**司与卫红才、吴**签订的房地产买卖合同（2004年6月2日）及其他相关手续，将位于济源市文昌中路143号综合楼中的第4层、建筑面积为1648.81平方米的房屋为卫红才、吴**颁发了济源市济水办字第00005309号房屋所有权证。陈**认为市政府的该具体行政行为侵犯其合法权益，于2010年1月26日向该院提起行政诉讼，要求撤销市政府2005年4月14日为卫红才、吴**颁发的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证。该院经审理认为，陈**2004年3月24日与汇**司签订房地产买卖合同所购买汇**司的房屋是位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的约106平方米的房屋，而市政府为卫红才、吴**颁发的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证所涉及的房屋是位于济源市文昌中路143号综合楼中的第4层，市政府为卫红才、吴**颁发房屋所有权证的具体行政行为与陈**无关，陈**对该具体行政行为不享有诉权，不具备原告诉讼主体资格，于2010年4月12日作出（2010）济行初字第2号行政裁定，驳回了陈**的起诉。卫红才、吴**不服该裁定提起上诉。

2010年4月19日，卫**、吴**以市政府2005年4月14日给其颁发的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证记载的房屋所在层数为“4”是错误的，房屋所在层数应该为“1－4”为由，向市政府书面申请要求更正登记。2010年5月27日，市政府为卫**、吴**颁发了济源市济水办字第00005309号房屋所有权证，该证记载的房屋所有层数为“1－4”。陈**不服市政府的该具体行政行为，于2010年6月18日向该院提起行政诉讼。该案在审理中，因济源市住房和城乡建设局向该院出具材料说明其已将该房屋所有权证收回作废，陈**于2010年7月6日向该院申请撤诉，该院同日作出（2010）济行初字第24号行政裁定，准许陈**撤回起诉。

2010年6月25日，河南**人民法院作出（2010）济中行终字第14号行政裁定，驳回上诉，维持了该院2010年4月12日作出（2010）济行初字第2号行政裁定。

2010年7月1日，陈**向市政府邮寄了法院作出的行政裁定书和办理房屋所有权变更登记的申请。

2010年8月6日，卫**、吴**向该院提起行政诉讼，要求确认市政府不更正房产证行为违法，并限期更正房产证。该院经审理认为，对卫**、吴**申请更正登记，属于市政府的法定职责，市政府应当履行法定职责予以处理；市政府对卫**、吴**申请的事项不予处理，属不履行法定职责；市政府应当在一定期限内对卫**、吴**申请的事项作出具体行政行为；卫**、吴**申请的事项如何处理，属市政府的职权范围，不属本案审查范围，于2010年9月27日作出（2010）济行初字第28号行政判决，确认市政府对卫**、吴**申请的事项不作为的行为违法，同时判决市政府在判决生效后两个月内对卫**、吴**申请的事项作出具体行政行为。该判决已发生法律效力。

2010年8月9日，陈**以卫红才、吴**、汇**司管理人为被告向该院提起民事诉讼，要求确认其对汇**司的房屋（济源市文昌中路143号综合楼北楼一楼楼梯以东两间及向东延伸部分）拥有所有权。该院于2010年12月15日作出（2010）济*一初字第1465号民事判决，确认陈**对济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分拥有所有权。卫红才、吴**不服该判决，提起上诉。

2010年10月11日，卫红才、吴**向市政府房屋登记主管部门递交了房屋所有权登记更正申请。2010年10月19日，市政府将位于济源市文昌中路143号综合楼的第1-4层、建筑面积为1648.81平方米的房屋作出了所有权人为卫红才、吴**的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证，但未发放给卫红才、吴**。

在河南**人民法院审理陈**与卫**、吴**、汇**司管理人所有权确认纠纷案过程中，济源**管理局将市政府2010年10月19日作出的所有权人为卫**、吴**的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证的复印件在加盖其局公章后交于卫**、吴**，由卫**、吴**作为证据交于河南**人民法院。陈**被通知质证后才知道市政府的该具体行政行为，而后引发本案。2011年3月1日，河南**人民法院作出（2011）济**一终字第9号民事裁定，对陈**与卫**、吴**、汇**司管理人所有权确认纠纷案中止诉讼。

市政府房屋登记机构对济水文昌中路143号房屋建立的编号为EA000006360的房屋登记簿的内容分基本情况、所有权部分、其他部分三个部分。基本情况部分记载：房屋座落为济水文昌中路143号，登记收件号为EA000006360，房屋总层数为4，建筑面积1648.1（平方米），房屋规划用途为商业服务，房屋结构为钢混，登记时间为2010年6月3日，终审（登簿）人为原莉，其它栏目未填写。所有权部分记载：登记收件号为EA000006360，所有权人为卫红才、吴**，身份证号为410881530729077，户籍所在地为济水文昌中路143号，权属证书号为济源市房权证济水办字第00005309号，其它栏目未填写。其他部分记载：序号1项下记载：登记收件号为DJ0000018389，变更类型为变更房产基本信息，变更内容为因登记错误进行更正，登记时间为2010年4月28日14时14分50秒，登记人员为冯**；序号2项下记载：登记收件号为DJ0000020164，变更类型为变更房产基本信息，变更内容为所在层次，登记时间为2010年6月3日9时46分2秒，登记人员为原莉，附记中记载有“此登记面积包含与陈**争议的一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分面积”内容。

一审认为：位于济源市文昌中路143号的综合楼房屋为汇**司所建，汇**司2004年11月1日对该房屋进行了所有权登记并领取了由市政府颁发的济源市济水办字第00003879号房屋所有权证。在此之前，汇**司既于2004年3月24日与陈**签订房地产买卖合同，将位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的房屋出卖给陈**，又于2004年6月2日与卫**、吴**签订的房地产转让合同，将位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼（建筑层数四层，该楼楼梯以西第一层的四间房屋除外）、东*（建筑层数四层）、南楼（建筑层数三层）出卖给卫**、吴**。市政府2005年4月14日根据汇**司与卫**、吴**2004年6月2日签订的房地产转让合同将位于济源市文昌中路143号综合楼中的第4层的房屋为卫**、吴**颁发了济源市济水办字第00005309号房屋所有权证，并没有将位于济源市文昌中路143号综合楼中的第1-3层的房屋为卫**、吴**颁发房屋所有权证。关于市政府2010年10月19日将位于济源市文昌中路143号综合楼的第1-4层的房屋作出所有权人为卫**、吴**的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证的行为，该院认为，第一，关于位于济源市文昌中路143号综合楼中的北楼一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分的约106平方米的房屋，在汇**司与陈**2004年3月24日签订房地产买卖合同后由陈**控制并对外出租，且陈**于2005年12月29日对其中30平方米房屋的出租情况经济源市房屋登记机构所属的济源**易中心和济源**管理局进行了登记备案，市政府房屋登记机构对此是明知的。第二，2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，市政府2005年4月14日将位于济源市文昌中路143号综合楼中的第4层的房屋为卫**、吴**颁发济源市济水办字第00005309号房屋所有权证时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布实施，尚未实行登记簿制度，《中华人民共和国物权法》实施后至2010年4月19日卫**、吴**向市政府房屋登记机构申请更正登记时，市政府房屋登记机构对位于济源市文昌中路143号综合楼中的房屋仍没有建立登记簿。因此，本案中，对位于济源市文昌中路143号综合楼中的房屋的权属无法参照登记簿进行确定。市政府房屋登记机构正式受理卫**、吴**的更正登记申请是在2010年10月11日，说明此前市政府房屋登记机构并没有将位于济源市文昌中路143号综合楼中的第1-3层房屋登记为卫**、吴**所有。也就是说，如果此前市政府按照物权法的规定对位于济源市文昌中路143号综合楼中的房屋建立了登记簿的话，则登记簿只记载了位于济源市文昌中路143号综合楼中的第4层房屋为卫**、吴**所有，未记载位于济源市文昌中路143号综合楼中的第1-3层房屋的权属。第三，市政府房屋登记机构提供的房屋登记簿中，关于基本情况部分的登记时间为2010年6月3日，关于所有权部分的登记时间未填写，关于其他部分的变更内容为因登记错误进行更正栏目的登记时间为2010年4月28日，首次登记和更正登记在时间上有矛盾。第四，陈**与卫**、吴**在位于济源市文昌中路143号综合楼中的一楼楼梯以东两间门面房及向东延伸部分房屋上有争议的情况，市政府房屋登记机构是明知的，并已在登记簿中进行了记载，且陈**对该争议已向人民法院提起了确权诉讼，该争议正在人民法院审理之中。市政府房屋登记机构应当在人民法院对该争议进行民事确权之后凭人民法院的生效法律文书进行登记，在人民法院没有作出生效法律文书之前不应当进行登记。故市政府在人民法院对该争议没有作出生效法律文书的情况下将包括该争议房屋在内的房屋进行登记是不妥的。第五，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该法第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第七十四条规定：“（第一款）权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。（第二款）利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”本案中，卫**、吴**认为市政府房屋登记机构对位于济源市文昌中路143号综合楼中的第1-3层房屋没有登记为其所有从而认为登记事项有错误而申请更正登记，但卫**、吴**并没有提供权利人汇**司同意更正的证明材料，故市政府房屋登记机构为卫**、吴**办理的更正登记，程序违法。综上，市政府将位于济源市文昌中路143号综合楼的第1-4层房屋作出所有权人为卫**、吴**的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证的行为，程序违法，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，判决：撤销市政府2010年10月19日作出的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证。案件受理费50元，由市政府负担。

上诉人市政府不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判维持其于2010年10月19日作出的济水办字第00005309号房屋所有权证。主要理由：1、根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，一审法院应当告知陈**与卫**、吴**先通过民事诉讼途径对房屋买卖关系确认后，其再根据民事审判结果进行变更登记。2、其2005年4月14日为卫**、吴**颁发房屋所有权证时，卫**、吴**已经提交了房地产买卖合同，证明汇**司已将该处房产转让给卫**、吴**，卫**、吴**才是该处房产的权利人，一审认定汇**司为权利人错误，卫**、吴**申请更正登记无需提供汇**司同意的证明材料。

上诉人卫红才、吴**均不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回陈**一审的诉讼请求，并确认市政府2010年10月19日作出的济水办字第00005309号房屋所有权证合法。主要理由：1、一审认定陈**分三次支付汇**司购房款19万元与（2010）济行初字第2号行政裁定书认定陈**分两次支付汇**司购房款18万元相矛盾。2、工商部门不是房屋租赁登记备案的机构，一审认定陈**就出租情况经济源**管理局进行了登记备案错误，济源**管理局只是租赁合同的见证人。3、陈**租赁登记的房屋位于文昌中路959号，不是本案争议的位于文昌路143号的房产。4、市政府2005年4月14日为其颁发房屋所有权证依据的是2005年3月30日其与汇**司签订的房地产买卖合同，而非2004年6月2日签订的合同，一审对此认定错误。5、争议房产四层的总建筑面积为1648.81平方米，汇**司出售给其的是1-4层，而非仅第四层。6、对陈**房屋出租情况进行房屋租赁登记备案的济源**易中心并非政府职能部门，不能据此认为市政府房屋登记机构对此明知，且租赁备案登记不能证明陈**为房屋所有权人。7、不动产登记薄是房屋登记机构办理房产登记档案资料的总称，并非是2007年10月1日后才建立登记薄制度。8、其第一次申请更正登记是2010年4月19日，更正登记时间为2010年4月28日，时间上并不矛盾。9、市政府2010年10月19日为其办理更正登记是依据（2010）济行初字第28号行政判决，一审认为诉讼中不能颁证没有法律依据。10、汇**司的房产证已被注销，不再是房屋权利人，其作为房屋权利人申请更正登记无需提供汇**司同意的证明材料。11、陈**与汇**司签订房地产买卖合同时，汇**司尚未取得房屋所有权证，此时尚不具备买卖房屋的主体资格，应认定该合同无效。

被上诉人陈**辩称：1、其已就争议房屋提起民事确权诉讼，但在诉讼期间，市政府为卫**、吴**办理了更正登记，导致民事审理中止，现市政府又提出等待民事判决结果，属违法行政。2、市政府2005年4月14日颁发的济水办字第00005309号房屋所有权证及登记材料显示“所在层数”为4，即第四层，且该事实已经（2010）济行初字第2号、（2010）济中行终字第14号生效行政裁定所确认，关于1648.81平方米的面积是房屋登记机构把关不严错误登记的，且包含了公摊面积，应予更正，该处房产1-3层的权利人目前仍是汇**司。3、卫**、吴**提供的2004年6月2日签订的房地产转让合同显示转让价格为350万，实际仅支付汇**司100万元，其分三次支付汇**司购房款19万元有收据证明，其购买的房产位置在合同中有明确表述，相关部门对门牌号的变更是正常的，不影响其所购房产的真实位置。4、其于2005年12月持其与汇**司签订的房地产买卖合同到济源**易中心办理了租赁登记备案，并有工商部门鉴证，房地产交易中心隶属于房地产管理局，说明房屋登记机关已经认定其为房屋所有权人。5、其与卫**、吴**存在权属争议是事实，房屋登记薄中也予以记载，卫**、吴**申请更正登记应提交权利人汇**司同意的证明材料。6、（2010）济行初字第28号行政判决是确认市政府不作为行为违法，并不意味着市政府据此就应当为卫**、吴**办理更正登记，也可以驳回更正申请。

一审第三人汇**司破产管理人述称：1、市政府2010年10月19日作出济水办字第00005309号房屋所有权证欠妥，应当三方协商解决。2、尊重二审法院判决。

本院查明

二审查明的基本事实与一审一致。

本院认为

本院认为：陈**与卫红才、吴**已就本案争议房屋多次进行民事、行政诉讼，且双方的争议正在民事确权诉讼中，市政府此时作出更正登记不当，且市政府的上诉理由也自认待民事诉讼对房屋买卖关系确认后，其再根据民事审判结果进行变更登记，故应当认定市政府2010年10月19日作出的济源市济水办字第00005309号房屋所有权证违法。一审判决理由与本院不一致的，以本院为准。一审判决撤销该房屋所有权证，结论正确，依法应予维持。市政府与卫红才、吴**的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人济源市人民政府负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一一年八月二十四日