湖南法院网张*与长沙市住房和城乡建设委员会、黄**不服房屋转移登记行为纠纷一案

审理经过

上诉人张*与被上诉人长沙市住房和城乡建设委员会（原长沙**管理局，以下简**建委）、原审第三人黄**不服房屋转移登记行为纠纷一案，长沙**民法院（以下称一审法院）于2007年3月21日作出（2007）芙行初字第7号行政判决。张*不服，向本院提起上诉。本院于2008年1月24日作出（2007）长中行终字第0052号行政判决。张*仍不服，向本院申请再审。2009年11月10日，本院作出（2009）长中行监字第0150号行政裁定，再审本案。2010年12月14日，本院作出（2010）长中行再终字第0047号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院于2013年4月8日作出（2007）芙行再重初字第7号行政判决。张*仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2007年1月10日，张**一审法院起诉称：胡**利用虚假的公证委托书，将张*与胡**共同共有的长沙市芙蓉区燕山街XX栋XXX号房屋出卖给第三人黄**，在此次房屋交易中，市住建委作为确权发证的行政机关，没有认真审查，以致作出错误决定，将张*共同共有的房屋给黄**核发产权证，严重损害了张*的合法权益。为此，请求撤销编号为0043120X黄**的产权所有证,重新作出具体行政行为。

一审被告辩称

市住建委答辩称:2005年12月14日，张*的丈夫胡**将其所有的长沙市燕山街XX栋XXX号房屋卖给黄**，双方签订了房地产买卖合同，市住建委根据买卖双方办理房屋转移登记的申请及提交的相关资料，在法定时间内按照法定程序为黄**核发0043120X号《房屋所有权证》，认定事实清楚，程序合法。针对张*提出胡**利用虚假公证书将张*与胡**共同所有的房屋出卖给黄**这一事实，市住建委认为，根据《长沙市城市房地产交易管理办法》第12条第一款“当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责”的规定，市住建委只对当事人提交的资料作形式审查，由当事人对所提交资料的真实性负责。现已查明办理房屋转移登记的公证委托书书系伪造，应当追究造假人的刑事责任，由此造成的房屋买卖双方之间的纠纷，属于民事纠纷，不是行政诉讼的审理范畴。综上，张*的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回张*的诉讼请求。

第三人黄**答辩称：黄**系通过房屋交易中介机构湖南省**理有限公司居间介绍，完成了与胡**的房屋买卖交易。黄**按照市场价格向胡**支付了全部购房款19万元，一并向湖南省**理有限公司交纳了中介费4000元，经原市房产局办理了《房屋所有权证》，并早已实际入住所购房屋。黄**认为，原市房产局作出的房屋转移登记行为合法，请求法院依法予以维持。

一审法院查明

一审法院查明：张*与胡**系夫妻关系，胡**系胡**与前妻之子，长沙市燕山街13栋301号房屋系张*与胡**共同共有。2005年12月14日,胡**与第三人黄**签订《房地产买卖合同》，约定：胡**将长沙市燕山街XX栋XXX号房屋出售给黄**，成交价11万元。当天，由胡**作为委托代理人向市住建委申请办理房地产转让登记，并向市住建委提交长房权证芙蓉字第0049236X号《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》等相关资料。**建委受理胡**的转让申请后，认为需转让的房屋系张*与胡**共同共有的房改房，如由胡**代为办理转让手续，根据《长沙市城市房地产交易管理办法》第八条“办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理。委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件”的规定，胡**还应提交委托人的书面委托及委托双方有效的身份证件，因**建委要求胡**补交上述资料。之后，胡**向市住建委补交了胡**和张*的《委托书》、《公证书》及委托双方的身份证复印件。2005年12月20日市住建委经审批，同意办理该宗交易的过户手续，并于同年12月21日向黄**发出《长沙市房地产转让过户单》，要求黄**凭此过户单作产权转移登记凭证。**建委根据黄**要求对长沙市燕山街XX栋XXX号房屋进行所有权登记的申请，经审核认为上述房屋系胡**转让给黄**，权属清楚，于2006年1月4日同意为黄**确权发证，并于同年3月2日向黄**核发0043120X号《房屋所有权证》。张*对市住建委向第三人黄**核发产权证的行为不服，于2007年1月10日向该院提起行政诉讼，要求依法撤销市住建委核发给第三人黄**的0043120X号《房屋所有权证》。

一审法院认为

一审法院认为：《城市房地产转让管理规定》第七条规定了办理房地产转让的程序，《长沙市城市房地产交易管理办法》第八条、第十七条亦规定了当事人及其委托代理人申请办理房屋权属转移登记应提交的主要资料。胡**、张*的委托代理人胡**向市住建委申请办理房地产转让、过户手续时，向市住建委提交了法律法规规定应当提交的相关资料，市住建委受理后认为胡**作为委托代理人还应提交相应的委托资料，因**建委要求胡**补交相关资料不违反法律规定。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》第十二条“当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责”的规定，市住建委在办理房地产转让登记时，只需对当事人所提交资料是否齐全进行形式审查，市住建委受理转让当事人的申请后，按照《城市房地产转让管理办法》第七条规定的程序，对当事人提交的资料进行了审查，认为需转让的房产权属清楚，提交资料齐全，并对当事人申报的成交价予以核实。经审批，市住建委同意为转让当事人办理过户手续，该审批程序合法；市住建委根据第三人黄**要求对长沙市燕山街XX栋XXX号房屋所有权进行登记的申请，经审核认为上述房屋系胡**出售给黄**，黄**产权来源合法，市住建委经法定审批程序，为黄**核发0043120X号《房屋所有权证》，该发证行为认定事实清楚，程序合法。张*要求撤**建委为黄**核发0043120X号《房屋所有权证》的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照最**法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回张*的诉讼请求。案件受理费100元，由张*负担。

上诉人诉称

张*不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月24日作出（2007）长中行终字第0052号行政判决，认为张*无充分证据推翻黄**作为善意第三人取得0043120X号《房屋所有权证》，一审判决驳回张*的诉讼请求正确。据此，本院判决驳回上诉，维持原判。

张*仍不服，向本院申请再审称：张*与胡**于1992年7月24日登记结婚。1995年11月30日，夫妻根据房改政策，以双方工龄买下长沙市燕山街XX栋XXX号单位公房。2004年至2006年8月，张*因父亲病重以及本人患有严重风湿病而居住在父母家。在此期间，胡**、胡**（系胡**与其前妻之子）利用虚假的公证委托书及虚假的张*居民身份证，将上述房屋出卖给第三人黄**。张*认为，市住建委在办理此次房屋转让过程中存在以下违法行为：一、原始房屋产权证与本人身份证一直在张*手中，但市住建委在缺乏依据的情况下宣布原始房产证作废，后仅凭胡**一人的“挂失”补证申请为其办理了0049236X号产权证，其行为违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条、第三十五条的规定。二、市住建委在办理涉案房地产转让交易时默认胡**、胡**伪造的身份证和法律文件，未经房屋共有人同意即办理了房屋产权过户登记手续，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》及刑法的相关规定。三、此次房屋转让交易的档案资料存在以下瑕疵和程序违法：1、伪造的委托书、公证书系在房产交易受理后补充；2、张*的身份证复印件属伪造，《长沙市城市房地产转让审批表》、《长沙市房屋所有权登记审批表》既无出处又无印章；3、《房地产买卖合同》、《长沙市房地产转让申请表》、《长沙市房屋所有权登记审批表》、《长沙市城市房地产过户单》中的出让人只有胡**一人，无共有人张*签字；4、《长沙市房屋所有权登记审批表》与黄**登记的《房屋产权情况》内容不实。四、黄**明知涉案房屋共有人张*健在，仍与身份不明的胡**签订房地产转让合同，违法帮助他人转移财产，其行为不属于善意取得。据此，原审判决认定事实不实，请求：一、撤销原一、二审行政判决；二、撤销违法补发的0049236X号房屋产权证和违法发给黄**的0043120X号房屋产权证，恢复长房权东私房改字第020362号《房屋所有权证》的法律效力，将长沙市燕山街13栋301号房屋返还张*；三、承担因行政违法给本人带来的所有财产及经济损失18万元等。

2009年11月10日，本院经审判委员会讨论决定，作出（2009）长中行监字0150号行政裁定，再审本案。2010年12月14日，本院作出（2010）长中行再终字第0047号行政裁定，以原审判决认定事实不清为由，裁定撤销了本院（2007）长中行终字第0052号行政判决和一审法院（2007）芙行初字第7号行政判决，将本案发回一审法院重审。

一审法院重审查明：张*与胡**于1992年7月24日登记结婚，胡**系再婚，双方婚后无子女。胡**系胡**与前妻之子。1995年，胡**原工作单位湖南**车公司单位房改，将长沙市燕山街XX栋XXX号房屋以成本价出售给胡**，在核算该房屋房改价格时，计入了张*的工龄。1996年12月，市原房产局向胡**颁发长沙市芙蓉区燕山街XX栋XXX号长房权东私改字第020362号《房屋所有权证》。2005年8月，胡**将上述《房屋所有权证》申请补办遗失登记，原市房产局向胡**补发了长房权证芙蓉字第0049236X号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》所有人一栏中为胡**，且无其他房屋共有人记载。2005年，张*因父亲病重及本人患严重风湿病借住在父母家。同年12月7日，黄**通过湖南省**理有限公司居间介绍，与胡**签订了《房地产买卖契约》，双方约定：胡**将长沙市燕山街XX栋XXX号房屋出售给黄**，成交价为19万元。2005年12月14日，胡**与黄**再次签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定：胡**将长沙市燕山街XX栋XXX号房屋以11万元价格出售给黄**。当日，由胡**向原市房产局申请办理房屋转移登记，并向原市房产局提交长房权证芙蓉字第0049236X号《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》等相关资料。原市房产局受理胡**的申请后，认为需转让的房屋系张*与胡**共同共有的房改房，如由胡**代为办理转让手续，依据《城市房地产交易管理办法》第八条“办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理。委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件”的规定，胡**还应提交委托人胡**、张*的书面委托及委托双方有效的身份证件，并要求对书面委托予以公证，因此原市房产局要求胡**补交上述资料。2005年12月16日，胡**出具《委托书》委托胡**办理出售长沙市燕山街XX栋XXX号房屋转让过户手续。广东省**公证处对该《委托书》作出（2005）深南内民证字第5334号《公证书》。随后，胡**在未取得张*授权且不知情的情况下向原市房产局提交了虚假的胡**、张*委托其办理房产转让合同、房屋过户等手续的《委托书》及伪造的（2005）深南内民证字第5334号《公证书》和委托双方的《中华人民共和国居民身份证》（其中张*的《中华人民共和国居民身份证》系伪造）。2005年12月20日原市房产局经审批，同意按核算后房屋价值115545.6元办理该房屋交易的过户手续，并于同年12月21日向黄**发出《长沙市房地产转让过户单》，要求黄**以此过户单作为房屋产权转移登记的凭证。同日，黄**向胡**支付了购房款19万元，胡**出具了收条，黄**随后入住购得的该房屋。2006年1月4日,原市房产局同意为黄**确权发证，并于同年3月2日向黄**核发了0043120X号《房屋所有权证》。张*对原市房产局向黄**核发产权证的行为不服，于2007年1月10日诉至一审法院，请求撤销原市房产局颁发的0043120X号《房屋所有权证》行政行为。

另查明，根据长沙市人民政府办公厅2011年5月12日印发的长政办发（2011）43号文件规定，原市房产局的行政管理职权划入新组建的市住建委。

再查明，2011年11月20日，一审法院作出（2011）芙民初字第679号民事判决，判决：张*与胡**离婚，对张*要求分割并要求胡**返还个人财产等诉讼请求不予支持，该判决现已发生法律效力。

一审法院重审认为：本案存在以下三个焦点问题，一、本案第三人黄**是否符合《中华人民共和国物权法》第106条、《最**法院关于审理房屋登记条件若干问题的规定》第10条规定的善意第三人问题。本案黄**系通过房屋中介公司居间介绍与胡**签订房屋买卖合同，双方约定的价格为19万元，参照该房屋面积80.24?及房屋所在地长沙市燕山街2005年二手房的实际交易价格，该房屋19万元交易价格应为合理的交易价格。同时，该房屋虽然实际为胡**、张*共同共有，但因该房屋系单位房改房，该房屋的《房屋所有权证》中所有权人一栏中的所有权人为胡**，且无其他共有人记载，虽然，原市房产局内部档案中记载张*为该房屋的共有权人，但黄**与《房屋所有权证》中所有权人胡**签订《房屋买卖合同》并已实际支付了购房款，黄**在房屋买卖交易过程中的行为符合房屋买卖交易中买方的一般习惯且无过失。综合上述情况分析，应认为黄**在房屋转移登记行为中为善意买受第三人。二、关于房屋转移登记过程中张*《中华人民共和国居民身份证》是否伪造及原市房产局在转移登记过程中是否尽到了审慎审查义务的问题。根据《城市房地产交易管理办法》第八条“办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理。委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件”的规定，因张*未亲自前来办理房屋转移登记手续，故应当由申请转让方提交张*有效的《中华人民共和国居民身份证》，原市房产局经核对后收取该居民身份证复印件存档。胡**提交的张*的身份证发证日期为1996年12月30日，有效期为长期，而根据发证当时适用的《中华人民共和国居民身份证条例》第四条的规定，已满26周岁，未满46周岁的应发给有效期为20年的身份证，张*出生日期为1954年6月1日，按照该规定，此时应发给张*有效期为20年的居民身份证，而非是有效期为长期的居民身份证。经法庭质证及张*辨认，房屋转让代理人胡**提交给原市房产局张*的身份证系伪造，原市房产局在张*未亲自前来办理转让手续的情况下，对胡**提交的有效期明显与《中华人民共和国居民身份证条例》第四条规定明显不符的张*身份证疏于审查，原市房产局对此未尽到合理的审慎审查义务，应当承担相应的行政责任。三、房屋转移登记材料中的《房屋买卖合同》是否真实有效的问题，根据《城市房地产转让管理规定》第七条、《长沙市房地产交易管理办法》第七条的规定，房地产买卖合同是房产转移登记需提交的必要资料，从本案来看，胡**、黄**就同一房屋的买卖先后签订了两份房屋买卖合同，约定了不同的交易价格且房屋共同共有人张*未作为房屋出卖人参与房屋买卖交易，但人民法院在办理相关的房屋转移登记行政案件中只应对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性进行审查，胡**作为该房屋所有权证上的所有权人，与买受人黄**签订了两份不同交易价格的房屋买卖合同，并向原市房产局提供了一份交易价格偏低的买卖合同，该买卖合同从形式上看具备法律规定的房屋转让合同的相关要件，不违反相关行政法规的强制性规定，且胡**通过虚假的张*委托其办理房屋交易的委托书对该房屋买卖行为进行追认，应认为该房屋买卖合同具备真实性、合法性、关联性。该房屋买卖双方签订交易价格不同的两份合同是否涉及偷逃交易税收及房屋买卖合同是否有效等问题不属行政诉讼案件的审理范围，本案不予评价。

本院查明

一审法院认为：根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记违法，判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。经审理查明，本案房屋转移登记申请人胡**及其委托代理人胡**在房屋转移登记中提供了伪造的张*（房屋转移登记申请人）居民身份证、伪造的《委托书》和公证机关公证文书等虚假材料，房屋转移登记未征得房屋所有权人张*的授权委托，因**建委办理房屋转移登记行为的主要证据不足，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，被诉房屋登记行为应当判决撤销。但该房屋现已为第三人黄**以合理的价格转让取得并已办理了不动产登记，黄**已入住该房屋达7年之久，本案第三人应属善意第三人。市住建委在办理房屋转移登记时发现张*为房屋实际共有权人之后，要求房屋转移登记申请人补充张*的相关委托手续并予以公证，房屋转移登记申请人向市住建委补充提交了伪造的委托书及公证书，市住建委对此已尽合理的审查审慎义务，不应当承担责任。但市住建委在张*未亲自前来办理转移登记的情况下，对胡**提交的明显与法律规定不符伪造的张*的身份证的真实性疏于审查，市住建委的房屋转移登记行为违法，对此应当承担相应责任。

综上，市住建委房屋转移登记行为违法，但房屋已为善意第三人黄**取得，依照《中华人名共和国物权法》第一百零六条第一款，最**法院《关于适用审理房屋登记案件的若干问题的规定》第十一条的规定，一审法院判决确**建委向黄**核发0043120X号《房屋所有权证》的行政行为违法。本案受理费50元，由市住建委负担。

张*仍不服，上诉至本院称：市住建委在受理房屋转让登记时，不仅受理登记错误，没有尽到审查义务，而且程序违法。购房者黄**不属于善意第三人，其在签订房屋买卖合同、向长沙市房管局申请转移登记时，未确定卖房人与所谓代理人及房屋权属关系，未依照房管局提供样板格式“房产交易须知”中的注意事项，要求房屋转让当事人提供证据证明其与被转让房屋之间的关系，与一身份不明、与房屋权属无关、无处分权的人签订房屋买卖合同，如此放心，除非他们原本认识。一拥有房屋权属登记内容是建于1900年1月，四面全为共墙的房屋所有者占有居住建于1992年12月，东为共墙，南、西、北三面全为自墙的张*拥有的房屋，其行为属于善意吗？黄**购房时知道自己所购房屋共有人张*健在，看房时没有见到房主，即敢与胡**或胡**签订房屋买卖协议，凭什么相信胡**。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条认定黄**为善意第三人有失公正且适用法律不当。请求：一、撤销一审法院（2007）芙行再重初字第7号行政判决书。二、撤**建委违法补发给胡**以个人名义申请补发得到的0049236X号房屋产权证，恢复长房权东私房改020362号《房屋所有权证》的法律效力。三、撤销0043120X号黄**房屋产权证。四、由市住建委承担本案诉讼费。五、由市住建委承担因违法行为给张*造成的经济损失及精神损失。

市住建委辩称：张*的请求不能得到法律支持；根据现有证据，黄**构成善意取得，撤销0043120X号房屋转移登记行为会损害善意第三人黄**的利益，影响交易稳定性。

原审第三人黄连珍未答辩。

本院认为

本院认为，原审判决遗漏了当事人，程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2007）芙行再重初字第7号行政判决；

二、本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。

裁判日期

二○一三年四月十六日