李**与鹤山市人民政府其他二审行政判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人鹤山市人民政府（以下简称鹤山市政府）、原审第三人鹤山市**民委员会（以下简称中东西村委会）房屋登记及赔偿纠纷一案，不服江门市中级人民法院（2013）江中法行初字第25号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：涉案房屋座落在鹤山市沙坪街东升路203至209单号。涉案房屋已由鹤山市政府于2005年2月28日以粤房地证字第c3345659号《房地产权证》登记在中**委会名下，该证显示房屋所有权性质为集体，土地使用权性质为国有。2008年11月12日，中**委会与李**签订《房地产买卖契约》，约定中**委会将涉案房屋出售给李**，成交价格为831968元。李**与中**委会办理涉案房屋的转移登记，提交了上述《房地产买卖契约》、中**委会拥有的粤房地证字第c3345659号《房地产权证》、《关于要求处置房地产物业的请示》、《测绘报告》、《销售不动产统一发票》等材料。鹤山市房地产交易所在上述《房地产买卖契约》上加具“经审验，交易双方提交的交易资料和证明文件及其签名符合交易要求”的意见，并加盖鹤**交易所公章。李**于同月13日在《鹤山市沙坪镇房地产权二次交易登记申请核准表》中“申请人”一栏签名确认。鹤山市政府于同日将涉案房屋登记在李**名下并核发粤房地证字第c6730987号《房地产权证》。该证扉页上套印有“广东省人民政府房地产权证专用章”。鹤山市政府在该证“登记机关”一栏中加盖了“鹤山市人民政府房地产权证专用章”。李**于2008年12月10日领取了上述《房地产权证》。

上诉人诉称

2012年1月19日，中**委会2170名村民向鹤山市人民法院提起诉讼，请求确认李**与中**委会签订的《房地产买卖契约》无效。该案经过一、二审审理，江门**民法院（2012）江中法民一终字第392号民事判决确认李**与中**委会签订的《房地产买卖契约》无效，判令李**将涉案房屋返还中**委会、中**委会返还购房款831968元给李**。李**于2013年10月11日向原审法院提起本案诉讼，请求确认鹤山市政府向李**颁发的粤房地证字第c6730987号《房地产权证》违法，并判令鹤山市政府赔偿李**的损失432万元。该院受理后，李**于2013年11月18日向该院提出了追加广东省人民政府为被告的申请，以及将本案移送广州市中级人民法院的管辖权异议。原审法院于2013年12月17日裁定驳回李**对本案管辖权提出的异议。李**对该裁定没有上诉。

本院查明

原审法院认为：本案系房屋行政登记纠纷。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，鹤山市政府作为县级人民政府对鹤山行政区域范围的房地产工作负有管理的法定职责。鹤山市政府在本案中履行了房屋登记工作，也在核发的涉案粤房地证字第c6730987号《房地产权证》上加盖了公章确认，作出涉案房屋登记行为的机关为鹤山市政府，李**要求追加广东省人民政府为本案被告的申请，缺乏事实和法律依据，不予支持。李**不服涉案房屋登记行为提起的本案行政诉讼，鹤山市政府是本案的适格被告，原审法院予以确认。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是李**提起本案诉讼是否超过法定起诉期限以及鹤山市政府向李**核发粤房地证字第c6730987号《房地产权证》是否合法。

首先，关于李**提起本案诉讼是否超过法定起诉期限的问题。

本案现有证据显示，李**虽在2008年12月10日已领取了涉案《房地产权证》，但其是在收到（2012）江中法民一终字第392号民事判决书后，才知道其依据涉案《房地产权证》所拥有的房屋权利受到侵害，其提起本案诉讼的期限没有超过最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定。

其次，关于鹤山市政府向李**核发粤房地证字第c6730987号《房地产权证》是否合法的问题。

《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”可见，因买卖发生房屋所有权转移的，应当持登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的买卖合同等材料，申请房屋所有权转移登记。房屋登记部门经审验，对符合上述法律规定条件的予以登记。

本案现有证据显示，李**与中**委会签订了《房地产买卖契约》，约定由李**买受涉案房屋，并向房屋登记部门提交了上述《房地产买卖契约》、身份证明材料、中**委会的粤房地证字第c3345659号《房地产权证》等申请材料，申请房屋所有权转移登记。鹤**交易所在上述《房地产买卖契约》上出具的“经审验，交易双方提交的交易材料和证明文件及其签名符合交易要求”的意见，是对交易材料是否符合法律规定的形式要件的确认，并未对上述《房地产买卖契约》的合法性作出确定。且根据《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”的规定，李**应对其提交的包括《房地产买卖契约》在内的申请材料的真实性、合法性、有效性负责，其在申请涉案房屋转移登记当时也无否定上述《房地产买卖契约》等申请材料的真实性、合法性和有效性。经鹤山市政府审查，李**提交的包括上述《房地产买卖契约》等申请材料符合上述法律规定的要件，申请转移登记的主体、内容与《房地产买卖契约》的记载一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，也不存在其他不予登记的情况。鹤山市政府对李**拥有涉案房屋所有权予以登记发证，并不违反上述法律法规的规定。李**关于生效判决已确认其与中**委会签订的《房地产买卖契约》无效、鹤山市政府在审查时却认可该《房地产买卖契约》的合法性并予以房屋登记存在行政违法的主张，缺乏事实和法律依据，其关于确认涉案房屋登记行为违法以及行政赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。

综上所述，经原审**委员会讨论决定，依照最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回李**的诉讼请求。

二审裁判结果

李**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，理由主要有：（一）原审判决遗漏认定关键事实。根据中**委会全体村民小组组长会议决议，并经沙**道办同意，中**委会将33处房产公开拍卖，案外人张**于2008年1月通过拍卖取得，含本案所涉房屋在内，同年3月再将其中部分转让给李**，含涉案房屋在内。办理过户手续时，鹤山市政府允许涉案房屋绕过张**，直接从中**委会转移登记到李**名下。李**先后6次共支付3950205元购房款给张**，没有向村委会支付任何购房款，原审判决没有查明中**委会是不是涉案房屋的所有权人，也没有查明村委会何时、何地、以何种方式收取李**的831968元购房款。（二）李**无责任。李**签署的《房地产买卖契约》，她仅对其真实性负责，不能对合法性负责，因为合同的有效性只能由法院和仲裁机构审查，李**不能肯定或否定上述契约的合法性、有效性。中**委会提供的转移登记申请材料，是否完备、合法、有效，也是鹤山市政府有义务审查的，李**没有义务和能力审查。原审判决认为李**应对由中**委会负责提供的申请材料的真实性、合法性、有效性负责，错误地将本应由中**委会承担的责任强加到李**身上，显失公平，并且违法。（三）鹤山市政府有义务审查买卖契约的合法性而未审查，根据物权法第二十一条第二款、《房屋登记办法》第九十二条，应赔偿李**的损失。该府明知中**委会应提交而未提交经村民会议同意或村民会议授权经村民代表会议同意的证明，仍为之办理涉案房屋转移登记，违反了《房屋登记办法》第八十六条第三款、物权法第五十九条、村委会组织法第二十四条的强制性规定，中东西村的村民可以根据物权法第六十三条第二款规定，起诉请求法院撤销村民委员会的决定，导致李**善意取得的涉案房屋因鹤山市政府的违法登记而失去，造成经济损失432万元（房价款1279587.25元＋办证税费85212.25元＋装修费8万元＋房屋升值2559375元＋未收租金75075元＋房价款和办证费的利息637879.5元＋维权费用110628.75元＋精神损失15万元）。

被上诉人鹤山市政府辩称：（一）李**被判令返还涉案房屋给中**委会，与被诉《房地产权证》并无因果关系，李**如有损失，也应向村委会求偿，该府并无赔偿责任。李**被（2012）江中法民一终字第392号民事判决判令返还涉案房屋给村委会，是因为她与中**委会签订的《房地产买卖契约》无效，转移登记是签订上述无效契约之后才去办理的，不是导致契约无效的原因。契约无效的责任在缔约双方，根据国家赔偿法第五条“属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：……（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的；……”的规定，该府并无赔偿义务，如确因契约无效遭受损失，李**也应根据合同法第五十八条，通过民事诉讼向村委会主张。法院也多次释明可向中**委会主张返还请求权，李**却不主张，导致民事诉讼只能判决村委会返还购房款给李**。（二）被诉《房地产权证》合法。1.办理转移登记并不要求提交村民代表会议决议。其一，《房屋登记办法》第八十六条第三款（农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料），属于第四章“集体土地范围内房屋登记”的一部分，而本案所涉集体房屋位于国有土地上，当然不适用上述规定。其二，2008年发证时有效的1998年村委会组织法第十九条并没有规定“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”属于村民（代表）会议决定事项，2010年新法第二十四条才增加了这项规定，没有溯及力。其三，物权法第六十条规定村委会代表集体行使所有权，涉案房屋也登记在中**委会名下，因此村委会申请发证即可。物权法第六十三条还规定，村民认为村委会决定侵害其权益的，可以起诉请求撤销，侧面证明村委会对外有权行使集体所有权，内部管理问题不影响对外申请发证的有效性，民事判决与发证并不矛盾。2.买卖契约无效固然不能办理转移登记，但是否无效，登记机关是无权审查认定的，上诉人也承认“合同的有效性只能由法院和仲裁机构审查”，因此事后买卖契约被民事判决确认无效，无损在先《房地产权证》的合法性。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人中东西村委会未陈述意见。

经审查，本院确认原审判决经审理查明的事实。

本院认为：2008年11月13日被上诉人核发被诉《房地产权证》给上诉人时，上诉人与中**委会签订的《房地产买卖契约》尚未被民事判决确认无效，由于被上诉人在发证时已经依据《房屋登记办法》第二十条的规定尽了审慎审查的义务，因此被诉《房地产权证》并无违法。第二，上诉人无法保有涉案房屋，与被诉《房地产权证》并无因果关系。上诉人被判令返还涉案房屋给中**委会，是《房地产买卖契约》无效所致，而非签约之后办理的转移登记所致。因此，上诉人主张涉案房屋是因被诉《房地产权证》而失去，不符合事实，上诉人请求被上诉人赔偿丧失涉案房屋的损失，本院不予支持。上诉人如确因《房地产买卖契约》无效遭受损失，可根据合同无效的有关规定，通过民事诉讼主张。

综上，原审判决正确，依法应予以维持；李**上诉的理据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十三日