高**与广州市国土资源和房屋管理局、何**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人高**不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法行初字第203号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。

一审法院查明

案经原审法院审理查明，2000年6月20日，被告向第三人何展生核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：坐落在白云区同德田心路水闸东街26号102房权属人为何展生，权属来源为2000年4月向郭*买，总建筑面积27.29平方米。并附有房地产平面附图（含水闸东街26号101、102、103房附图），附图上记载的26号102房的单元总建筑面积为27.2932平方米。第三人何展生于2000年6月29日签收该《房地产证》。同日，被告向原告核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：权属人为原告高**，权属来源为2000年4月向郭*买，房屋坐落在白云区同德田心路水闸东街26号103房，总建筑面积33.65平方米。所附房地产平面附图含水闸东街26号101、102、103房附图，与上述102房的平面图一致，附图上记载的26号103房单元总建筑面积为33.6522平方米。原告于2000年6月26日签收该《房地产证》。

本案中，原告认为白云区**闸东街26号103房是其向广州市**有限公司以合资建房的形式购买，面积为38.5平方米（含公共面积的分摊），交楼时该房包括公共楼梯边的5.7288平方米，第三人何展生购买的102房面积不应包括该公共楼梯边的5.7288平方米，被告向原告及第三人核发的《房地产证》面积错误，平面图反映的房屋间隔情况与实际不符。故诉至原审法院，请求确认被告向第三人何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》的行为违法。

诉讼中，原告向原审法院提交了：1、原告与广州市**有限公司于1997年3月14日签订的《合资建房协议》，显示合建楼房地点在白云区西槎路田心水闸东街德心花园（自编）26座首层B103房，建筑面积共38.3平方米（含公共面积），楼宇价格为136675元。2、原告购买水闸东街26号103房的房款收据（含税费、水电增容费）共150000元（此款已在1997年3月14日交付），加盖了广州市**有限公司的收款专用章，开具时间为2000年4月22日。3、2000年4月22日广州市**有限公司出具的收据，显示第三人何**购买水闸东街26号102房房款88230元，税费6176元，水电增容费2500元，公证费500元。4、1998年1月10日广州市**有限公司出具的原告缴纳物业管理费的收据。5、广州**档案馆复印的原告及何**购买的水闸东街26号103房、102房的档案资料及部分现场照片。6、第三人何**于2007年5月19日发给广州市**有限公司及广州市**有限公司关于楼房维权补面积和退税费问题的函，反映：2007年1月有位朋友问起102房为何没有厨房配套，何**发现位于房产证平面附图右上角部分的面积被103房业主长期占用，何**经实地检测面积，发现102房的套内建筑面积只有22.1602平方米，缺少面积2.8644平方米，房地产证内的房地产平面附图与102房的楼屋结构不相符，其就此找到过103房业主高先生提出以上问题，高先生对此提出质疑，认为如果厨房和洗手间位置按附图所示划归102的话，那103房也缺少厨房和洗手间配套面积，103房也缺少面积等。

被告向原审法院提交的广州市房地产档案馆档案材料：一、穗房地证字第××号《房地产证》，房屋地址为白云区同德街田心路水闸东街26号，登记字号为统字云*099760号，核准日期为1997年5月13日，原权属人为郭某，权属来源为1996年新建。二、《广州市房地产买卖合同》及委托书的公证书、身份证，反映2000年4月27日何**等14人（委托代理人为冯**）与郭**（委托代理人为刘**）签订《广州市房地产买卖合同》，购买白云**闸东街26号房产。三、房地产买卖申请审批表、广州市房地产交易登记证明书、收缴证件收据、估价答复书、土地出让金收款通知、契税纳税申报表、契税完税证。四、水闸东街26号102房《房地产证》（穗房地证字第××号，2000年6月19日核准登记）及房屋所有权申请登记证件收据、广州市私有房屋及用地登记申请书。

另查明，2013年8月，白云区水闸东街26号102房的现业主陈**就高**使用的厨房和厕所权属问题向原审法院提起民事诉讼（被告为本案原告高**），原审法院受理案号为（2013）穗云法民四初字第842号。该案诉讼过程中，原告高**于2013年12月3日向原审法院提起行政诉讼，请求法院撤销被告向陈**核发的广州市白云区同德田心路水闸东街26号102房粤房地证字第××号《房地产证》。原审法院已立案受理，案号为（2013）穗云法行初字第391号。该案已于2014年3月17日中止审理。2014年3月13日，原告向原审法院提起行政诉讼，要求确认被告向第三人何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》的行为违法，故本案成讼。

一审法院认为

原审法院认为，最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，原告与第三人的《房地产证》均于2000年6月由被告核发，两《房地产证》后所附的房地产平面附图的内容一致，均包含了第三人所有的102房及原告所有的103房的平面图，原告在2000年6月已领取了其本人的《房地产证》，原告在领取房产证时就应当知道原告及第三人所有的房屋平面图与实际使用状况不符。另外，根据原告提交的第三人何展生在2007年5月19日向开发商及物业管理公司所发的函显示，第三人何展生在2007年1月时已就两房屋面积与实际面积不符的问题告知过原告，可以证实原告在2007年已知道其与第三人的房屋实际使用状况与房地产证平面图所反映的房屋间隔情况不符。原告所称其在2013年8月26日收到102房的新业主陈*起诉的证据材料才得知上述情况与事实不符，原审法院对此不予采信。原告认为被告向第三人核发的房地产证侵犯其合法权益的，应当在知道该行为内容之日起2年内提起诉讼，但原告直到2014年3月12日才提起本案诉讼，以102房屋的面积和结构与房产证的面积及平面附图的间隔不符为由，要求确认被告向第三人核发房地产证的行为违法，已超过了法定的起诉期限，且无正当理由。根据最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项“起诉超过法定期限且无正当理由的，应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，对原告的起诉，依法应予驳回。综上所述，依照最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，原审法院裁定驳回原告高**的起诉。

上诉人诉称

上诉人高**不服原审裁定，向本院上诉称：一审裁定认定上诉人于2000年6月领取103房的《房地产证》时就应当知道上诉人与原审第三人所有的房屋平面与实际使用状况不符的事实是错误的。上诉人一直占有、使用本案争议的公共楼梯边的5.7288m2部分，并且是在2013年8月26日收到102房的新业主陈*起诉的证据材料才得知上述情况与事实不符。一审法院对上诉人的主张不予采信，并认定上诉人超过诉讼时效，驳回了上诉人的起诉错误。第一，上诉人从购房之时103房就已包含诉争的5.7288m2即厨房厕所和复式楼梯部分；由于该部分建筑一直归上诉人占有、使用，因此上诉人并未留意《房地产证》所附平面图的房屋间隔与实际不符。尤其是十多年来，原审第三人及新业主陈*一直没有对此向上诉人提出异议，上诉人不可能知道原审第三人所有的房屋平面图与实际使用状况的情况。第二，上诉人从没收到原审第三人的关于两房屋面积与实际面积不符的问题在2007年5月19日向开发商及物业管理公司所发的函。本案也没有证据证明上诉人在2013年8月26日收到102房的新业主陈*起诉的证据材料前，有看过102房的《房地产证》，从而知悉该房产证登记错误。既然上诉人是在2013年8月26日才知道被上诉人核发给原审第三人的《房地产证》是登记错误的，于是在2013年12月提起本案行政诉讼，没有超过法定的诉讼时效。被上诉人测字：S4859《房地产平面附图》的测绘图纸用的是白云区测绘所图纸，使用测绘编号则是市局的，测绘却委托外派单位。现场测绘和勘探102房的工作人员怎样看到三案争议地用无法看到三案所在地的铁般事实，就证实被上诉人提交（序38）《估价答复书》和（序10）测字；S4859《房地产平面附图》与事实不相符。102房到底用91527元从“郭*”购买还是用500元公证后集资88230元建？假设由郭*转让涉案房屋，就应该附有其收到何**交清购房款的收据。既然102房没有按要求出示购房合同及发票，被上诉人又是依据什么认定何**向郭*交齐27.29m2购房款91527元而不是公证后88230元集资建24.85m2房款呢《穗规处字（1999）第857号》内容揭开被上诉人审批102房等是从“私建房”购买的虚假。被上诉人无法解释102房审批合法。上诉人按《合资建房协议》规定的103房建筑面积为38.5m2交付购房价136675元，而何**是按《合资建房协议》规定的102房建筑面24.85m2支付了购房款88230元，均由上诉人一年前提交证据交白**法院所证实。综上所述，上诉人认为，一审裁定没有查清本案的事实，认定事实存在逻辑上的错误，认定上诉人在2007年应当就知道被上诉人的登记错误，并以此起算诉讼时效，缺乏充分的事实依据。故上诉请求：撤销（2014）穗云法行初字第203号行政裁定，支持上诉人诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩同意一审裁定，不同意上诉人上诉请求。

原审第三人何**经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。

本院查明

经审理查明，原审裁定认定事实清楚且有相应证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，被上诉人于2000年6月向上诉人与原审第三人分别核发了103、102房的《房地产证》，两《房地产证》后所附的房地产平面附图的内容一致，均包含了原审第三人所有的102房及上诉人所有的103房的平面图，因此，上诉人在领取房产证时理应知道其与原审第三人所有的房屋平面图与实际使用状况不符。同时，根据原审第三人在2007年5月19日向开发商及物业管理公司所发的函显示，上诉人至迟于2007年1月已经知悉其与原审第三人的房屋面积与实际面积不符的问题。根据上述规定，上诉人认为被上诉人向原审第三人核发的房地产证侵犯其合法权益的，应当在知道或应当知道该行为内容之日起2年内提起诉讼。但上诉人迟至2014年3月12日才提起本案诉讼，已超过上述规定的法定起诉期限，且无正当理由，原审法院裁定驳回上诉人起诉的处理正确，本院予以维持。上诉人称其在2013年8月26日收到102房新业主陈*的证据材料才得知涉案房产证面积与实际面积不符的理由不成立，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日