上诉人**有限公司与被上诉**管理局直属分局建设工程施工合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称金土地公司）因与被上诉人漯河市**属分局（以下简称盐业分局）建设工程施工合同纠纷一案，原审法院2012年4月12日作出（2011）郾民初字第00484号民事判决，金土地公司不服提起上诉，该案经本院审理2012年9月31日作出（2012）漯民一终字第91号民事裁定，撤销原判，发回原审法院重审。原审法院依法另行组成合议庭，于2013年5月30日作出（2013）郾民初字第00207号民事判决，金土地公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年8月23日公开开庭进行了审理。上诉人金土地公司的委托代理人张**，被上诉人盐业分局的委托代理人崔建设、樊朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年10月9日，漯河**销售公司（甲方）与李**（乙方）签订了协议，该协议约定：“甲乙双方本着自愿、公平、合法的原则，就甲方位于海河路27号。甲方现办公楼租赁，协商达成以息代租协议。一、甲方因经营需要一次向乙方借款人民币陆拾万元，不直接支付利息，向乙方提供海河路27号院办公楼一座，面积约580平方米供乙方免费使用。二、借款期限，自2007年10月9日至2008年4月9日，共计陆个月。三、合同期内该办公楼乙方可以自用式转租，甲方不得干涉。四、借款到期后甲方一次性将借款归还给乙方。五、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，合同自双方签字或盖章后生效。甲方李**、乙方李**在该协议上签了名，李**捺了指印，漯河**销售公司加盖了印章。协议签订后，盐业公司把李**所租赁的办公楼交给李**使用（实际租用人为金土地公司）。2008年1月14日和同年2月2日，漯河**销售公司为李**分别出具了收到400000元和200000元的收款收据。2008年3月20日，盐业分局（甲方）与金土地公司（乙方）签订漯河**属分局关于办公楼改建的协议书。协议书约定：“位于海河路东段路北漯河**属分局办公楼改建一事，经双方协商达成以下协议：一、盐业局直属分局二层办公楼由金土**限公司全额出资进行改建，由原来二层改建成三层，增加建筑面积约240㎡。二、在改建过程中，所发生的一切问题，如：规划违规、人身安全、四邻矛盾等均由金土**限公司出面协调解决，并承担一切责任。三、原办公楼在改建过程中，如发生工程质量问题及造成的一切损失由金土**限公司负责承担。四、漯河**属分局所属位于海河路的办公楼及土地所有权，今后如转让，漯河金土**限公司可优先受让，如不转让，金土**限公司改建办公楼所投的资金问题双方协商解决。五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。六、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。”盐业分局李**、金土地公司肖**在该协议上签了名，双方均加盖有印章。此协议签订后，金土地公司按约定对盐业分局的办公楼进行了改建施工，工程结束后，金土地公司单方进行决算，盐业公司办公楼改建工程造价536760.16元，办公楼装修工程造价702513.55元，计1239273.71元。对此盐业公司不予认可。2010年5月5日，盐业分局向法院提起诉讼，请求解除与李**及金土地公司的房屋租赁关系，2010年12月8日，漯河**民法院作出（2010）郾民初字第01558号民事判决书，判决解除盐业分局与李**及金土地公司的房屋租赁关系，现该案正在执行程序中，2010年12月27日，李**（甲方）与漯河市金土**限公司（乙方）签订了债权转让协议。该协议约定：“经甲乙双方友好协商，现就甲方享有的60万元债权转让事宜达成协议如下：一、甲方于2008年1月14日借给漯河**属分局（即漯河**销售公司）60万元整。二、因乙方又与漯河**属分局达成房屋改建协议，为便于和谐、及时处理三方的纠纷，甲方愿将该笔60万元债权转让给乙方。三、本协议签订后二日内，乙方将60万元支付给甲方，乙方即是该笔债权的所有权人，可依法行使各项权利。四、本协议签订后五日内，甲方应书面告知漯河**属分局该笔债权转让的事实，五、未尽事宜双方协商补充。六、本协议经双方签字盖章后生效。”李**在该协议上签了名字，金土地公司加盖了印章。2010年12月30日，李**经漯河**证处公证向盐业分局邮寄了债权转让通知，通知内容为：“漯河**销售公司：我于2007年10月9日借给贵公司的60万元借款，因我急用，我已于2010年12月27日将该笔60万元债权转让给漯河金土**限公司。请你单位及时向漯河金土**限公司履行还款义务。”

一审法院认为

原审法院认为，本案涉及的法律问题主要有四个：（一）、关于60万元借款的问题。李**与被告盐业分局之间的借款法律关系，有双方签名盖章的借款协议、收条为证，系双方真实意思的表示，合法有效，法院予以认定。2010年12月27日，李**与原告签订债权转让协议，将该笔债权转让给金土地公司。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力”。该法第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利属于债权人自身的除外。”本案中，李**将60万元债权转让给金土地公司，书面通知了被告盐业分局，并将债权转让的书面通知的内容及过程进行了公证，该笔债权转让行为符合法律规定，则金土地公司即成为该60万元借款的辩称，因借款协议中未约定归还借款以搬出办公楼为前提的附加条件，故对被告该辩称法院不予采信。（二）、关于办公楼改建的问题。被告与原告签订的《漯河**属分局关于办公楼改建的协议书》，有原告及被告双方的签字及盖章，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，法院予以认定。协议签订后，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告改建的费用，经司法评估鉴定，对第三层土建造价149402.10元，办公楼3楼装饰装修造价131338.58元，院内外的给排水、供电改造造价32812.68元，共计313553.36元，被告认可并同意将上述三项费用支付给原告，故对该313553.36元费用，法院予以认定。对于办公楼一层、二层的装修费用340263.53元，院内绿化、硬化费用44977.06元，车库、门卫室及卫生间改造费用20045.75元，以上费用共计405286.34元，原、被告双方有争议。法院认为，被告李**、金土地公司均签订了办公楼改建协议，被告同意原告对该办公楼进行改建，但是该协议未明确约定改建的具体内容是否包括对一、二层的装饰装修、路面硬化绿化及门卫室、车库、卫生间的履行。原告对办公楼进行第三层以外的部分进行装修及履行是否经被告认可并同意，原告未提供相关的证据予以证明，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”且该办公楼装修改造后，一直由原告方使用并受益，故原告请求被告以付建房投资款133万元，法院支持313553.36元，对其剩余部分的款项不予支持。（三）、关于办公楼改建期间相邻户补偿费的问题。庭审中，原告放弃了对相邻户补偿费用20万元中的10万元，只请求被告支付补偿给何*中的10万元款项。法院认为，原、被告的办公楼改建协议第二条约定“在改建过程中，所发生的一切问题如：规划违规、人身安全、四邻矛盾等均由金土**限公司出面协调解决，并承担一切责任”，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故该笔补偿款应根据协议的约定由原告自行承担，对原告的该诉请法院不予支持。（四）、关于对办公楼优先购买权的问题。虽然原、被告在办公楼改建协议中约定了优先购买权的事项，但是我国法律法规对国有土地及国有资产的出让有特别的规定，因此，应按照有关法律法规进行。故，对原告主张享有优先购买权的诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十一条、第二百零六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告漯河市**属分局于判决生效后六十日内归还原告漯河金土**限公司的借款600000元。二、被告漯河市**属分局应于判决生效后十日内，给付原告漯河金土**限公司工程款313553.36元。三、驳回原告漯河金土**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，被告漯河市**属分局负担10800元，原告漯河金土**限公司负担12000元。

上诉人诉称

金土地公司上诉称：一、我们为改建楼房而投入的资金被上诉人应全额退还。根据双方签订的《办公楼改建协议》的约定，我们对被上诉人旧办公楼进行了改造，原审法院对8项工程只认定了3个分项，其它5个分项不予认定有失公正。二、相邻关系户的补偿款10万元应退还我们，因改建办公楼而处理相邻关系中的通风、采光而补偿给何*中指定的购房人的10万元，属于合理开支，应予以退还。三、依法支持我们的优先购买权。最后请求：1、改建楼房的投资款应全额退还我们；2、因改建楼房给相邻户的补偿款10万元也应退还我们。3、依法支持合同中约定的优先购买权。

被上诉人辩称

盐业分局二审答辩称：一、涉案楼房一、二层的装修双方未约定，原审不予认定是正确的。二、相邻关系的补偿款10万元，协议中没有约定，应由上诉人承担。三、本案所涉房产没有对外出卖的意项，被上诉人单位及上报主管部门均无表示出卖房产的意思，故上诉人无法取得优先购买权。总之，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

本院查明的事实除与原审查明的事实相同。另查明：1、本案争议的办公楼现由漯河**公室使用。2、双方争议的盐业分局办公楼一、二层装饰装修造价、院内绿化、硬化、车库改造、门卫室和卫生间造价经司法鉴定折旧评估为360286.35元。

本院认为

根据双方当事人的诉辩意见，归纳二审本案争议的焦点为：1、上诉人对办公楼一、二层装饰装修；院内绿化、硬化；车库、门卫室及卫生间改造以上各项合计费用360286.35元是否应由盐业分局支付。2、二层楼房改建成三层增加一层高度，对相邻户补偿10万元是否应由盐业公司支付。3、金土地公司今后对该楼的售卖有没有优先购买权。

本院认为：关于双方争议的第一个焦点问题。2008年3月20日金土地公司与盐业分局签订了《漯河**属分局关于办公楼改建的协议书》（以下简称《办公楼改建协议》），金土地公司根据该《办公楼改建协议》对盐业分局的办公楼进行了整体改造装饰装修，经鉴定共有8项工程合计718839.7元，其中第（2）项1、2楼装饰装修造价为340263.53元；第（4）项院内绿化、硬化造价为44977.06元；第（6）项，车库改造造价为4833.19元；第（7）项门卫室造价为8650.62元；第（8）项卫生间造价为6561.94元。以上合计共405286.34元，盐业分局认为以上项目是金土地公司善自进行的改造，所产生的费用应由自己承担。金土地公司上诉认为盐业分局同意我们改造并承诺我们有优先购买权，所以才进行的改造。现在盐业分局一不卖给我们，二又不让我们长期租赁，盐业分局是直接受益人，根据公平原则，应该对上诉人的添附物进行赔偿。最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。双方签订的《办公楼改建协议》第四项约定：“漯河**属分局所属位于海河路的办公楼及土地所有权，今后如转让，金土地置业有限公司可优先受让；如不转让，金土地置业有限公司改建办公楼所投的资金问题双方协商解决。”金土地公司在此项约定下，对一、二层楼房及院内门卫室、车库、卫生间、地面硬化、绿化等进行了整体装饰装修，盐业分局没有反对，应视为认可。现双方租赁关系解除，一、二层楼房的装饰装修如果拆除，将会对该办公楼进行大面积以及整体破坏，扩大损失。以上6项根据鉴定现价值为360286.35元。根据公平原则，盐业分局是直接受益人，该费用应有盐业分局给金土地公司以补偿。

关于改建楼房而补偿给相邻户10万元的款项是否应有盐业分局承担的问题。双方2008年3月20日签订的《办公楼改建协议》第一项：“盐业局直属分局二层办公楼由金土**限公司全额出资进行改建，由原来二层改建成三层，增加建筑面积约240m2。”第二项：“在改建过程中，所发生的一切问题如：规划违规，人身安全，四邻矛盾等均由金土**限公司出面协调解决，并承担一切责任。”该楼房由二层改造成三层增加了一层高度，影响了后邻的通风、采光，金土地公司经协商补偿给后邻10万元，且已履行完毕。该项费用是因增加楼房高度而给于受害方的经济补偿，是合理开支，盐业分局是直接受益人，现盐业局分局收回该楼房，该项费用根据“公平原则”，也应由盐业分局给予补偿。

综上所述，根据盐业分局和金土地公司建设工程施工合同纠纷所产生的原因，是双方在租赁、买卖的基础上所产生的，金土地公司在盐业分局同意的前提下进行了整体且较大规模的装饰装修，现双方解除了租赁合同，盐业分局应对其不能拆除的部分给予金土地公司经济补偿。原审法院对“办公楼1、2楼装饰饰装修造价、院内绿化、硬化造价、车库改造造价、门卫室造价、卫生间造价、不予支持，显失公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持郾城区人民法院（2013）郾民初字第00207号民事判决第一、二项和诉讼费部分，撤销第三项；

二、漯河市**属分局于本判决生效后十日内补偿漯河金土地置业有限公司工程款460286.35元（360286.35元＋10万元）。

三、漯河**属分局今后转让该楼房时，漯河**有限公司在同等条件下可优先受让。

二审案件受理费22800元，漯河**属分局负担12800元，漯河**有限公司负担10000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月六日