杨**与重庆海**限公司,周**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告重**有限公司（以下简称海**司）、周**建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由审判员王**适用简易程序于2014年8月13日公开开庭进行了审理，原告杨**及其委托代理人任*，被告海**司的委托代理人汤**（亦系周**的委托代理人），被告周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称，2011年1月27日，被**公司与原告签订《工程内部承包合同》，将水电安装工程承包给原告施工。后，原告将水电安装工程保质按期施工完毕并交付被告验收合格。但被**公司与原告未进行工程结算，仅支付原告工程款100万余元。2014年6月12日，被**公司、周**与原告签订《三方协议》，该协议约定，由被告周**分别于2014年6月20日前、6月30日前向原告支付工程款100万元和360万元；如被告周**逾期未付，则被**公司将合川区政府的抵款商业门面抵给原告，门面位置由原告在《三方协议》的附表中自行选择。付款期届满后，被告周**未按约付款。2014年7月9日，被**公司又与原告就门面选址和冲抵的款额签订了《协议》。该协议约定被**公司将其位于南办处南园路334号、336号、338号附1号、340号、342号、358号价值483万元的5个商业门面抵偿给原告，办理房产证所需所有费用按《三方协议》约定承担，即由被告周**承担50%的费用。该协议签订后，原告多次催促被**公司交付上述门面并办理房屋过户手续，但海**司不予配合，同时给原告造成了租金损失。为维护原告的合法权益，特起诉，请求法院依法判决：1、判决被**公司将位于重庆市合川区南办处南园路334号、336号、338号附1号、340号、342号、358号（价值483万元）的5个商业门面过户给原告；2、判令被告周**承担房屋过户所产生的税、费总额的50%；3、判令被**公司赔偿原告2014年7月10日至2014年7月25日的租金损失16361.29元。

被告辩称

被告海**司、周**辩称，原、被告之间系建筑工程施工承包合同关系，涉及的工程款至今尚未结算，被告所欠原告工程款金额至今无法确认，待审计部门审计报告下来后，下浮18%，再一并进行结算。2014年6月12日，原告与二被告签订的三方协议显示公平，是在违背二被告真实意思的前提下达成的，该协议的前提是原被告的工程欠款确认无误后才可能产生的协议，而事实上，原、被告的工程款至今尚未结算清楚，因此，该协议违背被告的真实意思表示，是不应获得法庭的支持，不应受法律保护。2014年7月9日，被告海**司与原告签订的协议是在被告周**不知情的情况下，同时也是在海**司转让股权之前的股东未征求转让公司股权后的股东的意见和新股东公司根本不知情的情况下，由原股东擅自使用掌管的合同专用章与原告签署的，更是违背二被告的真实意愿。因此，二被告不予认可该协议。本案涉及的5个商业门面价值高达700万元左右，海**司的原股东以贱卖的方式在未征求实际债权人周**同意的前提下，将门面处理给原告，这不符合法律规定，请法庭不予支持。

本院查明

经审理查明，2011年1月27日，被**公司所属合川冀东矿山拆迁还房工程项目部（甲方）与原告杨**（乙方）签订《工程内部承包合同》，该合同约定，甲方将重庆合川冀东矿山及昌兴矿山拆迁还房工程的电气工程、给排水工程及消防工程承包给乙方施工。工程造价：约1000万元人民币（以实际结算为准）；承包方式：包工包料；承包工作内容：按照甲方提供的房屋电气施工图、给排水施工图及设计变更内容施工。工程计价标准：该工程按电气施工图、给排水施工图、消防施工图中的工作内容，重庆市2008年计价定额的计算规则结算工作量，执行2008年计价定额及相关配套文件和收费标准收取相关的各项费用，未计价材料及人工价差按施工期间重庆市建设工程造价信息指导价计价及进行价差调增，总价下浮18%。……。合同签订后，原告杨**组织人员对工程进行了施工，现工程已完工并交付。工程完工后，海**司与杨**之间一直未就工程款进行结算，杨**施工期间，海**司先后只预付了杨**工程款100余万元。

2014年6月12日，海**司（甲方）、周**（乙方）与杨**（丙方）达成《三方协议》，内容为：“甲乙双方于2011年1月27日签订了《工程内部承包合同》，丙方是该工程的实际施工人，现三方就支付丙方工程相关费用平等友好协商达成一致意见如下：一、2014年6月20日前，乙方向丙方支付工程款1000000元；二、2014年6月30日前，乙方向丙方支付工程款3600000元；三、上诉（述）两笔款项合计4600000元，加上以前丙方收到的工程款，如果总额超过《工程内部承包合同》约定应付的工程款，超过部分的款项作为应退还的工程保证金退还给丙方，如果超过部分的款项不足以退还保证金，剩余的保证金按《工程内部承包合同》预定退还；三、如乙方逾期未足额支付上诉（述）约定款项给丙方，则三方同意：1、未付清的款项，以政府抵款给甲方该工程的商业门面抵给丙方，门面由丙方自行选择，甲方和乙方均无异议；2、抵款标准按政府抵给甲方的抵款价格90%计价；3、所有办证过户应缴纳税费等相关费用总额合计后，乙方和丙方各承担50%，甲方不承担任何费用。四、可供抵款的门面具体门牌号和价格见《附表》。五、……”。逾期后，周**未按协议付款给杨**，2014年7月9日，海**司（甲方）与杨**（乙方）签订书面协议，约定：“一、甲方同意以政府抵工程款的商业门面，抵给乙方，清偿《三方协议》中4600000元工程款；二、甲方抵款给乙方的商业门面的价格标准按政府抵款给甲方的抵款价格90%计价，详细情况如下表（最终价格和房屋实际情况以政府相关文件和房产证为准）；三：根据《三方协议》，应抵款工程款总额为4600000元，折合成可抵款门面总额为511.11万元，实际乙方选取了折后抵款总价483.12万元的门面，折合成折前可抵款门面总额为536.80万元，则乙方需向甲方支付多抵门面的款项共计26.69万元；四、办理房产证过户的所有手续交到行政主管部门后五日内，乙方向甲方支付156900元，领取房产证后五日内，乙方向甲方支付100000元……；五、办证所需所有费用按《三方协议》约定承担，甲方不承担任何费用；六、……”。即杨**选择了海**司位于重庆市**道办事处南园路334号、336号门面（建筑面积93.49㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16699号），338号附1号门面（建筑面积113.65㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16698号），340号门面（建筑面积55.06㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16309号），342号门面（建筑面积28.84㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16361号），358号门面（建筑面积32.46㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16369号）抵偿其工程款。事后，杨**书面催告海**司交付上述门面并办理房屋产权过户手续未果。遂杨**起诉来院，其诉请如前。

另查明，杨**无建设工程施工资质，杨**不是海**司职工。

以上事实，有当事人的陈述，《工程内部承包合同》、《三方协议》、《协议》，本院（2014）合法民保字第00019号民事裁定书等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告海**司与原告杨**签订的《工程内部承包合同》虽系双方真实意思表示，但杨**既无建设工程施工资质，也不是海**司内部职工，故该合同的签订违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。杨**依据《工程内部承包合同》施工的工程已经验收合格并已交付使用，虽然该合同无效，但合同中对工程价款结算的约定系双方真实意思表示，杨**因合同无效而获得的信赖利益损失的上限即为按合同约定计算的工程款。因海**司与杨**至今未就工程款进行结算，无法确定工程款的具体金额，海**司、周**自愿与杨**达成三方协议，暂付工程款460万元，并约定若逾期未付款，则海**司用其名下的房产抵偿，过户费由周**、杨**各承担50%。该三方协议系双方当事人真实意思表示，协议的内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告周**未按约支付工程款，海**司即与杨**以书面协议形式明确了抵偿工程款的房产。因海**司未履行房屋过户义务，故杨**现起诉要求海**司办理房屋过户手续，其理由正当，本院应予支持。关于过户费用的问题，因现未实际产生，无法确定具体数额，待过户费用实际产生后，杨**可按约定另行主张权利，故本院对杨**要求被告周**承担50%的过户费的请求，在本案中不作处理。对杨**要求海**司赔偿其房屋租金的诉讼请求，因杨**尚未实际取得房屋所有权，故其该诉讼请求不能成立，本院依法不予支持，应予驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告重**有限公司在本判决生效后十五日内将登记在其名下的位于重庆市**道办事处南园路334号、336号门面（建筑面积93.49㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16699号），338号附1号门面（建筑面积113.65㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16698号），340号门面（建筑面积55.06㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16309号），342号门面（建筑面积28.84㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16361号），358号门面（建筑面积32.46㎡，房屋产权证号：204房地证2014字第16369号）的房地产权过户给原告杨**。

二、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

案件受理费45650元，减半收取22825元，由原告杨**负担105元，被告海**司负担22720元；海**司应负担部分杨**已垫付，海**司在本判决生效后十五日内迳付杨**。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期限内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务；一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

裁判日期

二〇一四年九月九日