王**与杨**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人杨**房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年5月19日作出（2014）云民三初字第271号民事判决，上诉人王**对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原判查明，2011年6月7日，三桥**事处清洁队与被告（反诉原告）杨**签订一份《协议》，该《协议》约定：杨**将其在立新房管所直管公房后自搭的煤棚拆除供三桥**事处清洁队修建门面，三桥**事处清洁队拥有门面的所有权，但无偿提供一间门面给杨**使用。杨**通过上述协议取得了位于贵阳市云岩区三桥小学旁的“小吃一条街”一个门面的使用权，并于2013年3月将该门面出租给原告（反诉被告）王**，双方未签订书面合同，口头约定租期从2013年4月1日起，每月租金1000元，按季度预付租金，水、电费由承租人王**按照水、电表计数交纳，没有对其他事项进行约定。王**对该房屋进行了装修，其提供的两份《收据》显示装修该房屋共计花费5647元。王**承租该房屋用于经营窗帘生意及居住，但承租使用房屋后不久发现房屋漏水，遂找到杨**协商维修及赔偿损失，后杨**在2013年6月底收取7到9月份的租金时免除了王**1个月的租金。王**承租该房屋后一直使用至今，其间王**患有皮肤病并被医院确诊为“银屑病”，但未提供治疗所产生的费用凭证。王**向杨**交纳租金至2013年9月，之后因要求杨**赔偿损失未果未再交纳租金。杨**因王**长期不交纳租金，遂于2014年3月2日起对上述房屋断电。原告王**起诉称，其住进店铺没多久，发现屋顶漏水，当时要求被告维修，但被告一直迟迟不予维修。由于长期处在潮湿的环境中，屋内物品被毁坏，并引发了原告患“银屑病”。后多次与被告交涉维修房屋，但被告只免除了一个月的租金，仍然拒绝对屋顶进行修补，造成重大损失。请求判令：一、被告赔偿原告被毁坏物品损失费20000元；二、被告赔偿原告治疗费3000元；三、被告支付原告精神损害赔偿20000元；四、被告支付原告因断电造成的经营损失13800元（2014年3月2日至2014年4月17日共计46天，按照每天损失300元计算）；五、诉讼费用由被告承担。被告扬**提起反诉称，2013年10月1日起，反诉被告以房屋浸水环境潮湿导致其生病为由拒绝支付房屋使用费，经反诉原告多次催收未果。请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告位于贵阳市云岩区三桥北路三桥小学旁小吃街门面的租赁关系；二、反诉被告支付拖欠的房屋使用费6000元（从2013年10月1日起至2014年4月1日止）；三、诉讼费与反诉费由反诉被告承担。

一审法院认为

原判认为，三桥**处清洁队将贵**桥小学旁“小吃一条街”的一个门面无偿提供给被告（反诉原告）杨**使用，杨**拥有该门面的使用权。杨**于2013年3月将该门面出租给原告（反诉被告）王**，双方未签订书面合同，构成不定期租赁关系。庭审中，王**对杨**提出的解除租赁关系的请求表示同意，杨**与王**自愿解除基于贵阳**桥小学旁的“小吃街”一门面租赁所产生的租赁关系，从其自愿且不违反法律规定，予以认可。杨**作为出租人应当保证租赁物在租赁期间能够正常使用并应当履行维修义务，王**承租房屋后不久便出现房屋漏水的情况，导致无法正常使用，另房屋多次出现漏水情形也说明杨**没有尽到及时维修的义务，故杨**作为出租人应当对由此给承租人王**造成的损失承担赔偿责任。王**提供的证据显示其装修房屋花费5647元，虽然杨**不予认可，但基于王**装修一事属实且5647元装修费用在合理范围之内，故对王**装修费用支出5647元予以认可，因王**无法提供有效证据证明其余物品的损失价值，应当承担举证不能的不利后果，另王**作为承租人在发现房屋漏水后有责任采取措施避免损失的扩大而没有采取措施，亦有过错责任，故对王**要求杨**赔偿物品损失20000元的诉请，对装修损失5647元的赔偿诉请予以支持，对其余物品损失的诉请不予支持。王**要求杨**赔偿治疗费3000元及2014年3月2日至4月17日因断电造成的损失13800元的诉请，均未提供证据支持，应当承担举证不能的不利后果，故对王**的该两项诉请不予支持。王**以杨**未向其赔偿损失为由从2013年10月1日起至今一直占有使用房屋却未向杨**交纳租金，王**在发现房屋漏水导致无法正常使用后可以要求解除租赁关系，也可以要求出租人杨**进行维修或自行维修后由杨**承担维修费用，而不应当以占有使用房屋却不交纳租金的方式来进行对抗。杨**作为出租人提供的租赁物不能够正常使用且没有尽到及时维修的义务，亦有过错。故对反诉原告杨**要求反诉被告王**支付2013年10月1日至2014年4月1日的房屋使用费6000元的诉请，酌情支持4000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修物的处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除杨**与王**基于贵阳**桥小学旁的“小吃一条街”门面租赁所产生的租赁关系；二、由杨**于本判决生效之日起十日内一次性支付王**装修损失费5647元；三、由王**于本判决生效之日起十日内一次性支付杨**从2013年10月1日至2014年4月1日期间的房屋租金4000元；四、驳回王**其余诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元由王**负担（已交）；反诉案件受理费110元，减半收取55元由杨**负担（已交）。

上诉人诉称

宣判后，王**不服，向本院提起上诉称，根据《贵阳市房屋租赁管理办法》的规定，不能保障居住、使用安全的房屋不能出租，房屋自然损坏，租赁合同约定由出租人承担修缮责任未能及时修复的，承租人可以自行维修，维修费由出租人承担，因未及时修复给承租人或者第三人造成财产损失或人身损害的，出租人应依法承担赔偿责任。本案中，因被上诉人出租的房屋长期漏水，造成上诉人大量物品损坏并引发皮肤病，故被上诉人应承担赔偿责任。一审中上诉人提供被损物品的照片，证明物品因门面漏水而遭受损坏，原判却认定被损物品可以移动和没有提供有效证据证明损失物品的价值，仅支持5000余元的装修损失错误；上诉人是因被上诉人房屋漏水导致上诉人物品损失严重而被上诉人又拒绝赔偿的情况下，才未交房屋租金的，原判在判令被上诉人赔偿上诉人5000余元装修费的情况下，同时判令上诉人支付4000元租金不公。请求撤销原判，在解除租赁合同的基础上，改判被上诉人赔偿上诉人物品损失费20000元（含装修费）、治疗费3000元、断电损失13800元、精神损失费20000元，诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人杨**答辩称，对于物品损失，上诉人在一审中未提供相应的证据，且之前杨**已经免除了上诉人一个月的租金，已进行了补偿；上诉人对装修损失也未提供证据，考虑到数额不大，我方才未提出上诉；关于治疗费和精神损失费，上诉人没有证据证明其所患“银屑病”（皮肤病）是在被上诉人出租屋内造成；双方是不定期租赁关系，如上诉人认为租赁物不能达到要求可提出解除租赁关系；该门面是经营性质，不是用来居住，上诉人居住造成其他后果与被上诉人无关，故上诉人要求赔偿治疗费和精神损害抚慰金无依据；被上诉人断电是因在2013年9月后上诉人未交租金，上诉人违约在先，产生的损失不应由被上诉人承担。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，上诉人王**提供2013年3月26日、5月22日从心连蕊店进货的进货单两张，2013年5月22日、5月27日从刘**布业的进货单两张，2013年5月2日鑫发布艺销货单、2013年5月6日贵阳超超窗帘销货清单各一张，该6张进货单金额显示共计为20618元；拟证明其货物因断电亏本处理，现还有4千元左右的货物没有处理而产生损失。被上诉人对该6张单据的真实性、关联性均不予认可。另，王**对20000元物品损失作出说明，认为包括窗帘、花边、床上用品及衣服等损失。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、收款收据、收据、协议、进货单、照片等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人王**与被上诉人杨**就涉案门面的租赁事宜仅口头约定租金，在租期达六个月以上而未签订书面租赁合同，故依法认定为不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时要求解除合同，现双方亦同意解除不定期租赁关系，故原判解除双方租赁关系符合法律规定，本院予以维持。双方解除租赁合同后，上诉人应有将承租房屋及时返还被上诉人的义务。在合同履行期间，被上诉人杨**作为房屋出租人，其基本的合同义务是将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。因被上诉人杨**出租的房屋存在漏水，不能达到相应的使用要求，根据法律规定，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，出租人杨**对漏水的房屋负有修复义务，并应对给承租人王**造成的损失承担赔偿损失的责任。现上诉人王**要求被上诉人承担在租赁期间因房屋漏水造成损失的赔偿责任虽符合法律规定，但上诉人在2013年5月27日最后一次进货前就已知道漏水事实的存在后，其应当及时采取措施防止损失进一步扩大，从事实上看，在出租人杨**未及时修复和有效修复时，上诉人也没有自行修复和采取其他有效措施防止损失扩大，故按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对2013年5月27日后再次出现漏水造成的损失不予支持。就上诉人王**主张的物品损失（含装修、窗帘、花边、床上用品及衣服等），从上诉人提交的照片等证据看，出租屋内的部分物品确实因漏水受到一定的损害，对于用于销售的窗帘、花边等物品，因漏水浸泡受污，对销售价格必然产生影响，确实会产生一定损失。对于床上用品及衣服等物品，因这些物品是可以移动的，上诉人在发现漏水后也应当及时的处理以防损失扩大，且上述物品可通过洗净晾晒方式保持使用价值，并不一定因漏水而必然导致损失，故上诉人主张床上用品及衣服损失理由不足。就王**提出2014年3月2日以后因被上诉人停电造成的经营损失的主张，本院认为，停电是因被上诉人5个月未收到租金，上诉人作为承租人，其基本合同义务应按时交纳租金，虽上诉人认为未缴纳租金是因房屋漏水造成损失未获赔偿，但应通过合法方式行使合同权利，其可通过要求被上诉人继续履行修复义务或解除合同主张违约责任等方式主张合同权利，且赔偿损失属违约责任，与应当履行的合同义务系不同法律关系，故上诉人以不交纳租金作为对抗并非合法行使合同权利，上诉人要求由被上诉人赔偿因断电造成的经营损失没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人所患“银屑病”，因无确凿证据证明其所患疾病与房屋漏水存在必然因果关系，故其主张的医疗费和精神损害抚慰金无事实依据，本院不予支持。综上，在上诉人主张的上述损失中，2013年5月27日前因租赁房屋漏水造成上诉人用于销售的窗帘、花边等物品的损失应予支持。虽然被上诉人杨**主张在收取2013年7月至9月的房租时，已免除1个月的租金作为对上诉人王**的损失的补偿，但因该出租的房屋本身存在漏水的质量瑕疵，减少租赁房屋租金也符合法律规定，现被上诉人没有证据表明双方达成一致意见以减免一个月的租金系对前期损失的补偿，故对被上诉人该主张不予采信。虽然上诉人王**没有提供在漏水时的进货单与销货单等证据支撑其损失大小，但鉴于损失是客观的事实，而被上诉人也没有对出租的房屋进行有效的修复，出租的房屋也处于不符合合同应有使用条件，因此，本院结合本案实际情况，以被上诉人主张从2013年10月1日至2014年4月1日期间的房屋租金作为对上诉人损失的弥补。故本院对被上诉人主张的房屋租金不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民三初字第271号民事判决的第一项、第二项、第四项；

二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民三初字第271号民事判决的第三项；

三、王**于本判决生效之日起5日内，搬出贵**桥小学旁“小吃一条街”的承租门面，将该门面返还杨**；

四、驳回杨**的其余反诉请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1160元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月三十日