昆明市必成经贸服务中心与昆明**坝股份合作联社**合作社、龙*及刘*土地租赁合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人昆明市必成经贸服务中心（以下简称“必成中心”）与被上诉**小坝股份合作联社**合作社（以下简称“新发合作社”）、原审被告龙*及刘*等20位原审第三人土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭于2013年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人必成中心的法定代表人卢**及其诉讼代理人饶**、卢**，被上诉人新发合作社的诉讼代理人赵*，原审被告龙*，原审第三人胡*及20位原审第三人的共同诉讼代理人吴小平到庭参加了诉讼，原审第三人昆明市**政管理局经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：原告原名为昆明市官渡区联盟镇小坝办事处新发村，后因**务院对昆明市辖区行政区划调整，于2005年5月l日将名称变更为昆明**坝股份合作联社新**。本案诉争的位于小坝新发村西面十字路口的土地系原告合作社集体所有，土地用途为商服用地。1993年l月l日，原告合作社的社员龙*（即本案被告）与原告签订《租地协议》，约定被告龙*租用小坝新村西面1.96亩土地办文化娱乐茶室，土地面积按实际丈量为准，租用时间20年，即1993年l月1日至2012年12月31日，租金每年每亩5000元，每五年递增20%，每年10月份向原告缴纳租金，如延期按每天10%交纳滞纳金；在租用土地范围内所建盖的房屋，如租期届满后，被告龙*只能搬走一切设备，房屋一切归原告所有；租用期满后，如被告龙*继续租用本土地时，在同等条件下，应优先被告龙*，在双方协商后，再定延长协议；在使用期间内，被告龙*不得转租和变相转租，如发生转租被告龙*承担一切责任，原告可收回土地。协议签订后，被告龙*便以承租土地面积3.334亩，每亩5000元的标准向原告交纳了自1993年l月l日至1995年12月31日的租金。1995年8月27日，被告龙*与昆明市宏顺进口汽车改装修理厂签订《联营合同》，约定因被告龙*在投资建设项目及建设资金方面有困难，故与昆明市宏顺进口汽车改装修理厂联营开发合作经营，投资建设经营机动车加油站及临街商铺。联营时间为17年，即从1996年1月l日起至2012年12月31日止；1996年l月l日前的土地租金由被告龙*承担，1996年l月l日后的土地租金按新发村合同规定由新办企业承担，1995年9月至12月31日作为新办企业的筹备基本建设准备时间。首期投资100万元，被告龙*以17年的土地使用权及1993年至1996年的租金资金、已建盖部分围墙施工及回填土方资金进行投资，其他建设资金由昆明市宏顺进口汽车改装修理厂负责。新企业建成后，被告昆明市宏顺进口汽车改装修理厂为了便于管理，在联营期内有权对企业项目及建筑进行租赁或承包他人经营。协议还约定了双方的权利、义务及违约责任。1995年9月l日原告批准了两被告的联营行为。昆明市宏顺进口汽车改装修理厂以被告龙*和被告必成中心的名义，按原合同约定的租金标准，以3.334亩土地面积为计算基础，继续向原告交纳租金。1996年2月18日，被告龙*与昆明市宏顺进口汽车改装修理厂签订《合同补充附件》，约定每年企业不管盈亏，昆明市宏顺进口汽车改装修理厂必须保证按以下数额每年12月31日前提交给被告龙*，如不按时提交，被告龙*有权中止协议：1996年至2000年五年中每年提取40000元，2001年至2005年五年中每年提取50000元，2008年至2012年七年中每年提取70000元，以上数额资金含工资在内。1996年3月27日，昆明市宏顺进口汽车改装修理厂以本案诉争土地为注册登记地址，注册成立了昆明市必成经贸服务中心，由卢**任法定代表人，随后注销了昆明市宏顺进口汽车改装修理厂，用被告昆明市必成经贸服务中心的名义继续经营。被告必成中心遂投资在该土地上建盖房屋、进行电力改造并进行了配套设施的安装。被告龙*未参与经营管理。1996年l月19日，被告必成中心向相关部门申报建盖加油站，规模为：建盖房屋2000平方米，附属设施300平方米，停车场、道路及绿化带897平方米，总用地为4.8亩，该项目属原告合作社集体投资。后因政策变动，该加油站被搬迁。被告必成中心遂将诉争土地上的房屋转租给第三人使用。经查明，被告必成中心在诉争土地上建盖了五层房屋，现在除了第四层的一部分房屋由被告必成中心自己使用，还有第三人昆明市盘龙区工商行政管理局，经政府协调，向原告借用了诉争土地中的部分房屋及场地，将昆明市**管理局联盟分局搬迁至此地办公外，其余房屋均被被告必成中心转租给第三人使用。2012年10月9日，原告向被告和第三人发出《通知》，告知两被告和租用商铺的第三人：原告与被告必成中心的合同将于2012年12月31日到期，租赁合同终止，2013年后房屋产权由产权人收回，第三人如要继续租赁，待原告通知，租金交给其他单位和个人，后果自负。被告龙*和在场的15位第三人对该份通知进行了签收。现原、被告对合同的履行问题发生纠纷，诉至一审法院要求解决。请求：判令两被告将租赁的场地及场地上的房屋设施滕还原告。被告必成中心提起反诉，请求：1、反诉被告继续履行合同；2、反诉被告退还多支付租金人民币188124.4元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认为

一审法院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告龙*签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告龙*系被告合作社的成员，合同内容符合法律的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告龙*与昆明市宏顺进口汽车改装修理厂签订的联营协议，系双方当事人真实意思表示，该协议名为联营实为转租，协议内容符合法律规定，获得原告的同意，故该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。昆明市宏顺进口汽车改装修理厂用承租土地注册了本案被告昆明市必成经贸服务中心后，即注销了原昆明市宏顺进口汽车改装修理厂，以昆明市必成经贸服务中心之名义继续经营，故被告龙*与昆明市宏顺进口汽车改装修理厂签订的协议中，对昆明市宏顺进口汽车改装修理厂的权利义务应由被告必成中心承继。在庭审中，被告必成中心辩称，原告所诉被告系“昆明必成经贸服务中心”，而被告为“昆明市必成经贸服务中心”，故被告必成中心并非本案适格被告。对此，原告称起诉状上所写的“被告昆明必成经贸服务中心”即是应诉被告，起诉状上遗漏了“昆明市必成经贸服务中心中”的“市”字，系笔误。对此，一审法院认为，应诉被告昆明市必成经贸服务中心即本案诉争土地的实际使用人，且被告以“昆明必成经贸服务中心”的名字提起了反诉，并加盖了“昆明市必成经贸服务中心”的公章，故从原、被告提交的证据中均可以看出原告起诉状上表述的“昆明必成经贸服务中心”与到庭应诉的“昆明市必成经贸服务中心”实为同一主体，一审法院确认应诉被告昆明市必成经贸服务中心即为本案适格被告，对于原告起诉状及被告反诉状上所载的“昆明必成经贸服务中心”的笔误，一审法院予以纠正。关于原告要求两被告腾还房屋的诉讼请求，一审法院认为，原告与被告龙*在合同中约定的租赁期限为20年，即自1993年l月l日起至2012年12月31日止，在租赁期满后，如被告龙*继续租用本土地时，在同等条件下优先被告龙*，在双方协商后再定延长协议。但双方在合同届满后一直未能就租金问题达成一致意见，致使原告与两被告最终均未续签租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”之规定，原告与被告龙*的合同于2012年12月31日已因履行完毕而终止，同理，被告龙*与被告必成中心的合同也因履行完毕而终止。按照原告与被告龙*在合同中“在租用土地范围内所建盖的房屋，如租期届满后，被告龙*只能搬走一切设备，房屋一切归原告所有。”的约定，两被告应当按约定将占用房屋腾还给原告。另外，经一审法院查明事实，在被告必成中心使用期间，被告必成中心将本案诉争土地上建盖的一至五层商铺及房屋分别转租给多名第三人使用。在被告龙*与被告必成中心的合同中约定“新企业建成后，被告必成中心为了便于管理，在联营期内，有权对企业项目及建筑进行租赁或承包他人经营。”被告必成中心有权向第三人转租，虽然该转租行为未经过原告书面同意，但是依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告作为合作社的管理人应当知道被告必成中心向第三人转租的情况，在六个月内原告未对转租行为提出异议，故一审法院认为，原告对被告必成中心向第三人的转租行为予以认可，被告与第三人的转租合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。但被告必成中心与部分第三人约定的租赁期限超过了与被告龙*合同中约定的租地期限，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，被告必成中心与第三人签订的租赁合同中，超过其剩余租赁期限的部分无效。现原、被告之间的租赁合同已到期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持，实际占用房屋的被告必成中心及第三人应将所占房屋腾还给原告。对于第三人昆明市盘**局联盟分局所占用的房屋和场地，原告已明确表示同意其继续使用，故对于第三人昆明市盘龙区工商局占用部分一审法院不予处理。关于被告要求原告退还多交租金188124.4元的反诉请求，一审法院认为，原告与被告龙*签订的合同中已写明，土地面积以实际测量为准，虽然原告与被告龙*之间无书面的测量记录，但双方均认可承租的土地实际面积为3.334亩，被告龙*也是按3.334亩的面积向原告交纳租金。被告必成中心从被告龙*处转租取得该块土地的使用权，并约定租金按原合同约定的交纳，被告必成中心自1996年l月至2012年12月31日一直按3.334亩的面积交纳租金。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，两被告自签订合同之日起至合同履行完毕之日止，均按3.334亩的面积交纳租金，期间原、被告双方均未对此提出异议，故一审法院认为原、被告双方对承租土地面积已经形成交易习惯，按3.334亩面积，每年每亩5000元，每五年递增20%计算，原告收取的租金金额符合双方的约定，被告必成中心的该项反诉请求于法无据，一审法院不予支持。关于被告要求与原告继续履行合同的反诉请求，一审法院认为，原告与被告龙*签订的合同、被告龙*与被告必成中心的合同均于2012年12月31日到期，原、被告双方至今未能对续租事直达成一致意见，故原、被告双方的合同已经终止，不具备继续履行的条件，对被告必成中心的该项反诉请求一审法院不予支持。至于被告必成中心认为原告侵害其优先权的抗辩理由，一审法院认为，原告称其收回房屋及场地后系用于自己经营管理，并未出售或出租房屋，对此被告必成中心未能出示相关证据，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应对其主张的事实提供相应证据，不能提供证据的由被告必成中心承担举证不能的不利后果，故一审法院对被告必成中心的该项抗辩理不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十一条、第二百三十五条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆明市必成经贸服务中心及刘*、钱*等20名第三人于本判决生效之日起l个月内将位于小坝新发村西面十字路口的土地及地上一层至五层房屋腾还给原告（第三人昆明市盘**局联盟分局所占用的房屋和场地除外）；二、驳回被告的反诉请求。案件本诉受理费16812元，由被告昆明市必成经贸服务中心承担。反诉受理费2031元，由被告昆明市必成经贸服务中心承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，必成中心不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）争议土地上的“商贸大楼”是上诉人于1995年10月全额投资人民币1500000元建盖的，被上诉人在合同未到期之前，就将上诉人建盖的商贸大楼以2800000元的价格出售给昆明金**有限公司，剥夺了上诉人的优先购买权和继续使用权。（二）一审认定事实不清，证据不足：一审将上诉人全额投资建盖的房屋，错误认定为系被上诉人集体投资建盖；双方合同约定出租的土地面积为1.96亩，且约定是以实际测量为准，但一审错误认定被上诉人出租给上诉人的土地为3.334亩；一审认定上诉人与被上诉人就租金的交纳形成了“交易习惯”缺乏依据。（三）一审判决自相矛盾：一审认定了上诉人与龙*的转租合同有效，故继续与被上诉人协商签订合同的主体应当是上诉人而不是龙*，但一审却判决认定应由龙*去与被上诉人协商；依据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，有合同约定的按照合同约定，没有合同约定的按照法律规定执行，本案双方合同明确约定租赁土地以实际测量为准，但一审法院却不按照双方合同的约定进行判决；在一审庭审调查中，上诉人已经提交证据证明被上诉人存在已经将房屋出售、侵犯上诉人优先权的事实，但一审法院却认定被上诉人收回房屋系用于自己经营管理，判决由上诉人承担举证不能的法律后果；双方租赁协议第七条约定，租用期满后如上诉人继续租用土地，在同等条件下应优先上诉人，根据上诉人提交的证据，证实了被上诉人在合同未到期的2010年就将本案土地出让给第三人昆明金**有限公司，在上诉人强有力的证据下一审法院却认定上诉人承担举证不利的后果。

被上诉人辩称

被上诉人新发合作社辩称：上诉人的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉人的上诉请求。

原审被告龙*辩称：我是当地的村民，与新发合作社签订土地租赁合同后，我建了围墙并投资了资金，后与上诉人必成中心进行联营，现涉案房地的租金由必成中心收取，现合同已经到期，土地应当交还给新发合作社。

原审第三人胡*辩称：我承租房屋时土地是上诉人的，房子没有房产证，后我将房屋转租，转租去期满后房屋的租金没有交给我而是交给了上诉人，因此本案的房屋租赁与我无关。

其余19位原审第三人表示无意见发表。

二审中，上诉人必成中心向法庭提交证据《通知》一份，欲证实争议土地上的房屋已经由被上诉人出售给昆明金**有限公司。

本院查明

经质证，被上诉人新发合作社认可该证据的真实性，认为该通知的内容看不出来涉案土地已经出售；原审被告龙*对该证据的真实性予以认可，认为当时只是达成意向，要将房屋收回在出售土地；原审第三人对该证据是真实性予以认可。因各方对上诉人提交证据的真实性没有异议，本院对上诉人提交《通知》的真实性予以认可。

二审中，本院依职权向昆明市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，该局于2014年3月14日回函称：昆官完国用（2005）第10510803872号国有土地使用权，登记在昆明**坝股份合作联社**合作社名下；坐落于昆明**坝股份合作联社**合作社；面积：1340.00平方米；用途为商服用地；使用权类型为出让；宗地号：04-010313。该宗地属于“8·31”清理完善用地，于2009年12月12日报盘龙区清理整顿土地市场工作领导小组审定，该宗地审批意见为“纳入国有存量用地监管，不得办理后续手续。目前，我局无该宗地变更登记记录。另外，本院二审审理过程中向昆明金**有限公司调查该公司是否向新发合作社购买涉案土地，昆明金**有限公司向本院出具《情况说明》，称：昆明金**有限公司于2009年经政府批准，改造新发村股份合作社城中村改造项目；座落于白云路与万宏路交叉口421号土地属新发股份合作社企业用地，不在城中村改造范围，现城中村改造已完成；2012年12月13日，龙*所租用的土地合同已到期，新发股份合作社提出将白云路421号土地转让给金**司，至今没有办理任何转让过户手续，贵院也可以到土地局查询，现土地证所有权属于新发股份合作社；新发村村民作证，土地转让一事与本公司无关；由于白云路与万宏路交叉口421号土地属龙*租用，因龙*在金**司，新发村提出金**司员工龙*协助股份合作社收回其租用的土地，2013年以金**司名义下发给各位租户的通知属龙*个人所为（该通知于租期满后下发，与金**司无关。经质证，各方当事人对《函》及《情况说明》的真实性均予以认可，本院对《函》及《情况说明》予以采信。

经审理本院确认的法律事实与一审判决认定事实一致。

本院认为

综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：（一）必成中心与新发合作社之间的租赁合同法律关系是否已经终止？（二）新发合作社是否多收取了必成中心的租金188124.4元？（三）新发合作社是否存在侵犯必成中心对涉案土地及房屋的优先购买权？

本院认为：对于焦**，龙*与新发合作社就本案涉案土地签订《租地协议书》后，与必成中心签订了《联营协议》，将其享有的涉案土地使用权转租给必成中心，《租地协议书》及《联营协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，两份协议的内容符合法律规定，且龙*的转租行为得到了新发合作社的同意，故两份协议合法有效并已实际履行，涉案土地租赁合同法律关系的双方主体变更为必成中心与新发合作社。根据新发合作社与龙*签订的《租地协议书》的约定，涉案土地租赁期限为20年，即自1993年l月l日起至2012年12月31日止，租赁期间在涉案土地上建盖的建筑物将在租赁期满后归出租人新发合作社所有，租赁期满后如乙方龙*继续租用本土地，在同等条件下优先乙方，双方协商后再定延长协议。但截至2012年12月31日租期届满之日，必成中心与新发合作社就涉案土地的续租问题未能达成一致意见，故双方就涉案土地的《租地协议书》已于2012年12月31日终止。合同终止后，根据双方租赁协议的约定，必成中心应当按约定将占用的房屋及土地腾还给新发合作社。在必成中心使用涉案土地期间，必成中心将涉案土地及土地上建盖的房屋租给了案外第三人使用，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，必成中心与第三人签订的租赁合同中，超过《租地协议书》剩余租赁期限的部分合同为无效，现必成中心与新发合作社双方的租赁协议已终止且合同期限已届满，必成中心及第三人应将所占房屋及土地腾还给出租人新发合作社。对于焦点二，新发合作社与龙*签订的《租地协议书》中明确约定租赁土地面积以实际测量为准，且双方均认可涉案土地的实际面积为3.334亩并按3.334亩的面积交纳租金。而必成中心承继《租地协议书》的权利义务后，自1996年至2012年期间亦一直按照《租地协议书》约定向新发合作社交纳租金，必成中心就其承租土地年租金金额在本案诉讼前并未提出过异议，应视为其已认可该租金标准，故双方就本案涉案土地租金达成了一致并已实际履行，必成中心主张新发合作社多收取租金188124.4元的主张不成立，本院不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。对于焦点三，必成中心认为新发合作社已经将涉案土地及土地上的房屋在双方合同期限届满前出售给昆明金**有限公司，侵犯了其对涉案土地的及房屋的优先购买权及承租权，对此本院认为，根据本院向昆明市国土资源局及金康**有限公司进行调查查明的事实，本案涉案土地使用权人至今仍登记在昆明**坝股份合作联社**合作社名下，截至2014年3月14日，该宗土地无变更登记信息，故新发合作社并未在双方合同期限届满前将涉案土地出售给昆明金**有限公司。故必成中心的上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18843元，由昆明市必成经贸服务中心承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十六日