周**与李*时房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人李*时房屋租赁合同纠纷一案，上诉人周**不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院确认：2013年3月24日，原告向被告支付铺面转让定金500元。同年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《超市转让协议》，约定甲方同意将自己位于昆明市五华区龙泉路×号的店铺（原为周*便利店）转让给乙方使用，建筑面积为105平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。甲方与房东签订的租赁合同，租期到2015年1月19日止，月租为5775元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，按时交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电等费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。店铺现有装修、装饰、营业设备（包括附件二）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有。乙方向甲方支付顶手费90000元，上述费用包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他费用。甲方将现存库存货品按进货价折价销售给乙方，合计库存货品64922元。甲方将货款押单转让给乙方，货款押单所有款项由乙方承担，货款押单共计17926元，但货款押单中所涉及的所有甲方之前未结清费用需从甲方现有库存货品总价中扣除。顶手费（转让费）于签订合同当日由乙方一次性向甲方付清，甲方库存货品价款及所有货款押单，由双方达成两项付款总额后，由乙方在两日内向甲方一次性付清。甲方应保证丙方同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致转让终止或丙方及甲方自己中途收回店铺，甲方需承担违约责任，并向乙方支付转让费的20%作为违约金，并同时退还所有转让费用。该合同附件为原房屋租赁合同、甲方转让给乙方的一切设施清单。清单中载明：收银POS机一套、监控一套、货架14大组、篮式货架3个、桌柜2张、收银台桌柜2张、可口可乐冰柜一个、康师傅冰柜一个、和路雪冰柜一个、烟酒柜4个、高低床一张。合同签订后，原告向被告支付了转让费90000元，并出具欠条1份，载明：欠周*龙周*便利店货款共计48600元，于2013年3月30日归还。4月10日双方因合同履行产生纠纷并报警处理。4月20日，原告通过EMS向被告寄送了律师函，要求解除合同，由被告返还转让款、定金，承担违约金并承担店铺所产生的相关费用，该律师函被告已收到。5月17日及20日，原告与周*便利店的供货商发生纠纷并报警处理。云南财经大**营管理办公室于5月20日向被告发出《通知》，根据与被告所签合同中转租条款的约定终止与被告签订的房屋租赁合同，责令被告于5月22日交回房屋。6月3日，云南财经大**营管理办公室在《春城晚报》上刊登《通告》，解除与被告签订的合同并要求被告于6月8日交还房屋。6月1日，原告将店铺中价值27890.9元的货物以5折价进行处理，得款13945.5元。6月2日，原告将店铺中价值11290.3元的货物以5折价进行处理，得款5645.15元。6月4日，原告将店铺中的部分设施变卖得款6400元。6月8日，出租方封店，尚有部分货物在店内。经原、被告清点，出租方封店时店内尚有货物价值2530.56元。封店后退货价值475.2元。封店时尚存店内的设备有烟酒柜4组、前台柜1组、收银机1台、显示器1台、监控设备1套、康师傅冰柜1台、桌子1张、刷卡机1台、木柜3张。涉案商铺系被告于2012年1月10日与云南财经大**营管理办公室签订《云**大学房屋租赁合同》后承租，租期自2012年1月20日至2015年1月19日，租金每月5775元。该合同中约定在租赁有效期间，未经出租方同意，被告不得擅自将承租的房屋转让、转租给他人使用，不得擅自将承租的房屋调换使用，不得擅自改变房屋用途，不得故意损坏承租房屋，有上述情形之一者，出租方有权终止合同并收回房屋。另外，原告及其妻子因请假被扣一个月工资。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付转让费90000元、定金500元、违约金18000元、因维权产生的误工费8000元；2、由被告承担本案诉讼费。一审庭审中，原告明确要求解除与被告签订的《超市转让协议》。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告签订的《超市转让协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照约定，被告将承租房屋转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。现由于出租方对于被告将房屋转让给原告的行为不予认可并将房屋收回，导致双方之间《超市转让协议》无法继续履行，该《超市转让协议》应予解除。根据双方合同第八条的约定，结合原告经营店铺至2013年6月8日的事实，在扣除该时间内的租金费用计13667.5元（5775÷30×71）后，被告应将剩余的转让费及定金返还原告，该数额为76832.5元。至于原告所主张的违约金18000元，因双方签订合同时被告已将其与出租方所签合同作为附件交给了原告，出租方对于转让及转租房屋的意见原告是明知的，被告并无故意隐瞒，考虑到双方合同签订及履行的整个过程，一审法院酌定被告承担违约金5000元。原告主张的误工费因无证据证实系由于处理本案纠纷而产生，对此一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告李*时与被告周**签订的《超市转让协议》。二、由被告周**在本判决生效后十日内返还原告李*时转让费人民币76832.5元、定金人民币500元，并支付违约金人民币5000元。三、驳回原告李*时的其他诉讼请求。”案件受理费2630元，由原告李*时负担630元，由被告周**负担2000元。

上诉人诉称

一审宣判后，周**不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。被上诉人已明知出租方口头同意转租，只要被上诉人正常经营不影响出租方声誉即可。但在经营超市期间，被上诉人没有积极主动营业，意图让出租方收回房屋，达到造成上诉人违约以获得赔偿的非法目的，被上诉人违背诚实信用原则，存在严重的欺诈行为，给上诉人造成了巨大损失。导致超市转让协议无法继续履行的主要原因是被上诉人造成的，出租方真正收回房屋的原因是供货商与被上诉人因货款发生矛盾，供货商强行搬货，给出租方造成恶劣影响。二、一审法院适用法律错误。本案应联系整个合同条款，适用合同第九条关于因被上诉人原因导致合同终止的约定。三、被上诉人仍有货款未付，其无权将铺面内的货品及其他物品变卖，一审法院对此没有予以协商处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人李中时答辩称：由于上诉人违约，被上诉人才要求解除合同，合同解除后因上诉人不来处理货物，而食品有保质期，故被上诉人将货物进行变卖。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人周**对一审判决已经确认的事实没有异议，但认为一审遗漏认定如下事实：1、涉案的《超市转让协议》第九条的约定内容；2、2013年4月10日上诉人报警的处警情况；3、云南财经大**营管理办公室于2013年5月20日发出的《通知》中关于供货商与经营者发生矛盾，对商务楼造成恶劣影响的有关内容。被上诉人李**对一审判决确认事实明确表示没有异议。对于一审法院已经审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，不再赘述。关于上诉人所作上述事实补充，本院认为：（一）上诉人与被上诉人于2013年3月28日签订的《超市转让协议》第九条约定：如果由于乙方（李**）原因导致转让终止，乙方承担违约责任，并向甲方支付违约后所造成的损失，同时交还店铺给甲方。因双方当事人对该协议的真实性均予以认可，本院对于该协议第九条的上述内容补充作为本案相关事实予以确认。（二）根据2013年4月10日的接处警登记表，对于处警情况记载如下：至现场经了解，报警人（周**）与当事人（李**）因转让×号附×号商铺过程中对合同内容产生分歧，双方产生纠纷，周**报警，现场对双方进行解释，请双方自行协商或至法院进行处理。因双方当事人对该接处警登记表的真实性均予以认可，本院对于上述处警情况亦补充作为本案事实予以确认。（三）云南财经大**营管理办公室于2013年5月20日向上诉人发出的《通知》中载明，由于上诉人私自转让×号（龙泉路×号附×号）房屋，导致供货商与现在经营者发生矛盾，并强行搬离店内货物，给商务楼造成恶劣影响。因双方对该《通知》的真实性无异议，故对于上述通知内容，本院作为本案相关事实予以确认。

除此之外，本院二审补充确认如下事实：一、二审中，上诉人提交2013年4月11日《收款收据》一份，欲证明其支付了货款3262元。对该证据虽然被上诉人不予认可，但上诉人能提交原件予以核对，故本院对该收据的真实性予以确认。据此，本院二审补充确认：2013年4月11日，上诉人周**支付案外人杨*货款3262元。二、二审中，被上诉人李**当庭自认2013年6月将货物折价变卖后的价款由其持有，对此本院二审予以补充确认。

本院认为

本院认为：（一）上诉人与被上诉人签订的《超市转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该协议履行各自义务。现涉案房屋已于2013年6月8日被出租方封店提前收回，转让协议无法继续履行，故本院确认涉案《超市转让协议》于2013年6月8日解除。（二）关于合同履行过程中，双方当事人是否存在违约行为的问题。首先，出租方已明确表示上诉人系私自转让房屋并将超市收回，故上诉人没有履行其保证出租方同意转让房屋的合同义务，造成转让协议不能履行，已构成根本性违约，其应当按约退还转让费并无权收取500元定金；同时，被上诉人李中时也未按照《欠条》载明的时间即2013年3月30日支付货款48600元，亦构成违约。据此，因双方当事人都存在违约行为，应各自承担违约责任，故对于被上诉人诉请的违约金本院不再予以支持。（三）结合上诉人的抗辩主张及本案事实，涉案《超市转让协议》虽已解除，但被上诉人实际使用涉案房屋至2013年6月8日期间的租金（5775元÷30天×71天u003d13667.50元）其仍应支付。另外，被上诉人交纳的90000元转让费实际上并不包括货款，在被上诉人已经将货物折价处理的情况下，其仍应向上诉人支付相应货款；对此，考虑到被上诉人未按时支付货款、供货商到校内与之发生纠纷也是出租方提前收回房屋的重要因素，同时结合在被上诉人折价处理货物事后上诉人予以签名确认的客观情况，本院酌定由被上诉人按照双方约定的48600元货款的60%即29160元向上诉人予以支付。据此，上诉人所收取的转让费90000元，扣减被上诉人应付的租金13667.50元及货款29160元后，剩余47172.50元以及定金500元，其应向被上诉人予以退还。至于被上诉人诉请的误工费，其未能提交充分证据证实与本案纠纷相关，且一审宣判后其并未提出上诉，本院对此不予支持。综上，一审判决认定事实有误，导致处理有不当之处，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第456号民事判决。

二、由上诉人周**于本判决生效之日起十日内向被上诉人李**退还转让费47172.50元、定金500元。

三、驳回李*时的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2630元、二审案件受理费2630元，共计5260元，由上诉人周**负担2152.42元，由被上诉人李**负担3107.58元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一四年三月二十日