上诉人陈*与上诉人大**有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人陈*与上诉人大**有限公司（下称五**公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2014)大民二初字第76号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了审理，上诉人陈*及委托代理人虞**、上诉人五**公司的委托代理人段**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院确认如下案件事实，被告属于具有商品房销售资质的企业。2011年，被告在开发五洲国际商贸城期间，将其开发的u0026ldquo;一期建材、五金、汽配交易区u0026rdquo;平面图公开向社会宣传。2011年10月31日，原告与被告分别签订了五份《商品房购销合同》及补充协议。《商品房购销合同》主要约定：原告购买被告开发的该商贸城14-01、14-02、14-03、14-04、14-05号商铺；每间商铺套内建筑面积均为27平方，单价分别为9801.33元、9707.30元、9408.48元、9211元、9014.22元，总价款分别为264636元、262097元、254029元、248697元、243384元，六间商铺总价款为1272843元，首付款为652843元，其余620000元购房款双方通过按揭贷款支付；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天2O元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10％向守约方支付违约金。补充协议主要约定：本楼盘有关的广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起十五日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，原告无权要求被告赔偿或解除合同。合同附件的平面图双方签订合同时并未载明通道桥梁的情况。2012年3月20日，被告在《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明u0026ldquo;车辆直达首层和一层，做到铺铺通车u0026rdquo;。合同签订后，原告已将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。现进入首层的通道桥架延伸，但未影响原告所购买的商铺通行。2013年1O月8日，被告向原告发出《五洲国际商贸城业主入伙办证公告》，通知原告在2013年10月30日前接房。11月5日原告交纳了维修基金等相关税费，双方办理了接房手续。原告因对改变延长通道桥梁和被告延迟交房等提出异议，双方发生纠纷，遂诉来本院。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于u0026ldquo;商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。u0026rdquo;的规定，被告在开发五洲国际商贸城期间所宣传u0026ldquo;一期建材、五金、汽配交易区u0026rdquo;平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》应属合同的内容。被告开发的商贸城虽然存在桥架延伸影响商铺的情形，但原告购买的商铺前没有桥架，原告主张被告改变通道影响其商铺，但现原告商铺的通行及价格没有受到重大影响，不能视为被告违约，故原告要求赔偿违约金127284.30元的诉讼请求不成立，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月28日交房，但其要求原告在2013年10月30日接房，故被告依约还应承担逾期交房的违约责任，原告要求判令被告支付逾期交房的违约金56786.40元(20元u0026times;60天u0026times;5+1272843元u0026times;0.01％u0026times;399天)，亦符合双方合同的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条(一)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告大理五**有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告陈*逾期交房的违约金56786.40元。二、驳回原告陈*的其他诉讼请求。案件受理费4006元，减半收取2003元，由被告大理五**有限公司承担。

上诉人诉称

原审宣判后，陈*与五**公司均不服，向本院提起上诉。

上诉人陈*请求维持2014大民二初字第76号民事判决第一项，撤销第二项，依法改判被上诉人在十日内赔偿给上诉人总房款10%的违约金127284.3元。判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。理由如下：一、一审认定被上诉人改变商贸城通道及将商贸城东西两边通道桥架延伸的违约行为，但认为上诉人商铺前没有桥架、没有对上诉人的通行及商铺价格造成影响，据此认定u0026ldquo;不能视为被告违约u0026rdquo;，既不符合法律的规定，也不符合双方的约定。不支持上诉人要求被上诉人承担总房款10%的违约金明显错误，请二审依法纠正。二、上诉人针对整个商贸城这一商圈来购买商铺，买卖行为针对的并不是独立的一栋楼或者一栋商铺，本案被上诉人改变商贸城进出通道、在通道上延长桥架、通道上增加水泥柱影响通行等多处违约行为已经严重影响了上诉人的商铺的价值和通行，给上诉人造成重大损失。根据在案证据证实，被上诉人存在违反《五洲国际商贸城一期建材、五金汽配交易区平面图》(以下简称平面图)承诺的内容和违反被上诉人向法庭提供的真实规划图两大方面八处违约行为。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请二审法院依法查明事实后改判。

被上诉人辩称

五**公司答辩称，与一审答辩意见一致，公司不存在变更设计规划的情况，不存在违约，上诉人的上诉不成立。

上诉**际公司上诉称，上诉请求：1.依法撤销大理市人民法院(2014)大民二初字第76号判决书第一项判决；2.维持原审判决第二项；3.依法判令被上诉人承担相应的本案一审、二审诉讼费。理由如下：一、一审判决上诉人赔偿逾期交房违约金56786.40元与事实相悖。上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城于2012年11月28日统一开业，届时所有业主都已接收房屋并做好装修。被上诉人的商铺己于2012年11月28日就开始经营。上诉人逾期交房违约金应从2012年7月28日计算至2012年11月28日止。二、上诉人从未对大理市**发区分局于2011年4月5日批准实施的《规划设计图》进行过变更，该《规划设计图》载明的诉争商铺与桥架的距离位置完全同现在已建设完成的工程相一致。该《规划设计图》规划设计于2011年4月5日通过，上诉人并没有更改合同的行为，上诉人已按合同约定履行了自己的义务。三、一审法院判令上诉人承担全部诉讼费用与法律相悖，被上诉人起诉上诉人赔偿购房违约金127284.30元的诉讼请求被一审法院驳回，故就该部分的受理费应当由被上诉人承担。

陈**辩称，2012年11月28日不是实际交房，大理五**有限公司主张的计算逾期交房违约金的起算时间不成立，上诉意见不成立。

经审查，原审法院确认的案件事实有在案证据证明，二审予以确认。

本院查明

二审中，上诉人陈**提交新证据，上诉**际公司提交审批规划图一份，欲证明双方争议商铺的规划设计是通过相关部门审批的。经质证，陈*对该证据的三性无异议。

经审查，上诉**际公司提交审批规划图真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。

本院认为

综合双方上诉及答辩主张，本案争议焦点为：五**公司是否因桥架建设存在违约，怎样承担违约责任？五**公司承担逾期交房违约金的起算时间？

本院认为，本案双方当事人之间于2011年10月31日订立的商品房购销合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。一、上诉人陈*选房时，涉案商铺尚在建设当中，桥架还没有开始施工，五**公司也没有将规划批准的桥架建设真实情况作出披露，上诉人陈*只能根据五**公司提供的宣传平面图等广告和宣传资料进行选房。五洲国际商贸城u0026ldquo;一期建材、五金、汽配交易区u0026rdquo;商铺平面图中，桥架的位置具体确定，对其购买的五间商铺没有影响，现被告开发的商贸城虽存在桥架延伸的情况，但上诉人陈*购买的商铺前没有桥架，上诉人主张桥架延伸等违约行为影响其商铺的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、在案证据证明五**公司通知陈*接房时间为2013年10月30日。五**公司u0026ldquo;上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日u0026rdquo;的主张，因其未能提供相关证据属于单方陈述，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条u0026ldquo;当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果u0026rdquo;的规定，对五**公司的上述免责主张不予采纳。三、上诉人五**公司关于一审未支持的总房款10%的违约金部分的案件受理费应当由被上诉人陈*承担的主张，人民法院对部分胜诉、部分败诉的案件，根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审依照本案情况，判决由上诉人五**公司负担一审案件受理费并无不当。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果无误，应当维持。上诉人陈克及上诉**际公司的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4006元，由上诉人陈*负担2003元，上诉人大理五**限责任公司负担2003元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月二十七日