侯**与李**、武威市马**责任公司、武威今**有限公司租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人侯**因租赁合同纠纷一案，不服凉州区人民法院（2012）凉民初字第1948号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人侯**及其委托代理人薛**，被上诉人李**及其委托代理人马**，被上诉人武**限责任公司（以下简称马**公司）委托代理人李**，被上诉人武威今**有限公司（以下简称今朝房地产公司）委托代理人李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

一审法院查明

原审查明，2009年4月15日，被告今朝房产公司与被告侯**签订房屋租赁合同1份，主要内容为：承租人（侯**）向出租人（武威**产公司）租赁位于武威市海藏路118号京港家俱城的五、六楼（面积约1800平方米），租赁期限从2009年5月1日至2012年4月30日。第十条第4项、第5项约定：未经出租人同意，承租人将出租房屋再装修的，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的，出租人有权解除合同。房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：履行结束或中途解除合同之日起十日内。任何一方违约，须向对方支付年租金10%的违约金，承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任等。合同订立后，被告侯**在承租期间又于2010年11月1日与原告李**签订协议书1份，约定被告侯**（甲方）将其承租的（出租方为被告今朝房产公司）位于武威市海藏路118号京港家俱城五层“星级健身中心”及六层（原“甘肃省工**分会”办公室）交由原告李**（乙方）承租经营，京港家俱五层星级健身中心经营项目不变，原会员由乙方接管维护，京港家俱六层由乙方重新装修维护后为茶艺项目经营。五楼、六楼两层承租费用为第一年160000元，合同签订之日即付甲方100000元订金，剩余60000元自乙方接管运营后一次付清，第二年开始每年租金为180000元。承包经营期为三年（自2010年11月1日起至2013年11月1日止）。乙方承租经营期间，一切经营自负盈亏与甲方无关，若乙方经营不利，承租费用不予退还。由于五楼星级健身固定资产数额较大，乙方需提交一定数额的押金，具体事宜由甲乙方双方协商后另订补充协议。乙方在承租经营期间，如发生不可预见、人力不可抗拒的自然灾害所造成的财产损失，乙方不负责任。承租期间乙方不得转租他人经营。承租期间水、电、暖、税务等费用由乙方负责交纳。在经营期间如因国家政策和其他不可预见的原因而停业，承租运营时间可以延期。因特殊原因甲方要求终止合同的情况下，甲、乙双方友好协商解决。协议书订立后，原告李**分别于2010年1月12日、2010年10月14日、2010年12月17日向被告侯**交纳房租10000元、100000元、10000元，2011年5月11日、2010年10月16日由张**及其女儿于鹰代收原告李**所交纳房租10000元、100000元，共计230000元。原告李**将承租的京港家俱城六层装修为包括八间包厢及后厨的茶屋，五、六层经武威市**凉州分局核准登记为“新星级俱乐部”后营业。2012年5月初，被告今朝房产公司欲将包括原告所承租的京港家俱城综合楼一至六层出租给被告马*飞燕公司使用，并向该楼经营户下发通知，要求各商户在2012年5月10日前交房并由该公司向新承租方移交。次日，被告马*飞燕公司亦下发告知书称已接管该楼，对还未撤离商户所造成的一切经济损失概不承担任何责任。5月14日，被告今朝房产公司书面通知被告马*飞燕公司于当日12时接管京港家俱城，该房屋的使用权归其所有。2012年5月18日，原告李**在无法经营的情况下，按照侯**的要求对承租的该家俱城五层“星级健身中心”的健身设备及财产进行了清点，由被告侯**、被告今朝房产公司会计陈**在原告与被告侯**承租时所列资产移交表上签字后，将健身设备拉到了被告今朝房产公司的库房存放。被告侯**向被告今朝房产公司出具当日已将五、六楼移交给该公司的房屋移交书载明：本人经营的产权所有人为武威今朝房地产开发公司二一二科技大厦综合楼五、六层房屋，于2012年5月18日移交给今朝房地产开发公司。房屋移交前的经济与法律责任与今朝公司无关，移交后的六楼部分财产暂由你公司看管。原告李**因与被告侯**租赁协议未到期，对六楼茶屋并未移交，由此酿成纠纷。6月12日，原告李**向武威**证处提出申请，要求对京港家俱城五、六层的现状进行保全证据并形成财产清单和光盘。此后，原告要求三被告与其协商解除租赁合同和赔偿事宜无果遂提起诉讼。审理中，7月5日，原告李**以五、六楼房门被撬为由向武威市公安局西大街派出所报案要求查处。10月16日，应原告李**申请，本院委托武威**证处对京港家俱城六层未移交的室内物品及现状进行了证据保全，原告李**支出公证费1000元。并依原告李**申请委托凉州**证中心对其经营的茶屋经营损失进行测算，凉价认字（2012）240号价格鉴定结论书作出关于在京港家俱城五楼、六楼在租赁期间的财产价值及停业期间的营业损失评估的价格鉴定结论书认定：1、京港家俱城六楼“新星级俱乐部”的财产（装修、装潢）折价后实际价值金额评估为277370元；2、京港家俱城六楼“新星级俱乐部”的财产（物品）折价后实际价值金额评估为245939元；3、京港家俱城五楼“星级健身中心”停业期间1天的平均营业损失（即纯收入）评估为231元；4、京港家俱城六楼“新星级俱乐部”停业期间1天的平均营业损失（即纯收入）评估为647元。原告李**支出评估费4000元。2013年5月28日，在法院主持下，原、被告四方当事人经协商，原告李**将承租的京港家俱城六楼茶屋腾交给被告马*飞燕公司。另查明，被告侯**所经营凉州区星极健身中心已于2011年5月9日经武威市**凉州分局核准注销登记。2012年6月22日，被告今朝房产公司法定代表人周保年与被告马*飞燕公司法定代表人赵**签订租赁合同1份，约定周保年将所属位于武威市海藏路118号京港家俱城综合楼一至六层出租给赵**经营宾馆、餐饮及休闲娱乐，租赁期限为九年。

一审法院认为

原审认为，被告今朝房产公司系京港家俱城综合楼的房屋产权人，该综合楼的五、六层原由被告侯**承租。期间，被告侯**又将所承租房屋转租给原告并订立有协议书，该房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同主体适格，不违反法律的禁止性规定，该租赁合同合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，应予保护，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。虽然被告今朝房产公司在与侯**签订的租赁合同中约定有不得转租的条款，但原告及被告侯**均认为转租是经被告今朝房产公司法定代表人同意认可，且原告作为新承包人继续使用租赁物开办健身及茶艺经营长达一年半之久，被告今朝房产公司对在此期间内出租房屋由原告实际经营，并未提出任何异议或要求解除合同。据此可推定被告今朝房产公司是知悉并同意被告侯**转租由原告经营且事后予以追认的事实。截止2012年4月30日前，原告与被告侯**转租合同继续有效，原告承租涉诉房屋对被告今朝房产公司具有约束力，原告的租赁权受法律保护。鉴于被告今朝房产公司与被告侯**之间的租赁合同于2012年4月30日终止，被告侯**转租于原告的租赁期也应认定为存在于合法合同履行的期间即2012年4月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告今朝房产公司与被告侯**之间的租赁合同约定的承租人在合同履行结束之日起十日内返还房屋，承租人侯**应当在此租赁期限届满十日内即2012年5月10日前，将承租房屋退还给被告今朝房产公司。被告今朝房产公司在与被告侯**间的租赁合同期限届满的情况下，将包括原告承租房屋在内的楼层另行出租给被告马*飞**司使用并无不当，对原告不构成违约，故被告今朝房产公司所持原告损失应由侯**承担的抗辩理由成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告侯**履行上述法定义务是原告使用承租房屋的前提条件，被告侯**作为转租方虽向原告交付了房屋，因被告侯**在2012年4月30日后即失去承租权，但其在没有出租权的情况下，仍隐瞒与被告今朝房产公司之间的租赁合同期限的重大事实，使原告在不知情且违背真实意思的情况下，与其订立超出与原出租人即被告今朝房产公司承租期限的租赁合同，进而因与被告今朝房产公司间租赁合同期限届满而终止履行，严重影响承租人即原告对租赁房屋的使用，导致原告无法继续经营，经济损失惨重。这是造成原告与被告侯**房屋租赁合同无法正常履行的主要原因。鉴于本案的实际情况，原告与被告侯**租赁协议已无继续履行的可能，应依法予以解除，终止履行。由于被告侯**将房屋转租给原告，违背其与被告今朝房产公司的合同约定，导致承租人即原告自被告侯**向被告今朝房产公司移交涉诉五楼房屋及健身设备之日起被迫停止经营至今，在此期间始终不能正常经营，不能正常、全面发挥其使用功能，应当认定被告侯**怠于履行合同约定的保障义务，且不符合租赁房屋的使用条件，未履行法定义务，导致原告损失扩大，被告侯**已构成根本违约，对此应承担相应的赔偿责任，原告作为受损害方请求赔偿停业损失的主张应予保护。原告诉请要求被告马*飞**司承担赔偿责任的诉请，因被告马*飞**司与原告未建立合同关系，其经济损失与被告马*飞**司承租涉诉房屋无直接关系，故对原告该项请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。原告所诉请的停业损失即经营利润，属履行合同后可获得的利润，原告的经营利润损失不仅发生在停业以后合同解除前的一段时间内，而是存在于整个经营期间即原告与被告侯**所签房屋租赁合同的履行期限内。根据凉州**证中心对京港家俱城五楼、六楼在租赁期间的财产价值及停业期间的营业损失评估的价格鉴定结论书的认定，原告所经营京港家俱城五楼“星级健身中心”停业期间1天的平均营业损失（即纯收入）为231元，京港家俱城六楼“新星级俱乐部”停业期间1天的平均营业损失（即纯收入）为647元，考虑原告承租房屋中的五层已于2012年5月18日被迫移交给被告今朝房产公司，经营利润损失应从该日起即2012年5月18日计算至合同终止履行之日2013年11月1日止，共计533天，原告承租五楼的经营利润损失计算为123123元（533天×231元u003d123123元）。因原告所承租六楼在案件审理中亦于2013年5月28日经双方当事人协商，腾交给被告马*飞**司，故其六楼经营利润损失仅为此期间共计375天，计算为242625元（375天×647元u003d242625元），两项共计365748元。考虑原告在案件审理中已将承租六楼场地交还给新承租方被告马*飞**司，原告为六楼茶屋经营购置的设备属动产，所经营六楼茶屋内除装修、装潢外，与承租房屋可分离，应由其自行移走处理，故原告要求三被告赔偿各种设施和用品等损失的诉请不予支持。关于原告诉请被告赔偿其装修费、材料费的请求，因茶楼装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的附合，虽然原告与被告侯**在租赁合同中对已形成附合的装饰装修物的处理没有明确约定，但因转租人侯**违约导致双方合同解除，合同解除时，按照添附理论，对于已形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，被告应按剩余租赁期内装饰装修残值支付相应对价。参照价格鉴定结论书所作出的京港家俱城六楼“新星级俱乐部”的财产（装修、装潢）折价后实际价值金额评估现值为277370元的认定进行赔偿，上述三项合计金额为643118元，由违约方即被告侯**承担该赔偿数额。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十六条、第六十条、第六十七条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百三十五条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、原告李**与被告侯**签订的房屋租赁协议终止履行。二、被告侯**赔偿原告李**经营利润损失365748元。三、被告侯**赔偿原告李**装饰装潢损失277370元。四、驳回原告李**其他诉讼请求。案件受理费11982元，公证费、评估费5000元均由被告侯**负担。

上诉人诉称

一审宣判后，原审被告侯**不服，向本院提出上诉，其上诉理由是：1、原判认定被上诉人今朝房地产公司知悉并同意侯**转租由被上诉人李**经营且事后予以追认的事实，上诉人李**租赁经营期限届满应为2013年11月1日，原判认定李**租赁经营期限届满为2012年4月30日错误。2、上诉人侯**转租房屋得到被上诉人今朝房地产公司的同意和认可，不存在过错，被上诉人今朝房地产公司已将转租的房屋再次出租给马**公司属严重违约，应承担被上诉人李**的损失。3、被上诉人李**在协商一致的情况下将承租的五楼及全部财产交付被上诉人今朝房地产公司，五楼的停业损失不应再行计算。同时被上诉人李**将属于上诉人侯**的财产交付被上诉人今朝房地产公司，应由被上诉人李**返还。4、原判认定被上诉人李**缴纳租赁费23万错误，实际只缴纳14万元，尚欠121332元，被上诉人李**应交清租金，赔偿违约损失。请求撤销原判，发回重审或重新作出裁判。

被上诉人辩称

被上诉人李**当庭答辩称，原判认定缴纳租赁费的事实准确，被上诉人亦未占有上诉人侯**财产；上诉人侯**隐瞒承租被上诉人今朝房地产公司之间签订租赁合同的事实，致使与被上诉人李**之间签订的合同无法履行，应承担相应的装饰装潢财产损失及经营利润损失，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人武**限责任公司当庭答辩称，原判认定被上诉人马*飞燕公司不承担责任正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人武威今**有限公司当庭答辩称，被上诉人今朝房地产公司未按合同约定以书面形式追认上诉人侯**与被上诉人李**之间的租赁合同，被上诉人今朝房地产公司不存在违约的问题。原判认定被上诉人今朝房地产公司不承担责任正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为，准确认定超出原租赁合同期限转租部分合同的效力是处理本案的关键。一审根据查明的事实，推定截止2012年4月30日前，被上诉人李**与上诉人侯**签订的转租合同继续有效，符合最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，但又以转租协议无继续履行的可能为由，将超出租赁期限部分的转租合同予以解除，明显与最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定相悖，进而认定上诉人侯**构成根本违约，判其承担赔偿责任显属不当。故本案应根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在对超出原租赁合同期限部分转租合同的效力进行准确认定的基础上，对被上诉人李**的各项诉请依法进行审查处理。综上，原判认定事实不清，适用法律有误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销武威市凉州区人民法院（2012）凉民初字第1948号民事判决；

二、发回武威市凉州区人民法院重审。

上诉人侯**预交的二审案件受理费11982元予以退还。

裁判日期

二〇一四年七月一日