北京市海淀区人民法院

审理经过

原告长城物**物业管理分公司(以下简称：长城**京分公司)与被告刘*全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪**任审判，公开开庭进行了审理。原告长城**京分公司之委托代理人孙*，被告刘*全及委托代理人章**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告长**京分公司诉称，刘*全是401室的业主。我公司与刘*全于2009年5月29日签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定刘*全应于每年6月15日前交纳该年度的物业管理服务费用。同时协议还规定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。”刘*全明知该约定，并经我公司多次在小区张贴收费通知、电话通知等方式向其催缴所欠物业管理费，至今仍不理不睬，不履行应尽义务。被告的上述行为损害了我方合法权益，故诉至法院请求：刘*全支付2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费6471.9元、生活垃圾消纳费30元；要求刘*全自逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金1281元。本案的诉讼费由刘*全负担。

被告辩称

被告刘*全辩称，不同意原告诉请，原告诉请金额是准确的，但我已经交纳原告诉请费用。另合同落款是深圳**业公司与原告名称不一致。2009年5月29日我与深圳市长城物**永丰嘉园管理处签订了前期物业协议，办完手续后经过装修，我入住后发现房屋存在很多的问题，于是多次找到该公司要求修理，或其跟开发商协商责任划分，但是对方总是敷衍我，问题至今得不到有效的解决，故其构成违约，侵害了我的合法权益，故提出反诉，要求反诉请求：1、判令被反诉人对房屋进行妥善维修，或退还已经缴纳的物业服务费12000元，由反诉人自行维修；2、向反诉人出示物业费使用情况；3、判令反诉人因服务不到位给反诉人造成损失约1元；4、向反诉人公示小区安防设施情况（布局图）和设备正常运行的证明；5、判令本案诉讼费等相关费用由被反诉人承担。

针对刘*全反诉长**公司背景分公司辩称，房屋维修是房屋质量的问题，之前我们派人去看过，是阳台顶部漏水，开发商给修过，但是没有维修好，业主应找开发商维修。因为房屋问题让我方退还物业费不合理，应该由开发商进行赔偿。每年我方都有公示物业费使用情况，且有相关管理报告的公示。当时业主被困在电梯内，我们按时到位解救业主，并对业主进行回访、道歉，刚开始电梯确实有问题，我方在后期有所调控。开发商今年10月才把所有监控设施装上，我们接管时门禁有问题，均是我方自行出资进行更换，另有一种老式门禁，我方已经联系开发商，要求更换新门禁，故不同意支付反诉人损失1元。安防布局图我方有公示，且通过人力进行巡视，安全布局图原来存在，现在撤了，开发商准备做新的。

本院查明

经审理查明，刘**系401室的业主。2009年5月29日，深圳市长城**北京分公司（乙方、2009年7月27日更名为长城物业集**业管理分公司）与刘**（甲方）签订《前期物业服务协议》。该协议约定：乙方为甲方所在小区提供物业服务，包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度，物业共用部位的日常维护、养护和管理。物业共用设施设备的日常养护、运行和管理。公共绿化、景观的养护，清洁服务等等。

本案所涉房屋的建筑面积为215.73平方米；物业服务费收费标准为每月每建筑平方米人民币2.5元；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度6月15日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。

在本案审理过程中，刘*全主张争议的2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费及生活垃圾消纳费均已交纳，并就其主张提交两份交通银行信用卡账单，该账单显示2012年11月27日，该信用卡通过刷卡方式向长城**京分公司支付6501.9元。2013年10月31日该信用卡通过刷卡方式向深圳市长城**北京分公司支付6501.9元。

就此长**京分公司提交该公司收据三张，分别为：1、2010年6月20日收据，摘要注明交费年度为2010年6月1日至2011年5月31日，该收据注明为支配交纳。2、2012年11月27日收据，摘要注明2011年6月1日至2012年5月31日，保留意见，交款人为刘海全。3、2013年10月31日收据，摘要注明2012年6月1日至2013年5月31日，交款人为刘海全。上述三张收据金额均为6501.9元。

刘*全主张物业服务中存在的问题，包括居住房屋的阳台存在漏水，自己乘坐电梯时电梯门无法打开等情形。长城**京分公司还提交照片证实其已经公示物业费的使用情况。刘*全还主张自己信用卡账单载明的收款人不一致提出诉讼主体资格的抗辩，长城**京分公司对于账单中载明的付款行为认可，亦认可其收到款项。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》收据、信用卡账单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，刘*全与长城**京分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效协议。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。

诉争之一的2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费是否交纳，刘*全提交信用卡对账单两份，上述对账单显示2012年11月27日，刘*全通过刷*方式向长城**京分公司支付6501.9元。2013年10月31日刘*全再次通过刷*方式向深圳市长城**北京分公司支付6501.9元。二当事人对于上述两笔物业费指向的年度存在争议，本院要求长城物**京分公司提交刘*全历年交纳物业费的收据，上述收据与账单对应可以看出，2012年11月27日刷*支付物业费对应时段为2011年6月1日至2012年5月31日，2013年10月31日刷*支付物业费对应的时段为2012年6月1日至2013年5月31日，本院由此可以判断刷*时间与收据出具时间与金额完全吻合，收据载明的物业费时段应为客观事实，虽刘*全依据双方订立合同付费时间的约定，主张所交费用应为预付，但其主张内容与收据载明时段不符，收据载明内容系付费时段有效的证据，本院应予采信。

本院考察刘*全自2009年入住后的物业费交纳情况，双方均确认入住时已交纳2009年至2010年的物业费，原告提交的2010年6月20日以支票方式付费对应的收据，摘要一栏的时段为2010年6月1日至2011年5月31日。原告所举三份收据的时段能够完整衔接，本院有理由确定长城**京分公司所举主张成立。当然刘*全作为交费行为履行一方，应有义务向本院提交其履行缴费义务的证据，但未存有效证据证实其主张，应承担相应举证不能的后果，故本院要求刘*全支付争议年度的物业管理费。

对于长城**京分公司要求支付滞纳金一节，考虑到依现有证据未证实刘*全交纳相应费用，且刘*全对长城**京分公司的部分物业服务不满意，刘*全主观并无拖欠之恶意，故本院对长城**京分公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

在本案审理过程中，刘*全提出家中漏水，其应对该漏水原因、修复方案和赔偿数额等问题通过包括诉讼在内的方式向出售、维修责任人主张权利，方能判定责任进行解决，本院在此无法妥处。刘*全主张公示物业费使用状况，长城**京分公司提交照片证实其已经尽到了此项义务，该诉求本院予以驳回。刘*全所举电梯使用等服务问题，应引起长城**京分公司注意，并加以改善，刘*全主张索赔，本院已经酌情免去迟延交纳物业费的滞纳金的情况下，对此索赔不予支持。刘*全主张公示小区布局图及设备正常运行证明，应属物业公司依据小区具体情况方便业主而为，本院不宜判定具体时间和方式，刘*全所主张内容亦应引起长城**京分公司的注意，并及时安排。刘*全所举刷卡账单中收款人不一致，长城**京分公司也认可收款的事实，上述账单的交易说明内容并非构成本案当事人资格的有效抗辩，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，判决如下：

裁判结果

一、刘海全于本判决生效后十日内向长城物业集**业管理分公司支付二○一三年六月一日至二○一四年五月三十一日的物业管理费人民币六千四百七十一元九角、生活垃圾消纳费人民币三十元，以上合计给付人民币六千五百零一元九角。

二、驳回长城物**限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。

三、驳回刘海全全部反诉诉讼请求。

如果刘海全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二十五元，由长城物业集**管理分公司负担五元（已交纳），刘*全负担二十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费五十元，由刘*全负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年十二月二日