北京市海淀区人民法院

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告黄**、张*物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由代理审判员常晓*独任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人闵*与被告张*（兼黄**之委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

第一物业公司诉称：黄**、张*于2000年4月1日入住北京市海淀区满庭芳园小区5号楼×室房屋，与我方正式确立了《满庭芳园前期物业管理委托合同》中约定的物业服务合同关系。根据合同约定，我公司为黄**、张*所在的北京市北三环西路43号满庭芳园小区5号楼×室房屋提供物业服务，并按照规定收取物业服务费等相关费用。根据《批准收楼通知书》，黄**、张*从2000年4月1日入住房屋，并且其物业服务费用从2000年4月1日起收取。从2011年1月1日起至2013年12月31日，我公司已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经多次催交，黄**、张*拒不支付。2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，金额高达8680.5元。由于黄**、张*故意拖欠物业费的行为已经构成了严重违约，因此依照合同法及《满庭芳园前期物业管理委托合同》之约定，黄**、张*应支付从逾期之日起的滞纳金，共计2213.53元。诉讼请求：1、请求判令黄**、张*向第一物业公司支付物业服务费共计8680.5元（2011年1月1日至2013年12月31日）；2、请求判令黄**、张*向第一物业公司支付物业服务费滞纳金2213.53元。合计10894.03元。

被告辩称

被告黄**、张*辩称：第一物业公司起诉的事实不成立，因为物业费并不是我方不交，是我们去交但物业公司没有收，所以也就不存在滞纳金的问题。因为我们家在2001年和2006年被水泡过，因为此纠纷我们曾经和物业公司达成一个协议，这个协议是口头形式达成的，约定我们按照1.7元每平方米交纳物业费。2011年之前我们就是一直按照1.7元每平方米交纳物业费。故请求法庭驳回第一物业公司的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：北京当**责任公司于2009年3月30日名称变更为第**公司。2001年8月20日，北京当**发有限公司（甲方）与北京当**责任公司（乙方）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同》，约定：（1）乙方为位于北京市海淀区北三环西路43号满庭芳园小区提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，交通与车辆停放及秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料；组织开展社区文化娱乐活动；配合政府、部门及社会团体执行国家法律规定的应尽的义务、组织的活动等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反管理公约的行为，针对具体行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。（2）委托管理期限为自本合同签订之日起至业主大会选聘新的物业管理公司止。（3）本物业的管理服务费，住宅房屋及非住宅房屋均由乙方按建筑面积2.5元/月/平方米，向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以月息1.5%计算交纳滞纳金。2009年3月31日，北京当**发有限公司（甲方）与第**公司（乙方）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同补充协议》，约定：将2001年8月20日双方签订的《满庭芳园前期物业管理委托合同》中乙方的名称由当代物业**任公司变更为第**公司；法定代表人由马*变更为张*；变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。

黄**、张*系北京市海淀区青云里满庭芳园小区5号楼3层×号房屋的所有权人，房屋面积为96.45平方米。黄**、张*未向第一物业公司缴纳自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。黄**、张*主张其并非不缴纳物业费，而是因其家中多次被水泡，第一物业公司同意今后按照1.7元/月/平方米的标准缴纳物业费，但现其欲以此标准交纳上述期间的物业费，但第一物业公司拒绝收取。黄**、张*就其主张向本院提交物业费发票、光盘、照片等证据材料予以证明，第一物业公司认可黄**、张*家中被水泡的事实，也认可该公司以减免物业费及供暖费的方式赔偿损失，但主张相关的物业费已减免完毕，对于2011年以后的物业费应按正常标准缴纳。第一物业公司向本院提交2010年的减免审定单对其主张予以佐证，其上显示减免理由为：（1）该户自2000年入住以来，因主管道返水问题4连续次被泡，家中设备设施严重损；（2）家中供暖始终不热，室内测温达不到16度；（3）开发规划大厦（本应为会所）以及车位等种种问题始终拒绝交费，经过连续几年与其跟进协商，终承诺最终交纳30000元结清以往费用，以后不得以以上任何理由拒绝交费。减免审定单上显示的经办人为郝*，审核主体为第一物业公司的相关人员。黄**、张*对此不予认可，主张该减免审定单上并无黄**的签字确认。黄**、张*于2010年8月12日向第一物业公司支付2001年4月至2010年12月物业费共计19000元。

上述事实，有双方当事人陈述、《满庭芳园前期物业管理委托合同》、《满庭芳园前期物业管理委托合同补充协议》、名称变更通知、发票、照片、光盘等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据法律规定，北京当**责任公司（现为第**公司）依法与北京当代城市房地**限公司签订的《满庭芳园前期物业管理委托合同》对业主及物业使用人具有约束力。黄**、张*在2001至2010年期间虽按照约1.7元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，第**公司亦认可因黄**、张*的损失而在此期间减免其物业费，但对于之后的物业费交纳标准双方并无书面的约定，在黄**、张*未能提交充分的证据证明第**公司同意今后继续减免其物业费的情况下，黄**、张*应按照合同约定的正常标准缴纳物业服务费。黄**、张*应向第**公司缴纳2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费8680.5元（2.5*96.45*36）。因黄**、张*并非无故恶意拖欠物业服务费，故本院对于第**公司要求支付滞纳金的请求不予支持。如黄**、张*认为第**公司减免的物业服务费不足以弥补其损失，可另行主张。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、黄**、张*于本判决生效后十日内支付第一物业服务（北京）有限公司自二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业服务费八千六百八十元五角；

二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三十六元，由第一物**有限公司负担八元，已交纳；由黄**、张*负担二十八元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年九月二十四日