北京市海淀区人民法院

审理经过

原告中房**业公司（以下简称中**司）与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中**司之委托代理人张*到庭参加了诉讼。被告陈**经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中**司诉称，我公司系物业管理服务企业。海淀区交大东路某院系中**解放军某部某局开发建设的军队干部住宅小区。被告为总政交大某院某楼某单元某室之业主，房屋建筑面积为177.01平方米。原告于2007年7月3日开始为总政交大东路20号院提供物业管理服务，并于2008年10月13日与保障管理局签订了《物业管理委托合同》。我公司系一级资质企业，具体为该小区提供服务的是我公司第一分公司下设的管理处即服务中心。被告作为小区业主，在接受服务的同时却以种种借口拒绝交纳物业管理费。根据合同约定的收费标准，被告自2009年7月3日至2013年7月2日，按照每月每平米1.4元计算，共欠交物业管理费11896.08元。为维护我公司的合法权益故诉至法院请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费11896.08元。2、诉讼费由被告承担。

本院查明

经审理查明，中**司系具备壹级资质等级的物业服务企业。2008年10月13日，中**解放军某部某局作为委托方（甲方）与受托方（乙方）中**司签订《物业管理委托合同》。合同约定甲方将总政交大东路某院物业委托乙方管理。该《物业管理委托合同》第20条约定：“委托管理物业服务期限五年，自2007年7月3日起至2012年7月2日止”。第21条约定：“本小区物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用实行包干制，共计人民币2743474元每年。小区供暖热源费由甲按实际发生数向乙方支付。上述费用的支付和结算办法按第22条办理”。第22条约定：“1、小区的水费、电费、热源费由乙方向当地有关部门交纳；2、物业使用人的水费、电费由乙方向使用人收取；3、小区生活用热水每吨14元，由乙方按住户实际用量向使用人收取；4、小区住户物业交费项目、交费标准等事项由甲方确定，乙方应严格按照甲方提供的住户人员名单、建筑面积、标准向住户收取。住户应交费用总额抵扣甲方应向乙方支付的有关费用；5、本合同约定的物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用总额扣除住户应缴纳各项费用总额后的部分，由甲方在每年7月10日前向乙方支付50%，在翌年1月10日前支付40%，剩余部分在本合同满周年时审查结算”。同年1月1日，某部某局出具《某小区向住户收取物业费标准》载明：物业费标准为每月每平方米1.402元，按每月每平方米1.40元收取。

上述《物业管理委托合同》到期后，2013年2月1日某局与中房公司续签了《物业管理委托合同》，约定委托管理物业服务期限自2012年7月3日起至2014年7月2日止。续签的《物业管理委托合同》第21条约定：“本小区物业管理服务费组成：1、人工工资、社会保险、残疾人保障金。2、共用部位、共用设施设备维修费。3、水质化验费、压力表、安全阀年检费。4、共用部位、公用设施设备运行耗能费。5、清洁维护、垃圾清运费。6、绿化养护费。7、秩序维护费。8、节日点缀装饰、办公文化及问题活动室管理费。9、税金、公司利润等九项费用实行包干制，共计人民币3107288元每年。小区供暖热源费由甲按实际发生数向乙方支付。上述费用的支付和结算办法按第22条办理”。第22条约定：“1、小区的水费、电费、热源费由乙方向当地有关部门交纳；2、物业使用人的水费、电费由乙方向使用人收取；3、小区生活用热水每吨22元，由乙方按住户实际用量向使用人收取；4、小区住户物业交费项目、交费标准等事项由甲方确定，乙方应严格按照甲方提供的住户人员名单、建筑面积、标准向住户收取。住户应交费用总额抵扣甲方应向乙方支付的有关费用；5、本合同约定的物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用总额扣除住户应缴纳各项费用总额后的部分，由甲方在每年7月10日前向乙方支付50%，在翌年1月10日前支付40%，剩余部分在本合同满周年时审查结算”。

2007年4月22日，某局作为甲方，与乙方陈**签订《军队新建经济适用住房出售协议书》（以下简称售房协议书）。协议书约定：“1、甲方根据乙方申请，将北京市海淀区交大东路某院某楼某单元某号住房（以下简称涉诉房屋）一套出售给陈**。2、乙方购买的经济适用住房建筑面积177.01平方米，计价建筑面积147.26平方米，其中住房套内建筑面积131.88平方米。实际面积以北京市核发的房产证面积为准。3、乙方付清全部购房款后，拥有所购住房的全部产权。产权手续的办理，按**设部、总后勤部的有关规定，由甲方统一到地方房地产管理部门办理。4、甲方确保向乙方出售的住房符合国家和军队工程建设质量标准，并承诺对出售的住房按国家和军队有关规定予以保修。5、乙方购房后，住房自用部位和自用设备的维修养护，由乙方负责，开支自理。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备。共用部位和共用设施设备的维修养护和管理由物业管理部门负责。所需费用在住房公共维修基金中列支。根据军队有关规定，小区住房出售后将统一实行社会化物业管理，乙方承诺遵守小区管理规定，及时足额缴付物业管理费用。6、公共维修基金由乙方个人负担，在结算购房款时一起交甲方，暂由甲方负责管理，专户存储、专项使用，待条件具备时，再按规定移交有关单位”。

陈**经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院递交书面答辩状。

上述事实，有当事人陈述、《物业委托管理合同》、《军队新建经济适用住房出售协议书》、欠费住户费用明细单、物业费交费通知书、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。陈**经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。

根据现有证据能够确认，中房公司与总政直工部管理保障局签订的《物业委托管理合同》合法有效，该合同属前期物业服务合同性质，对于小区业主陈**具有约束力。陈**作为交大东路某院某楼某单元某室的业主，应依照《物业委托管理合同》约定的标准按期、足额交纳物业服务费，如有逾期交纳或未足额交纳的情况，应属违约行为，应承担相应的违约责任。现中房公司依据有关合同约定，要求陈**交纳拖欠物业服务费的主张，于法有据，本院予以支持。但根据现有证据显示，陈**专有房屋建筑面积177.01平方米，按照每月每平方米1.4元的物业服务费标准计算，四年物业服务费应为11895.07元，原告方主张的11896.08元，超出合理数额部分，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、陈**于本判决生效后十日内，给付中房**业公司二〇〇九年七月三日至二〇一三年七月二日期间的物业管理服务费一万一千八百九十五元零七分；

二、驳回中房**业公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费二百六十元，已由中房**业公司预交；由陈**负担，于*判决生效后七日内交纳。

案件受理费九十八元，已由中房**业公司预交四十九元；全部由陈**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月十九日