北**具厂与北**文书店物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京模具厂（下称原告）与被告北**文书店（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋**、崔**，被告的委托代理人刘**、金光旺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：上世纪八十年代末、九十年代初，北**表厂压铸件分厂、北**器厂、北**仪器厂、北京**展总公司、北京**医院、北**染厂、北京**出口公司、被告等数家国有单位在北京市朝阳区十里堡北里共同集资兴建了1号、2号、3号住宅楼。1991年，上述楼房竣工验收并交付使用。被告在北京市朝阳区十里堡北里2号楼分得12套住房。按照当时的政策，上述房屋的所有权都归被告所有，被告以收取租金的方式将上述房屋分配给自己的职工居住、使用。在北京市朝阳区十里堡北里1号、2号住宅楼中，北**表厂压铸件分厂分得127套；而3号住宅楼都归北**表厂压铸件分厂所有，为了便于对上述房屋进行管理，北**表厂压铸件分厂成立了十里堡宿舍房管科，主要职能是管理自己单位的房屋。由于朝阳区十里堡北里1号楼、2号楼都是高层建筑，房屋产权涉及到十几家单位，而每家单位不可能都成立自己的房屋管理机构，故上述单位通过与北**表厂压铸件分厂签订协议，向北**表厂压铸件分厂交纳费用的方式委托北**表厂压铸件分厂进行管理。1991年12月4日，被告与北**表厂压铸件分厂签订《协议书》，双方商定：北**表厂压铸件分厂对被告所有的12套房屋进行管理和维修，被告每年向北**表厂压铸件分厂交纳各项费用19340.69元。上述《协议书》签订后，北**表厂压铸件分厂按约定提供了服务，被告也按约定支付相应款项，但后来被告以企业经营困难为由开始拖欠费用。另：北**表厂压铸件分厂是国有企业，1999年9月7日，北**表厂压铸件分厂的上级单位，即北京市**总公司将其整体调整划归原告。后原告在北**表厂压铸件分厂十里堡宿舍房管科的基础上成立了北京居**限公司。对于被告拖欠费用的问题，无论是北**表厂压铸件分厂还是北京居**限公司以及原告都不断向其催要，但效果不佳，至今还有157928.59元的管理费未能给付。原告也曾请求北京市**道办事处和十里堡**委员会协调处理，但效果不大。由于被告及其他一些单位长期拖欠费用，造成北京居**限公司经营非常困难，北京居**限公司多次表示要撤出小区，将有关物业管理工作交给当地政府，但当地政府以维护社区稳定、和谐为由，要求北京居**限公司继续留守、提供服务。2013年7月17日，北京居**限公司将上述债权转让给原告，有关情况原告已经通知被告，但被告仍未履行付款义务。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，也不符合法律规定，故请求法院判决被告立即支付物业管理费175074.18元，并按中**银行同期贷款利率支付每年欠费的利息。

被告辩称

被告辩称：首先，原告提到的《协议书》是双方于1991年12月4日签订的，有效期一年，现在已经过去了二十多年，我方认为协议已经失去效力。其次，原告起诉的主体不对，12套房屋已经全部出售，产权已经发生转移，我方并未享受到原告提供的物业管理服务，因此不应当由我方承担物业管理费用。再次，根据**政部41号令第46条的规定，企业不得承担属于个人的购买住房、支付物业管理费等支出，所以原告不应要求我方承担物业管理费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：上世纪八十年代末、九十年代初，北京电表厂压铸件分厂、被告、北**器厂等数家国有单位在北京市朝阳区十里堡集资兴建了住宅楼，即北京市朝阳区十里堡北里1号楼、2号楼、3号楼。1991年，上述楼房竣工交付使用。上述各家单位各分得部分房屋产权，并按照当时的政策将房屋以收取租金的方式分配给自己的职工，每家单位分得的房屋套数不一样。北京电表厂压铸件分厂在上述三栋楼房中，分得193套住房。为了对上述房屋进行管理，北京电表厂压铸件分厂成立了十里堡宿舍房管科，主要职能是管理自己单位的房屋。由于1号楼、2号楼是高层建筑，房屋产权涉及到十几家单位，为了方便管理，其他单位都通过向北京电表厂压铸件分厂交纳费用的方式委托北京电表厂压铸件分厂对房屋进行管理。1991年12月4日，北京电表**宿舍房管科与被告签订《协议书》，约定由北京电表**宿舍房管科负责管理被告所有的十里堡北里2号楼12套房屋（下称12套房屋），被告每年交纳房屋管理费、维修费、垃圾化粪池清理费、收发传达服务费、公用设施维修费、电梯运行维修费、水泵运行维修费、高价电费等费用共计19340.69元，交费时间自本协议签订之日起十日内一次付清所有款额。《协议书》第七条约定“本协议试行一年，费用不足时双方另行协商”。该协议签订后，原告与被告未再就物业服务签订书面合同。

1999年9月7日，北**表厂压铸件分厂的上级单位，将其整体调整划归北**具厂。后北**具厂在北**表厂压铸分厂十里堡房管科的基础上成立了北京居**限公司（以下简称居实物业公司）。

自2000年起，被告陆续将其所有的12套房屋按照房改房政策出售给其职工，其中，2003年11月20日，被告将朝阳区十里堡北里2号楼1层2号房屋（下称1层2号房屋）出售给案外人赵XX，该房屋建筑面积为43.59平方米，2008年3月12日，赵XX将该房屋出售过户给案外人徐XX；2008年3月15日，被告将朝阳区十里堡北里2号楼10层3号房屋（下称10层3号房屋）出售给案外人王XX，该房屋建筑面积为59.07平方米，2012年9月20日，王XX将该房屋出售过户给案外人黄XX、于*；其余10套房屋，被告将其出售给职工后，购房人未将该10套房屋再行出售，该10套房屋的面积为631.86平方米。

诉讼中，原告与被告均认可如下事实：朝阳区十里堡北里2号楼12套房屋的物业服务是由北**表厂压铸分厂、居实物业公司和原告提供的；自1992年至2002年每年的物业管理费标准为24.45元／平方米，自2003年至2014年每年的物业管理费标准为14.45元／平方米；自1992年至2014年期间，被告共向原告交纳了物业费174838.1元。

诉讼中，原告提交了其与居**公司于2013年7月17日签订的《债权转让协议》一份，用以证明居**公司将被告应付的157928.59元的债权转让给了原告。该《债权转让协议》载明，居**公司同意将对被告的157928.59元债权转让给原告，该协议签署后，被告将应付的上述费用直接支付给原告，原告可直接向被告主张权利。被告对该《债权转让协议》的真实性表示不清楚，对其关联性不予认可，但认可已于2013年9月14日收到了原告邮寄的该《债权转让协议》。

另查，2013年4月24日，北京市朝**事处城建科召开关于十里堡北里1、2号楼电费问题的会议，并形成会议纪要。会议纪要显示，协调会由供电公司十里居营业所副所长、居实物业公司代表、北**具厂等5家产权单位代表、办事处城建科工作人员、十北社区书记、主任参加，共同商讨供电欠费问题。经协商决定，由各产权单位于2013年5月15日之前将2013年1-4月份拖欠电费交到居实物业公司，再由居实物业公司统一交给供电公司，结清拖欠费用。对于物业其他管理费用的收缴事宜，将择期召开协调会进一步协商。2013年6月14日，北京市朝阳**社区居民委员会主持召开十北社区“东苑院”产权单位委托管理协商会，并形成会议纪要。该会议纪要显示，北**具厂厂长带头发言表态所欠电费尽快交齐，本院今后物业管理由谁来管，请大家讨论抉择。就上述两个问题产权单位领导逐一表达发言，为了保证社会的和谐稳定，克服困难，筹措资金补交欠费，并一致同意还由北**具厂继续承担物业管理。就管理事宜及标准核算，参照有关文件确定，由北**具厂提供物业管理服务，会后与各单位对接，并签订管理协议书后继续为各单位服务。但之后各产权单位与原告之间并未签订物业管理协议，各产权单位也未向原告缴纳各项管理费用。

上述事实，有《债权转让协议》、快递详情单、《协议书》、会议纪要、买卖契约、房屋产权证书及当事人陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，北**表厂压铸分厂曾与被告就12套房屋的物业服务签订过《协议书》，该协议有效期为一年，合同到期后，北**表厂压铸分厂与原告虽未再签订书面合同，但此后，北**表厂压铸分厂、居**公司及原告先后为上述房屋实际提供了物业服务，因此，本院认定北**表厂压铸分厂、居**公司及原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当履行相应的物业费支付义务。由于北**表厂压铸分厂被整体划归原告，其相应的权利义务应由原告承继，而居**公司将其对被告的物业费债权转让给原告且已通知被告，因此，就12套房屋所发生的物业费用，被告应向原告进行支付。

本案中，双方当事人争议的焦点问题，是12套房屋产权发生转移后，被告是否应当承担上述房屋的物业费。本院认为，基于对历史形成原因和维护现有秩序的考虑，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，物业服务费的收费水平和物业服务费用缴纳责任主体应维持不变，由职工所在单位负担的相关费用仍继续由其负担；但上述房屋已经上市交易的，可由所有权人缴纳物业服务费。本案中，12套房屋的产权虽然自2000年起发生了变更，但上述房屋均是由被告按照房改房政策出售给其职工，且其中10套一直未上市交易，因此，该10套房屋物业服务费应由被告交纳；而另外两套房屋，即1层2号房屋和10层3号房屋已分别于2008年3月12日和2012年9月20日上市交易，故对于1层2号房屋自2008年3月12日以后及10层3号房屋自2012年9月20日以后的物业服务费，原告以向该两套房屋的所有权人主张为宜，但对于1层2号房屋自2008年3月11日之前及10层3号房屋自2012年9月19日之前的物业服务费，仍应由被告向原告交纳。

关于12套房屋物业费用的具体计算，由于原告与被告对于1991年12月4日至1992年12月3日期间的物业服务费存在书面协议，故该期间的物业服务费按照双方约定的19340.69元计算。而自1992年12月4日之后，由于原告与被告之间仅有事实上的物业服务合同关系，故物业服务费应按照双方确认的1992年至2002年期间24.45元／平方米＊年、2003年至2014年期间14.45元／平方米＊年的标准，根据12套房屋的实际面积计算。据此，本院确认自1992年12月4日起至2014年12月3日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为300860.84元（其中，1层2号房屋的物业服务费为13977.98元＝24.45元／平方米＊年×10年×43.59平方米＋14.45元／平方米＊年×5年×43.59平方米＋14.45元／平方米＊365天×43.59平方米×99天［自2007年12月4日至2008年3月11日］，10层3号房屋物业服务费为22828.57元＝24.45元／平方米＊年×10年×59.07平方米＋14.45元／平方米＊年×9年×59.07平方米＋14.45元／平方米＊365天×59.07平方米×301天［自2011年12月4日至2012年9月19日］，其余10套房屋的物业服务费为264054.29元＝24.45元／平方米＊年×10年×631.86平方米＋14.45元／平方米＊年×12年×631.86平方米）。由于被告已向原告交纳了物业服务费174838.1元，故被告还应向原告支付物业服务费145363.43元。

关于原告主张的物业服务费的利息，由于原告与被告仅就1991年12月4日至1992年12月3日期间的物业服务费19340.69元约定了给付期限即1991年12月14日之前，而对于其他期间的物业服务费，双方仅存在在事实上的物业服务合同关系，并未约定物业服务费的支付时间，其向被告主张欠付物业费的利息缺乏事实和法律依据。因此，对于原告主张的1991年12月4日至1992年12月3日期间的物业服务费19340.69元的相关利息请求，本院予以支持，原告主张的利息起算时间和计算标准，符合双方约定和法律规定，本院予以认可，而对于原告主张的其他期间的物业服务费的利息请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北**文书店于本判决生效之日起七日内一次性给付原告北京模具厂物业服务费十四万五千三百六十三元四角三分。

二、被告北**文书店于本判决生效之日起七日内一次性给付原告北京模具厂物业服务费利息（以一万九千三百四十元六角九分为本金，按照中**银行同期贷款利率，自一九九一年十二月十五日起算至被告北**文书店实际给付原告一万九千三百四十元六角九分物业服务费之日止）。

三、驳回原告北京模具厂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3801元，由原告北京模具厂负担801元（已交纳），被告北**文书店负担3000元（原告北京模具厂已预交，被告北**文书店于本判决生效之日起七日内给付原告北京模具厂）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日