北京嘉**有限公司与范**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京嘉**有限公司（以下简称嘉**业公司）与被告（反诉原告）范**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告北京嘉**有限公司委托代理人柳宝存、张**，被告范**之委托代理人范**、王*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）嘉**业公司诉称：嘉**业公司就被告范**位于×花园×号别墅（其住宅面积为300.52平方米）进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准每平米3.9元进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之二收取滞纳金。范**身为×花园×号别墅业主，其享受了嘉**业公司提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2012年11月至2015年3月，累计欠物业服务费32816.78元，期间经嘉**业公司多次催要，范**均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至诉讼之时，范**并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现嘉**业公司为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付2012年11月16日至2015年3月31日拖欠的物业费33402.8元及滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）范**答辩称：被告不认可原告的诉讼主体资格，直到现在被告没有看到原告出示任何能够证明其具有物业服务资格的证明，也没有看到原告出示其对该小区进行物业管理的依据，被告不认可原告具有合法的诉讼主体资格。被告之所以拒绝缴纳相应的物业费，是因为原告没有履行相应的物业管理义务，致使被告家中被盗，造成经济损失，该案发生后，被告多次向原告提出改善物业管理履行物业管理义务，但是原告对于被告的要求置之不理，至今仍然怠于履行管理义务。被告认为原告在没有履行物业服务义务的情况下，被告依据合同法关于同时履行抗辩权的有关规定，被告有权拒绝支付相应的物业费，被告认为原告的主张的诉讼请求中关于物业费和滞纳金的主张既没有事实依据，也没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告是涉诉房屋的业主，涉诉房屋产权登记在被告名下，房屋位置是×花园×号别墅，面积是300.52平方米。被告是2012年8月办理房本，办理时缴纳了3个月的物业费，此后家里一直在装修，一年多后才入住。入住后，被告本应去缴纳物业费，因发生了盗窃案，后来一直没有缴纳物业费。

被告（反诉原告）范**反诉称：2013年11月29日6时许，涉诉房屋曾被盗，造成范**家中损失1万余元。经范**了解，事发时嘉**业公司管理的监控设备因管理不当无法工作，且被告的安保人员也未尽到安保职责，致使范**受损，故提起反诉，诉讼请求为：1.嘉**业公司履行对监控设备的维修和维护义务，及时维修出现故障的监控设备，保持监控设备处在正常工作状态，切实保障监控室有人24小时职守；2.嘉**业公司履行门禁管理义务，认真对出入人员勘察和登记；3.嘉**业公司履行安保巡逻义务，对小区进行24小时昼夜不间断巡逻；4.嘉**业公司赔偿范**经济损失1万元；5.诉讼费由嘉**业公司承担。

原告（反诉被告）嘉**业公司就反诉答辩称：不同意反诉请求。1.嘉**业公司已经履行了物业服务的相关义务，反诉请求没有依据；2.范**要求嘉**业公司赔偿其经济损失没有依据。嘉**业公司对财产被盗不存在过错；嘉**业公司对物业小区的公共区域进行安全防范；范**的损失是因盗窃发生，嘉**业公司已经配合公安机关破获该案件并抓获当事人，范**的损失应向刑事案件当事人追回或请求赔偿损失。

本院查明

经审理查明：

范*宇系北京市顺义区马坡地区×花园×号别墅的业主。房屋的建筑面积为300.52平方米，涉诉房屋的物业费标准为3.9元／平方米／月。范*宇于2012年8月16日交纳了三个月的物业费3516元，未交纳2012年11月16日至2015年3月31日期间的物业费。嘉**业公司于2000年12月2日接受北京金**有限公司委托对涉诉小区提供物业服务，后于2005年1月1日签订物业委托管理补充协议。

双方一致认可物业服务标准依据《“×花园”售后使用、管理、维修公约》。公约第九部分约定物业管理费6.5元／平方米／月，保安费：1.60元／平方米／月，其服务内容维护小区公共秩序，日常巡视；封闭式管理，24小时昼夜巡逻值班。

经现场勘查，涉诉小区共有54个摄像头，其中1个处于无信号状态。

另查，被告人向建*、彭**、王*、向**于2013年11月29日2时许，乘坐郝**（另案处理）所驾车辆至北京市顺义区马坡地区×花园别墅区内，翻墙入院进入涉诉房屋，窃取茅台酒、五粮液酒若干（均无法作价）。2014年9月30日，本院作出的（2014）顺刑初字第642号刑事判决中对被告人所犯盗窃罪进行了刑罚处理，同时判定在案扣押的退赔款人民币12000元发还被害人，被告人继续退赔各被害人的其余经济损失，退赔后发还各被害人。

上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、视频资料、消防、监控室值班记录、《“×花园”售后使用、管理、维修公约》、催缴通知、录像、（2014）顺刑初字第642号刑事判决书等证据及本院庭审笔录作为证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。原告为被告房屋所在小区提供了物业服务，有权收取物业费；被告享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业费。被告的答辩意见及所提交的证据在一定程度上证明了嘉**业公司管理服务与双方约定的服务标准存在差距，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，结合双方当事人的陈述和所提交的证据，本院适当调整。被告未交纳物业费是因对物业服务质量存在争议，并非恶意拖延交费，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于被告所提的反诉请求的第一至三项，均在合同约定的范围内，被告所提交的证据并不足证明原告目前没有履行双方约定的合同义务，故对其第一至第三项的反诉请求，本院不予支持。关于被告所主张的经济损失，依据被告所提供的证据，并不能确定损失的数额，且在（2014）顺刑初字第642号刑事判决书明确写明，该案所扣押的退赔款人民币一万二千元发还被害人，该案所有被告人继续退赔各被害人的其余经济损失，故本案被告向原告主张此项损失于法无据，本院不予支持。需要特别指出的是，物业管理合同的履行需要物业管理企业及全体业主的共同努力，以营造业主及时交费、物业恪尽职守的良性循环，对于业主提出的合理意见，嘉**业公司理应积极妥善解决，以促进物业管理水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）范**给付原告（反诉被告）北京嘉**有限公司二〇一二年十一月十六日至二〇一五年三月三十一日期间的物业费三万元，于本判决生效之日起七日内给付；

二、驳回原告（反诉被告）北京嘉**有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）范**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费三百一十元，由原告（反诉被告）北京嘉**有限公司负担三十五元（已交纳），由被告（反诉原告）范**负担二百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）范**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月七日