北京顺**有限公司与李*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称：顺鑫**公司）与被告李*物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺鑫**公司的委托代理人张**、张**，被告李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**公司诉称：被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主。2010年12月27日，原、被告签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的收费标准，被告应当在上年物业管理费到期20日前按每月116.77元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1050.90元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向原告交纳滞纳金。现起诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业费1050.90元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李*辩称：被告认可原告所主张的物业费标准及数额。被告虽与原告于2010年12月27日签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》，但在规约第六章中未提到原告的责任。原告当时仅要求被告签字，并未对规约内容进行说明，并表示仅有签了规约才可以拿到钥匙。本着合同法的平等原则，原告有义务提供保质保量的物业服务，不能仅享有权利不承担义务。原告在物业服务中的宠物管理、停车管理、卫生管理和其他方面存在质量和管理的问题。就物业服务质量，被告自2011年以来多次主动与原告进行沟通协商，但原告并未正式回应这些投诉。被告找到原告公司某主任当面沟通时，原告对被告提出的问题一一认可，但提及如何解决时，只是一味推托，当被告要求原告减免部分物业费时，原告表情大变并说：“你爱交不交，反正我们就按一块三一平米收。”原告从未就物业服务质量投诉问题主动联系被告。很多次，给原告打电话报修或投诉时，接电话的人连之前反映或投诉过的问题都不知道，工作态度疏忽大意。原告所要求的滞纳金，被告认为是无效的。因滞纳金作为一种行政强制行为，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，而原告与被告在法律地位上是平等的，原告无权私自设立。原告所述被告一直拒绝缴纳物业费，已构成违约，因原告违约在先，且不积极与被告协商解决，致使被告无权继续履行规约。综上，被告认为，请求判决被告仅支付物业费的60%，驳回原告要求被告支付滞纳金的请求，诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明：

被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主。2010年12月27日，原、被告签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。被告2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1050.90元尚未交纳。

原告提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明原告是物业服务企业，被告是小区的业主。被告应当按照每月每平方米1.30元向原告缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。被告认可两份证据的真实性，但表示原告无权收取滞纳金，如果是违约金，被告认为原告的标准过高，已经超出本金的30%。

审理中被告提交了照片，以证明小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾筒，随地大小便，导致卫生状况很差；入住小区时，有曲美的广告，不清楚是谁张贴的以及是否收费；停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，原告维护不到位；小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。原告以被告未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，被告表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。原告对对CW001、002、003、QT001、WS003照片不认可，认可其余照片的真实性。

上述事实有双方当事人陈述、临时管理规约、物业管理规定、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与被告签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务。因物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主以某个性问题要求减免或拒交物业费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。顺鑫佳**公司已为包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定，向顺鑫佳**公司交纳物业服务费。为避免物业服务水平因物业费交纳数额不足而下降，故本院对被告要求减免物业费的辩解理由不予采纳，但未采纳业主减免物业费的辩解理由并不意味着本院认可顺鑫佳**公司的服务质量，顺鑫佳**公司与业主间应及时沟通，物业公司应采纳业主的合理意见，提高服务质量。

因被告未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，本院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*给付原告北京顺**有限公司自二○一二年四月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费一千零五十元九角，于本判决书生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京顺**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，原告北京顺**有限公司负担五元（已交纳），由被告李*负担二十元，于本判决书生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月二十日