北京市通州区人民法院

审理经过

原告北京市**管理公司（以下简称原告）与被告刘*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员曹**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人刘**、被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年9月9日被告购买了北京市通州区玉桥东里小区X室房屋一套，建筑面积55.49平方米，当天与原告签订了“入住手册”等相关文书。双方约定每年9月9日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠额的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了“入住手册”的义务，被告自2011年9月15日至2014年9月14日的物业费，经原告多次催缴仍未交纳。故诉至法院，1、判令被告支付2011年9月15日至2014年9月14日期间的物业费3495.9元；2、判令被告支付违约金3000元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称，第一，不同意适用小额诉讼程序，如果对判决不服我有上诉的权利；第二，我不是本案的主要被告，我认为原告应该追加通州区政府为本案共同被告，我买的房子是经济适用房，政府占有我房屋百分之七十的份额。第三，2011年9月15日到2013年3月24日的诉讼请求已经超过诉讼时效。第四，我当时签订物业合同是受到原告胁迫的，当时如果我不签订物业合同我拿不到钥匙。第五，原告存在欺诈行为，在签订合同以后一直没有在小区内选举小区业委会。第六，原告的收费标准也过高，服务并没有达到与收费标准同等水平。原告在服务期间小区内墙壁上都是小广告，地面垃圾堆积，防盗门都是损坏的，在存放自行车的地方堆积杂物，而且小区内经常发生物品丢失。重要的是2010年初，我刚收房家里自来水的总开关就坏了，我叫物业人员来维修，他们物业人员却在打扑克，让两个保安来给我处理，因为保安不是专业人员处理不当造成我刚装修的房子被浸泡，我不得不重新进行装修，延误我入住8个月，到现在也没有给我解决。

本院查明

经审理查明：北京市通州区玉桥东里小区系由北京新**有限公司（以下简称新城基业）开发建设。被告系北京市通州区玉桥东里X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积55.49平方米，被告于2010年9月9日办理入住手续。

2010年9月15日，原告与被告签订《住宅物业管理合同》，约定由原告为被告居住的房屋提供物业服务，物业服务费用由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的收费标准为1.75元/平方米/月，被告应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度的9月15日前，被告每年的物业费为1165.29元。合同签订后，原告为被告提供物业服务至今。

2013年1月1日，原告与新城基业签订《玉桥东小区物业服务合同》，约定新城基业委托原告为玉桥东小区提供物业服务，委托期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的新物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务收费方式为包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.52—1.75元/平方米/月。

经核实，被告拖欠2011年9月15日到2014年9月14日物业服务费3495.87元尚未交纳。

上述事实，有交接证明、业主公约、《住宅物业管理合同》、及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原被告双方签订《住宅物业管理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告依据与被告签订的协议为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳物业服务相关费用，其未予交纳不妥。故原告要求被告给付拖欠的物业费理由正当，本院予以支持，物业费的具体金额以本院核定为准。关于原告要求被告给付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。关于被告辩称涉案房屋是经济适用房，故法院应追加通州区政府为本案共同被告的意见，系被告对经济适用房的片面理解，因被告系涉案房屋的单独产权人，故本院对被告的此项辩解意见不予支持。被告称部分物业费已过诉讼时效的辩解意见，由于原告自2011年9月15日到2014年9月14日提供了不间断的物业服务，构成一个完整的法律行为，不因物业缴费年度而割裂，不存在超过诉讼时效的问题，本院对于被告的此项辩解意见不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位的意见，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*给付原告北京市**管理公司二〇一一年九月十五日至二〇一四年九月十四日期间的物业费人民币三千四百九十五元八角七分，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告刘*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月三日