北京市**管理公司与李*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**管理公司（以下简称原告）与被告李*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员田**任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人邴兴武，被告的委托代理人郝**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告系北京市通州区艺苑西里小区业主，该楼房原由北京潞**限责任公司开发建设。2006年，通州**产公司重组，将潞**司划归北京通**限责任公司，北京通**限责任公司此后委托原告为该小区提供物业服务，但被告拖欠2006年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费至今未交，故诉至法院，请求判令被告给付上述期间物业服务费5832.64元以及违约金2000元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，首先，自2007年起，我家北卧室墙壁遇雨天即有洇湿痕迹，但原告从未对楼体漏水部位进行修缮，至2013年6月一次下大雨时，雨水从楼上邻居家直接流入我家，导致我家室内墙体开裂、地板变形、家具被浸泡，此后原告方对楼顶防水进行了维修，维修后我家至今不再漏雨；其次，我的电动车在小区内丢失，汽车在小区内被刮蹭。综上，我对原告的服务不满意，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，北京市通州区艺苑西里小区系由北京潞**限责任公司（以下简称潞**司）开发建设的住宅小区，被告于2006年购买该小区二手房屋（建筑面积129.72平方米），系该房屋产权人。涉案小区原由潞**司物业部提供物业服务，物业服务费价格为：保洁费36元／户／年、化粪池清淘费0.3元／平方米／年、生活垃圾外运费30元／户／年、绿化费0.55元／平方米／年、管理费2.4元／平方米／年、保安费60元／户／年、小区设施维护费1元／平方米／年、小修费0.91元／平方米／年。此后潞**司物业部依约为被告提供了物业服务。2007年4月13日，北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称通**资委）发布通国资发（2007）5号文件，决定重组潞**司，将其划转成为北京通**限责任公司（以下简称通**产公司）名下全资子公司。2007年8月1日，通**产公司与原告签订《物业服务委托合同》，将艺苑西里小区委托原告实行物业管理，委托期限自2007年8月1日起至2012年7月31日止，并约定了物业服务内容、服务质量要求及物业服务费价格，其中除将保安费名称变更为公共秩序维护费外，其他收费项目及数额不变，并约定由原告负责对原拖欠费用的追偿。合同签订后，由原告接手为艺苑西里小区继续提供物业服务。2012年6月30日，通**产公司与原告将《物业服务委托合同》续订至该小区成立业主委员会时止，此后原告为艺苑西里小区提供物业服务至今。经核实，被告拖欠2006年9月1日至2013年12月31日期间物业服务费共计5832.64元尚未支付。

庭审中，被告主张其家中曾存在漏雨现象，并向本院提供照片予以佐证，原告不认可照片的真实性，但认可由于被告所在单元楼顶防水材料出现问题导致被告家中存在漏雨现象，并表示由于房屋已超过开发商保修期限，其确实在2013年6月为被告所在单元楼顶补做了防水工程，但辩称其对涉案小区的物业服务收费很低，对被告家中漏雨现象不存在过错。被告主张原告提供的其他公共服务不到位，并向本院提供照片予以佐证，原告认可照片的真实性，并表示对于照片中反映的小区内公共设施损坏、卫生状况不好等问题待核实后将及时予以维修、清理。关于洇湿、漏水给被告房屋造成的损失，被告主张与原告另行解决。

上述事实，有通国资发（2007）5号文件、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告虽未签订物业服务协议，但潞**司被重组为通**产公司全资子公司后，原告依据通**产公司的委托为被告居住的房屋提供物业服务，被告亦实际享受了该服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应交纳相应的物业服务费。但被告居住的房屋因楼顶防水质量出现问题存在洇湿、漏雨现象，原告在2013年6月前未予及时维修，给被告的居住生活带来一定不便，其为被告提供的物业服务存在瑕疵，对此原告应当相应减收被告的物业服务费用，减收数额由本院根据本案实际情况予以酌定。故原告要求被告交纳拖欠物业服务费的诉讼请求其合理部分，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告未及时交纳物业服务费确有原因，故对原告该主张本院不予支持。关于被告辩称原告提供的其他物业服务不到位故不同意交纳物业服务费的意见，依据不足，且原告亦表示将进一步提高对该小区的物业服务水平，故对被告上述意见本院不予采信。关于被告要求与原告就洇湿、漏水给其房屋造成损失一事另行解决的意见，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*给付原告北京市**管理公司二ＯO六年九月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业服务费共计人民币五千二百七十五元八角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告李*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月二日