北京新**有限公司与穆**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告穆**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告穆**委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告穆**居住在原告受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为154.7平方米。我公司按照国家物业管理的相关规定及与该小区业主委员会签订的物业服务合同为怀柔区丽湖馨居提供了物业服务，但被告拖欠2006年至2013年期间的物业服务费16707.6元至今未交，虽经多次催收未果。故起诉至法院，要求被告穆**立即给付拖欠的2006年度至2013年度物业服务费共计16707.6元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告穆**辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、我家自2005年搬入该小区居住并交纳了当年的物业服务费，但小区物业管理混乱，南北门经常堵塞，2006年以后更是没人管理；2、绿化管理不到位，绿地有被业主私占的现象，绿化带内杂草丛生、树木大量枯死，冬季就地焚烧枯草，造成环境污染；3、卫生清洁不到位，楼道无人清扫、堆放杂物无人管理，小广告到处张贴；4、公共设施维护不到位，地下室没有照明灯，小区监控、可视防盗门故障不进行维修，我家自入住时墙体即有裂缝，造成房屋漏雨；5、原告工作人员不尽责，2008年维修人员清理楼顶积水时，破坏楼顶防护层，致使我家房屋漏水严重，墙体、地板被水浸泡受损；6、原告不具备诉讼主体资格，当时与我家签订物业合同的物业公司与原告不是同一公司；7、原告没有向我主张过拖欠的物业服务费，物业费已经超过诉讼时效，其已经放弃权利。综上，我认为原告没有尽到物业服务义务，故不同意全额交纳物业服务费。

本院查明

经审理查明，北京市怀柔区丽湖馨居自建成后原告受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，被告穆**该小区业主。2005年被告穆**又与原告签订了《居住小区物业管理协议》一份，将其所有的房屋委托给原告实行物业服务管理，双方约定物业服务收费标准2003年度以后按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。2006年至2009年原告经与怀柔区**委员会（以下简称丽**委会）协商，确定2006年至2009年度物业服务费收费标准按照每月每建筑平方米1元计算，2008年11月17日北京宏**有限公司与丽**委会发出联合公告，告知小区居民收费标准；2009年11月20日丽**委会在小区张贴收费通知，通知拖欠物业服务费的业主交纳物业服务费。2010年2月3日丽**委会与原告签订《物业服务合同》，对原告物业服务管理项目、标准等内容进行了具体约定，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.35元，丽**委会与原告于2010年11月6日在小区联合张贴收费通知，告知小区业主物业服务费收费标准并通知业主及时交费。

合同签订后，原告按照合同约定项目及标准为被告提供了物业服务义务。后因小区部分业主对原告服务质量提出异议，故**委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与原告联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽**委会未与原告续签物业服务合同，原告按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居小区继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与原告又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，但被告穆**拖欠原告2006年度至2013年度物业服务费至今未交，经原告多次催收未果。2014年1月6日原告持诉称理由起诉来院，要求被告穆**立即给付拖欠的2006年至2013年度物业服务费共计160707.6元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告穆**坚持答辩意见不同意原告诉讼请求。

原告新正**公司就其主张，向本院提供了如下证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；

2、2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与原告签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；

3、2006年7月28日、2008年11月17日、2009年11月20日、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2013年12月6日最后一次催费通知，证明其向被告主张物业服务费的事实。

4、变更登记事项证明，证明2004年7月22日，北**集团新正大**限公司更名为北京新正大**限公司。

被告穆**就其主张向本院提交了现场照片15张，证明原告在公共设施维修、绿化维护、小区秩序等方面管理不到位的事实。

经法庭质证，被告穆**提出原告提交的物业委托合同非本人签署，催费通知书从未见到过，故对原告提交的证据均不予认可；原告对被告提交的照片的真实性未提出异议，但据此不能证明其服务不到位的事实。

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司与穆**及丽**委会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》均不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住的丽湖馨居小区提供了物业服务，关于原告物业服务质量问题，2010年度丽**委会根据业主反映问题对原告服务质量进行了考察，并与原告协商降低了物业收费标准，被告在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时向原告交纳物业服务费。原告所诉，理由正当，本院应予支持。关于本案诉讼时效问题，根据原告提供的催费通知及原告长期在小区提供物业服务的事实来看，其并不存在明显怠于行使权利的情节，故对被告的该项主张，本院不予采纳；按照物业服务合同约定，原告对公用设施、设备负有维修、养护、运行和管理责任，被告所居楼房顶部渗漏，原告有义务进行修理维护，但关于被告所称由于原告工作人员工作不尽责造成其财产受损问题，与本案非同一法律关系，其可另行主张权利，但该理由不能成为其拒绝交纳物业费的理由；被告辩称原告在公共秩序维护、公共设施维修、绿化管理等方面物业服务不到位，但根据其提供的书据不足以证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，对于被告的该辩称意见，本院难以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告穆**于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计一万六千七百零七元六角。

如果被告穆**未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百零九元，由被告穆**负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年四月十八日