北京市顺义区人民法院

审理经过

原告北京晨光**有限公司（以下简称晨**公司）与被告蔡**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代祖勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告晨**公司之委托代理人栗*、董**与被告蔡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告蔡**是原告负责物业管理与服务的X1小区X号楼X单元X室的业主。被告自2013年1月31日起开始拖欠物业费总计达1534元，期间产生违约金786.175元。原告多次与被告沟通催缴事宜，被告以种种理由不予交纳。现原告诉至法院，要求判令被告立即支付拖欠的物业费总计1534元及违约金786.175元，案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告蔡**辩称：我是一楼业主，单元门振动时经常造成我家防盗门振动。小区经常断电，造成电器损坏，公共设施维修不到位。防盗窗被人打开过，玻璃窗户没有维修。我们小区是回迁楼，不应当收取物业费。原告的物业服务不到位，且不应当收取2013年的物业费，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：蔡*环系密云县X镇X1小区X号楼X单元X室房屋的业主，其居住的房屋建筑面积为79.81平方米。2011年12月7日，蔡*环与北京**服务中心签订《入住协议》，约定管理费用为每月每平方米0.8元，交纳时间为每年的1月1日至1月31日，每次交纳周期为1年等内容。2014年3月13日，X镇X1村股份经济合作社及X镇X2村股份经济合作社（委托方）与晨**公司（受托方）签订《物业承接协议》，约定委托方将X1小区、X2小区的物业管理委托给晨**公司，物业费为每月每平方米0.8元，委托管理期限为五年，自2014年3月13日起至2019年3月12日止。密云县X镇X1居民委员会及X2居民委员会在《物业承接协议》尾部加盖公章。

签订协议后，晨**公司对X1小区和X2小区的卫生、安全、公共设施维护等方面进行了相关管理工作。庭审中，被告蔡**主张原告晨**公司的物业管理不到位。对此，本院进行了调查核实，并到涉案小区进行了查看。经本院现场勘查，涉案小区卫生环境较好、配套安全监控设施处于显著位置，停车秩序井然等，但存在货车进入小区，自行车停放不整齐，公共区域存在少量杂物等现象。X1村股份经济合作社及X2村股份经济合作社均认为晨**公司属于正规物业公司，物业管理较为规范。庭审中，原告晨**公司出示了物业费催缴函，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，被告蔡**认可原告晨**公司曾催缴过物业费。

另查，北京**服务中心系X镇X1村股份经济合作社与X2村股份经济合作社共同成立的对X1小区和X2小区进行管理的非法人组织，未进行工商注册登记。

上述事实，有双方当事人陈述、居住手册、《物业承接协议》、了解情况笔录、现场照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告晨**公司对被告蔡**居住的小区提供了物业管理服务，被告蔡**已经接受物业管理服务，双方即已形成事实上的物业管理服务合同关系，故被告蔡**应按规定的标准履行交纳物业费的义务。现原告晨**公司要求被告蔡**交纳所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因晨**公司在2013年并未提供物业管理服务，故其要求2013年物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于晨**公司的违约金主张，因其与被告蔡**之间并无合同约定，且被告蔡**并非恶意拖欠，故本院不予支持。关于被告蔡**所提该小区系回迁楼，不应收取物业费的辩解意见，与本案不属同一法律关系，不能作为本案中被告蔡**拒交物业费的依据。关于被告蔡**所提原告晨**公司的公共设施维修不及时、管理不到位等辩解意见，因其没有证据证明原告晨**公司存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故本院不予采信。需要指出的是，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式；原告晨**公司应当在今后的物业服务过程中，加强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蔡**于本判决生效之日起七日内给付原告北京晨光**有限公司二〇一四年三月十三日至二〇一五年三月十二日期间的物业费共计七百六十六元一角七分。

二、驳回原告北京晨光**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告蔡**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月十五日