马**与北京同**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**与被告北**理有限公司（以下简称同寓园物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孟娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告马**、被告同寓**公司之委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马*合诉称：原告从开发商处购买了北京市密云县×西区×号楼×单元×室楼房，验收时发现主卧室、客厅阳台的塑钢窗不合格，且因客厅阳台密封不严，导致阳台塑钢窗下方一块玻璃处漏水，在原告与前期物业签订物业服务合同时，物业同意由其负责解决，且前期物业和被告其实是同一个。在2011年被告已维修数次及更换了客厅阳台的塑钢窗，但均不合格，致使原告所居住的房屋主卧室、客厅、阳台均无法正常使用。原告已无法相信被告有能力进行维修和更换，只能自行安装塑钢窗，由被告负责赔偿，故诉至贵院，要求被告赔偿原告主卧室两扇窗户、客厅阳台四扇窗户以及下方一块玻璃的维修的材料费3486.56元、人工费800元，共计4286.56元。

被告辩称

被告同寓园物业辩称：一、本案被告主体有误，物业公司不应是本案被告。被告的职责是管理、维修小区的公共设施，原告楼房的塑钢窗属于原告的私人财产，不在物业公司的管理、维修范围内，故原告的塑钢窗是否有质量问题与被告无关。原告所称的物业合同是与开发商签订的，且合同约定物业公司只负责管理、维修小区的公共设施。二、被告没有为原告修理塑钢窗的义务。被告为原告修理过塑钢窗是因为原告打电话到被告处让帮忙看看，被告为了给业主提供完善的服务，无论是否在其管理范围内，被告也会去帮忙，但并不表示被告有义务负责维修，门窗是业主的私人财产，在质量保质期内应由开发商负责，过了保质期应由业主本人负责，故不在被告的管理范围内，就更提不上赔偿义务了。三、原告在入住时已确认房屋门窗没有质量问题。原告在2007年9月办理入住手续时，对房屋已经进行了验收，确认房屋没有质量问题。四、原告的诉讼请求没有法律依据，且费用均尚未发生。综上，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告于2007年从北京檀**有限公司处购买了北京市密云县×西区×号楼×单元×室楼房一处，同年9月9日，原告到北京清华**司沵阳分公司—×管理处（×小区前期物业）办理了入住手续，在同日，原告对该楼房质量进行了验收，提出窗户一块玻璃有雾气，开发商予以更换，此后原告入住该房屋。2009年，被告受北京檀**有限公司聘请管理×小区。后被告应原告要求将原告楼房客厅阳台的两扇窗户予以更换。换完后，原告仍认为不符合要求，且主卧室窗户仍有问题，便多次与被告协商解决此事，被告派维修人员上门查看，但因维修方案达不到原告所要求的标准，便未予解决。因与被告协商无果，原告诉至本院，要求自行更换涉诉楼房的客厅阳台、南卧室的塑钢窗以及客厅阳台玻璃一块，所需材料费、人工费由被告负担。在本院审理过程中，原告称在其入住验收时曾提出其诉称的几处塑钢窗有质量问题，并且找到开发商，开发商告知其可以找物业公司解决，但原告对此未提供证据予以证实；原告提供了落款为“密云檀**有限公司”的《住宅质量保证书》复印件一份，用以证明开发商承诺对楼房设施予以保修以及保修期限，该《住宅质量保证书》载明“建设工程自竣工验收之日起实行质量保修，在正常使用的条件下，地基基础工程和主体结构工程为设计文件规范的该工程合理使用年限，房屋防水工程和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，供暖系统为二个采暖期，电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年，用户保修单位为×小区物业管理处，保修和处理时限为保修合同中的时限，国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按国家规定执行。”原告提交了缴纳物业费收据四张，用以证明其向物业公司缴纳过物业费。另查，原、被告至今未签订书面的物业服务合同。

庭审中，原告向本院提供了照片，并经本院现场勘查，原告住房客厅阳台及南卧室塑钢窗窗框有变形情形，客厅阳台一块玻璃夹层内有雾气。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证书、×楼宇验收记录、原告提供照片、物业费收据、住宅质量保证书、业主临时公约、×业主手册、办理入住及装修须知、北京市物业服务合同、现场勘查照片、了解情况笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原、被告均认可双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，本院对此不持异议。本案中，原、被告双方争议的焦点系被告对原告是否负有为其住房更换塑钢窗及窗户玻璃的义务。原告称开发商已委托物业公司解决其塑钢窗问题，但原告对此未提供证据予以证实，而其提供的《住宅质量保证书》系开发商作出的保证，而并非物业公司；且在现实中，购房人与开发商订立购房合同时，《住宅质量保证书》一般均作为购房合同的附件存在，故该《住宅质量保证书》应视为购房合同的一部分，该保证书上载明的内容约束的主体应为合同签订的双方，即购房人和开发商，本案的被告系物业公司，并不受该保证书内容的约束。且根据相关法律、法规以及规章的规定，物业公司确无对业主私人领域的设备、设施进行更换的义务。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告马**的诉讼请求。

案件受理费二十五元，由原告马**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月二十日