北京泰**有限公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书

审理经过

再审申请人北京泰**有限公司（以下简称泰**公司）因与被申请人北京市强信安保**务中心（以下简称强信安保中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京**人民法院（2014）三中民终字第07476号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

泰**公司申请再审称：原审判决认定申请人为适格被告，缺乏证据证明。涉案人防工程虽为小区的必建配套，但其产权属于朝**防办，申请人只是实际使用人。原审判决认定物业服务合同是被申请人主张其民事权利的合同依据，缺乏证据证明。原审判决认定申请人作为人防工程的使用人实际享受了被申请人提供的物业服务，缺乏证据证明。原审判决违反了法律适用规则、同时确定民事责任也明显违背了当事人约定。按照《通告》约定，小区人防工程的物业管理由申请人自行负责，不在被申请人的物业管理范围内。请求：撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。

再审被申请人辩称

强信安保中心提交意见称：被申请人与北京市**业主大会签订了“物业服务合同”取得了提供该小区物业管理服务的合法资格。在此基础上签订的“物业服务合同”合法有效。申请人混淆了作为一个整体物业管理区域的物业管理和作为一个业主自己对自己物业进行管理的概念。本小区人防工程是广大业主投资，民防局只是行政管理单位，而非产权人。申请人作为本小区人防工程的使用和经营者应当缴纳物业服务费。请求驳回申请人的再审申请。

本院认为

本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，强**中心作为业委会选聘的物业管理单位，与业委会所签的《北京市**区物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然强**中心、泰**公司与业委会三方在《关于本小区物业管理服务区域进行划分的通告》中约定由泰**公司对人防工程进行管理，但把公共区域的管理排除在外，而该公共区域的管理恰为强**中心提供的物业服务。泰**公司是地下人防工程的实际经营管理人，其将地下人防工程进行出租经营，其对人防工程的管理相当于对自己经营管理的房屋的处置，而强**中心系对地下人防工程公共区域如电梯、走道等的清洁、安全等物业管理，两者属于不同性质的管理。现***中心对包括人防工程在内的涉案小区进行了物业管理，泰**公司作为人防工程的使用人，实际享受了强**中心提供的物业服务，因此，泰**公司负有按约定的标准交纳物业管理服务费的义务。当事人在再审程序中提供新的证据的，应当在申请再审时提出。对泰**公司在本案审理过程中提交的材料本院不予接纳。泰**公司的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，泰**公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回北京泰**有限公司的再审申请。

裁判日期

二〇一五年三月二十日