天津国**有限公司与穆**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人穆**因与被上诉人天津国**有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人穆**，被上诉人天津国**有限公司委托代理人高*、王国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，天津国**有限公司系麦购时代广场的物业管理公司，穆**麦购时代广场负一层1194号柜组（和平区南马路15号、17号及荣业大街1号－负1194）的使用人。

2011年12月20日，天津国**有限公司与穆**签订《物业管理服务合同》，合同约定，天津国**有限公司系麦*时代广场的物业管理公司，穆**系麦*时代广场的柜组使用户，该柜组位置位于天津市和平区南马路11号麦*时代广场负一层－1194号柜组；天津国**有限公司负责对天津市和平区南马路11号麦*时代广场实施统一的物业管理，并可根据广场实际情况实施统一的服务；物业管理费是天津国**有限公司对天津市和平区南马路11号麦*时代广场共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，公共区域的清洁，以及公共秩序的维护而收取的相应费用；管理服务期限自2011年12月20日起至2012年12月19日止；天津麦*时代广场物业管理费收费标准为该物业建筑面积每月每平方米28元人民币；月物业管理费为1256元；支付期限为：物业管理费按4个月支付，一次穆**须在第4个月的25日前向天津国**有限公司交付下4个月的物业管理费；首期物业管理费5024元（即4个月的物业管理费，从2011年12月20日起至2012年4月19日止）；穆**按照合同约定，采取预交物业管理费方式，先向天津国**有限公司支付物业管理费；穆**拖欠任何一项应当向天津国**有限公司支付的费用时，每拖欠一日应按照拖欠费用的1‰向天津国**有限公司交纳违约金，从应付日至实付日止。

另查，自前述物业合同到期后，天津国**有限公司与穆**未再订立新的物业合同。穆**已向天津国**有限公司交付8个月的物业管理费，拖欠4个月（即自2012年8月20日至2012年12月19日）物业合同期内的物业管理费5024元未付。该费用对应的自2012年8月25日至2013年5月31日的违约金为1397元（5024元×278天×1‰）。本案天津国**有限公司主张的自2012年9月1日至2012年12月19日物业合同期内的物业管理费，应为4530元（即4个月的物业管理费减去天津国**有限公司未主张的自2012年8月20日至2012年8月31日共计12天的物业管理费494元）。

一审法院认为

一审法院认为，天津国**有限公司与穆**签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应依法确认合法有效。该合同对天津国**有限公司与穆**均具有约束力。关于穆**提出其签订的是房屋租赁合同，天津国**有限公司起诉物业费与其无关，但未提交相应证据予以证实。穆**主张在物业合同上签字时，合同只有打印的内容，手写的内容均是天津国**有限公司后添加的，且自己至今手中没有该合同，故认为签订该合同并非自己的真实意思表示，合同无效一节，亦未提交证据予以证实。并且穆**作为具有完全民事行为能力并从事商业经营行为的自然人，理应知晓签约时应对自己所要签署文件的内容及相关的权利义务进行了解后再签字确认，以保护自己的权利，否则应由其本人对自己行为的后果承担相应的民事责任。由于穆**自身没有依照基本的生活常识为一定的行为，故以此提出前述抗辩意见，法院不予支持。

天津国**有限公司依据合同约定对麦购时代广场实施了物业管理服务，故天津国**有限公司依据合同约定要求穆**给付拖欠物业管理费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。天津国**有限公司主张的自2012年9月1日至2012年12月19日的物业管理费的期间为3个月零19天，该期间的物业管理费应确定为4530元。由于穆**没有按照物业合同约定给付合同期内的物业管理费，天津国**有限公司主张给付违约金的诉讼请求，法院予以支持。

由于双方签订的《物业管理服务合同》的截止日期为2012年12月19日，合同到期后，天津国**有限公司与穆**未签订新的合同，因此天津国**有限公司继续依据《物业管理服务合同》的约定向穆**主张合同期满之后的物业管理费，没有事实证据及法律依据，故对天津国**有限公司要求穆**给付合同到期日之后，即自2012年12月20日至2013年5月31日期间的物业管理费的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，判决：一、穆**于判决生效之日起十日内给付天津国**有限公司自2012年9月1日至2012年12月19日的物业管理费4530元；二、穆**于判决生效之日起十日内给付天津国**有限公司自2012年8月25日至2013年5月31日的违约金1397元；三、驳回天津国**有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由天津国**有限公司负担68元，穆**负担50元。

上诉人诉称

判决后，上诉人穆**不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉人穆**认为，上诉人穆**与被上诉人**城有限公司签订的是房屋租赁合同，并非一审法院认定的物业服务合同，且双方签订合同时被上诉人**城有限公司存在欺诈行为，没有将合同全部内容给上诉人穆**审阅，即要求上诉人穆**在合同书上签字。判令上诉人穆**承担给付被上诉人**城有限公司2012年9月1日至2012年12月19日的物业管理费4530元及2012年8月25日至2013年5月31日的违约金1397元，属认定事实错误，侵害了上诉人穆**的合法利益。综上，上诉人穆**请求二审法院：撤销天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第765号民事判决，改判驳回被上诉人**城有限公司一审的诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人**城有限公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人天津国**有限公司辩称，不同意上诉人穆**的上诉请求。被上诉人天津国**有限公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由为，上诉人穆**的上诉请求没有法律根据，上诉人穆**与被上诉人天津国**有限公司于2011年12月20日签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，虽然上诉人穆**称该合同签订时，被上诉人天津国**有限公司存在欺诈行为，但在一审法院审理期间未提供相关证据证实，且上诉人穆**已实际履行并给付了部分物业费。一审法院在查清事实的基础上，依据法律的相关规定，判令上诉人穆**给付被上诉人天津国**有限公司2012年9月1日至2012年12月19日期间的物业管理费4530元及2012年8月25日至2013年5月31日期间的违约金1397元；事实认定清楚，请求二审法院维持原判，驳回上诉人穆**的上诉请求。

本院查明

经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院对一审判决认定的证据及查明的事实予以认定。

本院认为

本院认为，上诉人穆**以一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判的上诉理由，经本院审查认为，上诉人穆**的上诉请求证据不足。依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人穆**与被上诉人**城有限公司于2011年12月20日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定有效合同受法律保护，由于合法有效的合同对双方当事人具有同等的拘束力，双方均应依合同条款履行各自义务。在合同履行过程中，被上诉人**城有限公司因上诉人穆**未向被上诉人**城有限公司交纳2012年9月1日至2013年5月31日期间的物业管理费，双方发生争议，争议的焦点问题为：上诉人穆**是否应承担被上诉人**城有限公司2012年9月1日至2012年12月19日期间的物业管理费4530元及2012年8月25日至2013年5月31日期间的违约金1397元的民事责任。经本院审查，上诉人穆**对其在2011年12月20日签订的《物业管理服务合同》上签字的事实表示认可，对被上诉人**城有限公司系麦购时代广场的物业管理公司，上诉人穆**系麦购时代广场负一层－1194号柜组使用人的事实无异议。被上诉人**城有限公司已按合同约定对上诉人穆**所使用的麦购时代广场负一层－1194号柜组进行了物业管理服务，并履行了自己的义务。上诉人穆**已接受了被上诉人**城有限公司提供的物业管理服务。根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款规定：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务，一审法院根据本案查明的事实及法律的相关规定，判令上诉人穆**承担给付被上诉人**城有限公司物业服务费及违约金，并无不当，本院应予维持。虽然上诉人穆**上诉称，上诉人穆**与被上诉人**城有限公司签订的系房屋租赁合同，该合同签订时被上诉人**城有限公司存在欺诈行为，但上诉人穆**并未提供双方签订的房屋租赁合同及相关证据，并且上诉人穆**已实际履行并给付了被上诉人**城有限公司前期物业费，对此事实上诉人穆**与被上诉人**城有限公司双方并无异议。综上所述，上诉人穆**在二审法院审理期间未提供新的证据证明其上诉主张成立，其应承担举证不能的法律后果。故上诉人穆**的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院对天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第765号民事判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人穆湧贵承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二０一四年八月二十八日