刘**与成都家**有限公司、成都富**责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告成**理有限公司、被告成都**责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈**独任审理，于2013年7月23日、8月20日公开开庭进行了审理。诉讼中双方当事人申请庭外协商60日，本院予以准许。原告刘**的特别授权委托代理人张**，被告成**理有限公司委托代理人周*、被告成都**责任公司特别授权委托代理人龚*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告成**理有限公司于2010年签订《物业管理服务协议》，双方就位于成都市金牛区火车北站东路二＊号【财富荷花】相应面积的商铺委托被告成**理有限公司进行物业管理服务，并就委托管理服务项目、服务质量、权利义务、服务期限、物管费收费标准等内容进行了约定。被告在管理期间，严重违反双方的合同约定甚至违反法律规定，严重损害了包括原告在内【财富荷花】所有商家的利益。2012年1月之前被告成**理有限公司违反政府规定擅自提高电价和水价，并不出具相关票据，获取巨大非法利益；被告在收取物管费时拒不提供合法票据，导致原告无法计入经营成本，增加原告负担；被告为获取不当利益，擅自改变停车场用途，将部分停车场用于库房出租，给所有商家带来极大的消防安全隐患，在消防部门多次处罚情况下，被告仍然继续其违法行为；管理秩序混乱，治安状况堪忧等等，从而导致包括原告在内的所有商家与被告矛盾重重，并多次向协会和相关部门反映，均未得到合理调处。

2012年1月1日被告成都家**有限公司又擅自将包括原告在内的所有【财富荷花】的物业管理整体转让给被告成都富**责任公司以逃避矛盾和违法责任。但成都富**责任公司不但没有改正以前存在的错误，反而更加“变本加厉”，并受到相关行政部门的行政处罚。最近成都富**责任公司未取得相关部门许可情况下，无端要求提高商家的停车费标准，致使包括原告在内的众商家与被告矛盾更加激化。虽然众商家多次向相关部门举报两被告的违法行为并被相关部门处罚，但被告仍然我行我素，至今未退回多收的违法所得。包括原告在内的所有商家都是重合同守信誉守法律的商人，然而两被告的所作所为实在难以让包括原告在内的所有商家与被告的物管协议继续履行下去。包括原告在内的商家多次要求被告解除双方的协议，均未得到答复。原告认为，两被告之间的转让行为无效，不仅违约，更是违法，被告成都富**责任公司的一切行为均应当视为是被告成都家**有限公司的行为，一切法律后果均应由被告成都家**有限公司承担。为了社会的和谐，为了包括原告在内的众商家的切身利益，更为了荷花池在全国良好商业信誉，原告不得不通过诉讼途径解决，请求：1、确认被告成都家**有限公司将与原告之间的物业管理服务整体转让给被告成都富**责任公司的行为无效；2、解除原告与被告成都家**有限公司之间签订的《物业管理服务协议》；3、被告承担本案诉讼费用。

诉讼中申请人以如下事实和理由：被告认同被申请人在当庭答辩时提出的“原告不是业主，而是物业承租人，无权签订物业管理服务协议”答辩意见，申请人作为承租人，与实际业主之间没有关于物业费承担义务的特别约定，物业费应当由业主承担。被申请人成都家**有限公司在向业主约定物业费后，又向申请人收取物业费，属于重复收费，被申请人向申请人的收费没有法律依据和合同依据，属于不当得利，应当返还。同理，被申请人成都富**责任公司向非业主收费，没有合同依据和法律依据，其行为应当无效，所收费用应当返还。变更诉讼请求为：请求确认被告成都家**有限公司将与原告之间的物业管理服务整体转让给被告成都富**责任公司的行为无效，并确认被告成都富**责任公司向原告收取物业管理费的行为无效，并予以返还；请求判决原告与被告成都家**有限公司之间签订的《物业管理服务协议》无效，并判决返还收取的物业费。

被告辩称

被告成都家**有限公司辩称，与第二被告没有物业管理整体转让行为的，是合法的物业管理承接。针对原告第二项诉讼请求，家乐居在前期是与实际业主（怡*公司）签订了物业服务合同的，后来签订有终止合同的协议，原告的诉请于法无据，不存在解除的问题，业主方自己跟富**公司签订的协议。至于原告请求我方与原告签订的物业服务合同无效，不属于合同法中规定的法定五种情形之一，请求法院依法驳回。退还物业费的问题，我方依据跟怡*公司签订有合同，不存在重复收费的问题，因此不存在返还的问题。

被告成都富**责任公司辩称，原告在诉讼主体资格上是不适格的。根据物业管理条例第二条，是业主与物业管理公司发生的合同关系，物业管理条例第六条规定业主是房屋所有权人，因此，原告主体资格不适格。针对原告的诉讼请求，原告所言与事实不符合。与第一被告之间不是转让关系，业主有权选聘和解聘物业服务企业。

本院查明

经审理查明，2009年12月1日被告成都家**有限公司与成都**限公司签订《物业服务合同》，成都**限公司拍卖竞得财富荷花项目物业权属，把财富荷花项目物业委托给被告成都家**有限公司管理，物业类型为商业、办公，位于金牛区成彭**二段＊号4-12层，面积5099平方米，服务受益人为全体业主和物业使用人，双方就委托服务事项、期限、权利义务质量服务费、维修费、交付管理时间、违约责任、争议解决等做了约定；2010年1月8日双方又签订《补充协议》确认被告成都家**有限公司直接向物业买受人、物业承租人、物业实际使用人收取物业管理费，被告成都家**有限公司不得因未与物业买受人、物业承租人、物业实际使用人签订物业服务合同而向成都**限公司主张物业管理费；2010年10月25日原告与被告成都家**有限公司签订《物业管理服务协议》，原告把位于金牛区成彭**二段＊号5-12层，面积300平方米的物业管理服务委托给被告成都家**有限公司；2011年12月15日被告成都家**有限公司与成都**限公司签订《终止合同协议书》；同日成都**限公司与被告成都**责任公司签订《物业服务合同》，物业服务内容不变；2011年12月20日被告成都家**有限公司与被告成都**责任公司签订物业承接验收确认书；2012年11月27日原告等8人实名举报被告成都**责任公司违法收取水电费，2012年7月9日被告成都**责任公司对业主、商户发出关于执行水电费标准的通知，2012年9月27日被告成都家**有限公司和被告成都**责任公司共同发出物业公司变更公告，内容为：被告成都**责任公司并购被告成都家**有限公司物业管理业务，从2012年1月1日起原成都家**有限公司物业管理业务均由被告成都**责任公司继续经营，变更后相关服务人员及联系方式、办公地址不变；2012年8月27日金牛区发展和改革局作出回复，令被告成都**责任公司退还违法收取电费，水费应收0.1453元，实收0.10元；2013年5月17日成都市金牛区公安消防大队对被告成都**责任公司做出《行政处罚决定书》，罚款15000人民币；原告向被告成都**责任公司支付物业服务费至2013年3月16日。

另查明，金牛区成彭**二段＊号小区至今未成立业委会。

以上事实，有原、被告提交的原告等8人实名举报材料、金牛区发展和改革局回复、成都市金牛区公安消防大队《行政处罚决定书》、物业费收据、成都家**有限公司与成都**限公司签订《物业服务合同》及《补充协议》、《终止合同协议书》，物业承接验收确认书，成都**限公司与成都富**责任公司签订《物业服务合同》及庭审笔录证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业合同。只要前期物业服务合同有效，其对业主即具有约束力。本案小区房屋所有单位成都**限公司与被告成**理有限公司，被告成都富**责任公司签订了物业服务合同，原告不是签订合同的主体，作为承租商户仅仅是物业实际使用人，原告在签订房屋租赁合同时应当考虑房屋的物业服务情况，但无权选择或确认物业服务企业，要确认房屋所有单位成都**限公司与被告成**理有限公司和被告成都富**责任公司签订的物业服务合同无效，应该经由成都**限公司主张，因此，本院对原告请求确认物业服务合同无效不予支持；原告虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，物业服务企业是和房屋所有单位建立的物业服务法律关系，而不是和原告建立的物业服务法律关系。故作为物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者的原告不能以非合同当事人为由主张并拒付物业服务费，原告在接受了物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，因此，原告请求返还已支付的物业服务费，本院不予支持。被告在提供物业管理服务过程中应加强与物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者的原告沟通，不断提高自己的服务水平与质量，为业主创造一个整洁、安全的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

案件受理费200元，由原告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

（此页无正文）

裁判日期

二〇一三年十月二十日