辽宁奥**有限公司因买卖房屋欠款纠纷一案

审理经过

上诉人辽宁奥**有限公司因买卖房屋欠款纠纷一案，不服沈阳市辽中县人民法院[2005]辽民房初字6号民事判决，于2005年4月1日向本院提起上诉，本院于2005年6月20日受理此案，由审判员董*担任审判长并主审、代理审判员李**、韩*共同组成合议庭，于2005年8月23日公开开庭进行了审理，上诉人奥**司委托代理人郭**、被上诉人王**，被上诉人张**，原审第三人高**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2002年7月25日开发方第三人高**与承建方被告奥**司签署了辽中县茨于坨镇世纪小区住宅楼工程施工合同，奥**司指派张**为该工程项目经理部负责人。2002年8月30日因工程资金不足，奥**司世纪花园项目经理部曾与王**签订了一份借款协议书明确了借款70，000元还款付息及违约责任等事宜。2002年10月30日原告王**与被告奥**司世纪花园项目经理部就奥**司承建的世纪小区东起第四楼口4楼东屋（半月层）及对门车库达成买卖协议，双方商定住宅楼价格为88,000元，车库价格15,000元。协议书中载明购楼款“现一次性交齐”，“因此楼没有竣工，楼票待验收后由乙方（奥**司）补开给甲方……”，原告王**、被告张**共同在协议书上签字，并盖有奥**司世纪花园项目经理部负责人张**印章。2004年5月12日，工程开发方高**与被告奥**司签订了建筑工程施工合同的终止协议书。同年5月18日上述双方签署了终止合同结算书，并进行了工程决算，第三人高**将其开发的部分住宅楼抵作工程款给奥**司，但其中未包括本案涉讼房屋。王**得此情况后诉讼至法院，要求二被告返还购楼款103,000元，并赔偿经济损失。

一审法院认为

原审法院认为，原告王**与被**公司签订的购楼协议书虽然符合合同成立的要件，但被**公司在签订此合同时及本案法庭辩论终结前对涉讼房屋在法律上均不具有所有权，被**公司属无处分权的人他人财产，且该行为未得到权利人高**的追认或通过合法形式取得对涉讼房屋的处分权，故双方签订的购楼协议书属无效合同；根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿所受到的损失。被**公司在签订合同中明知对涉讼房屋不具有所有权而与原告高**达成购楼协议，存在过错，应承但民事责任，本案中，与原告定立合同的张**被**公司的项目工程经理，其签订购楼合同行为属职务行为，故合同无效的法律后果，由奥**司承担。原告王**作为善意相对人基于信赖与之交易，无过错。关于张**所辩只收到原告购楼款70,000元一节，因其未向法庭提供证据，而原告提供的协议中载明“现已一次性交付”，根据证据规则，对被告张**的所辩理由不予采信。原告王**的主张及理由合理合法，证据充分，故原审法院对原告王**的诉讼请求予以支持。第三人高**在本案中不承担责任，原审依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第七十一条、第七十二条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款（四）项、第五十八条之规定，判决：一、被**公司返还原告王**购楼款103,000元；二、被**公司赔偿原告王**利息损失（计算方法：自2005年1月10日起至实际给付之日止，以本金103,000元，按中**银行规定的同期贷款利率计算）；三、被告张**不承担责任；四、第三人高**不承担责任；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3,620元，保全费1,020元办案实际支出费150元，均由被**公司承担，并随上款一并给付原告王**。

上诉人诉称

宣判后，奥**司不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：被上诉人王**的购楼款共计103,000元“现已一次性交齐”的事实不清，证据不足。事实上根本不存在“一次性交齐”的行为，再没有交付任何款项，一审法院认定2002年8月30日王**一次性交付103,000元无事实依据；上诉人奥**司没有收到购楼款，故上诉人不应当承担返还购楼款的义务；上诉人奥**司没有授权被上诉人张**销售施工房屋，协议书上也没有上诉人奥**司的法人印章，也没有公司法定代表人的签字，因此被上诉人张**与王**的买卖行为属个人行为，与公司无关，上诉人奥**司不应承担还款责任。被上诉人王**、原审第三人张**辩称同意一审判决，要求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告张**认为只收到王**买楼款7万元。

本院查明

经本院开庭审理查明的事实与原审法院查明认定的事实基本一致，并无差异。

上述事实，有当事人陈述、王**提供的协议书一份、张**提供的协议书一份、建设工程施工合同、建筑工程施工许可证，经庭审质证、认证，在卷证明。

本院认为

本院认为，双方所诉争的土地及房屋系原审第三人高*开发建设，高*博与奥**司签订了建设施工合同，约定由奥**司承建施工，该工程项目部的负责人为张**，在2002年8月30日、2002年10月30日王**与奥**司所签订的协议中乙方的法定代表人中均盖有辽宁**筑公司世纪花园项目经理部负责人张**的名章及签字，对于张**所建成的楼房，上诉人奥**司与高*博于2004年5月12日、5月18日签订了合同终止协议书及终止合同结算书，因此张**与王**所签订的协议即为奥**司的卖房行为，奥**司应成为履行协议权利与义务的主体。但该协议涉讼的房屋奥**司只是承建方，在没有发包方授权的情况下系无权处分他人财产的权利，在工程完工后奥**司与高*博的结算书中将争议的房屋并没有确认给奥**司且第三人高*博对此不予追认，原审认定王**与奥**司签订的购楼协议书无效合同并无不当。关于张**代表奥**司所签协议具体收到王**购楼款70,000元还是103,000元一节，因王**提供的协议所签订的时间在张**提供的协议之后且明确载明“合计人民币103,000元，现已一次性交付”，奥**司及张**主张只收到王**70,000元买房款的理由无证据予以证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3,620元，由上**林公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二00五年九月十日