丁**与王**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人丁一珂因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2014）魏*一初字第176号民事判决。向本院提起上诉，本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审判。上诉人丁一珂的委托代理人姜**，被告王**及其委托代理人周*、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2014年4月23日，丁一珂与王**签订租赁协议一份，内容如下：”甲方出租人：王**乙方承租人：丁一珂依据《中华人民共和国合同法》及相关法规规章的规定，出租人和承租人在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一，甲方保证出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。租赁房屋坐落于河南省许昌市兴龙街三号，平方数为62.3平方。第二，该房屋租赁期为五年，自2014年7月1日起至2019年7月1日。租赁期满乙方如需续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，乙方无重大过错合同期满甲方不得强行解除合同。第三，租金标准700.00元人民币每月，大写为柒佰元人民币每月，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。第四，租赁期间乙方有权依照法规程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人的乙方继续有效。第五，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方不承担责任，不可抗力系指不能预见不能避免不能克服的客观情况。2014年4月23日”。同日，原告丁一珂向被告王**预支付2014年7月1日至2015年1月1日的六个月房租，共计4200元，被告王**向原告出具了收款收据。2014年4月25日，原告丁一珂与许**都易睿思装饰设计室签订装饰工程施工合同，并支付装修定金20000元，许**都易睿思装饰设计室向原告出具了收款收据。后丁一珂、王**因房屋租赁协议中租赁期限变更问题产生矛盾。2014年5月12日，丁一珂发现王**将租赁房屋安装卷帘门，并上锁。2014年5月21日，许**都易睿思装饰设计室以通知书形式告知丁一珂，因无法施工要与原告解除合同，并对丁一珂所交定金不予退还。另查，2014年6月30日前王**受房屋所有权人王**（被告王**之子）的委托，将位于许昌**事处兴龙街3号的房屋租赁给案外人张**，张**已交纳租金至2014年6月30日。

一审法院认为

原审认为，王**虽然不是房屋所有权人，但受房屋所有人委托将房屋租赁给原承租人张**，丁一珂在与王**签订本案租赁协议时，基于对被告与原承租人张**长期租赁关系的信赖，足以相信被告有权出租该房屋。丁一珂与王**于2014年4月23日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，应受法律保护，双方均应按约履行。丁一珂、王**签订租赁合同后，王**将租赁房屋大门上锁，导致原告无法如期使用租赁房屋，因此原、被告双方已无继续履行房屋租赁合同的必要和可能。被告王**应当返还原告丁一珂已经支付的租金4200元。鉴于原、被告签订的租赁协议中未约定装修事宜，依照法律规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。依法判决：1、被告王**于本判决生效之日起五日内返还原告丁一珂租金4200元；2、驳回原告丁一珂其他诉讼请求。案件受理费585元，原告丁一珂负担506元，被告王**负担79元。

上诉人诉称

上诉人丁一珂上诉称，1、原审法院认定本案的基本主要事实正确：如上诉人与被上诉人之间签订房屋租赁合同，上诉人依据合同为被上诉人交纳房租，被上诉人违约，单方要求改变合同期限，单方将所出租房屋锁上，造成上诉人无法使用所租房屋等基本事实正确。但其认定的被上诉人的违约行为给上诉人造成的的直接经济损失26000元的经济损失的基本事实没有认定。属于认定事实不清。被上诉人受其儿子委托出租其房屋，上诉人通过原承租人张**介绍，租赁被上诉人出租的房屋，在张**的租赁期限不到期的情况下，由上诉人向张**支付6000元转让费（包含2014年4月23日至2014年6月30日的房租），于2014年4月23日与被上诉人签订协议承租被上诉人管理的其儿子的房屋，租赁期限自2014年7月起为5年，并依协议向被上诉人交付到2014年7月1日至2015年1月1日六个月的房租4200元。上诉人支付张**6000元费用（包含2014年4月23日至2014年6月30日的房租）之后，且与被上诉人在2014年4月23日签订协议。事实上上诉人租赁被上诉人的房屋后从2014年4月23日起上诉人就紧接着开始了就对房屋进行装修，这一基本事实被上诉人十分清楚和认可。但在上诉人开始装修后，被上诉人锁住房门拒绝让上诉人使用房屋。在2014年4月23日上诉人与被上诉人签订协议之前，被上诉人同意上诉人给付张**6000元，其自2014年4月23日就将房屋交付给上诉人使用。因此在租赁合同签订后的第3天，即2014年4月25日上诉人就找好装修公司，与装修公司签订装修协议，让装修公司设计图纸进行装修，并且向装修公司交纳了20000元的定金。当上诉人装修的设计图纸、施工方案都已经做好后，准备装修施工时，被上诉人却不守信用，突然变卦，最后被上诉人居然擅自将上诉认租赁的房屋锁上，拒绝让上诉人使用，至此，上诉人的直接经济损失不仅仅是一审法院支持被上诉人的4200元的房租，而且还应包括支付装修公司的20000元的装修定金，还有为租房屋支付张**6000元的费用。也即上诉人的直接经济损失是30200元。也即仍有26000元没有认定，对此基本事实一审法院没有厘*和完全认定。2、原审法院适用法律错误，对于被上诉人违约给上诉人造成的直接经济损失30200元应当全额的赔偿（或返还）。上诉人租赁房屋，对房屋合理的装修使用，这是签订合同的基本目的真实意思表示。装修的费用由上诉人承担，无需在合同中注明，这也是租赁合同履行过程中的通常做法。在履行合同中如果承租一方合同违约，其无权要求出租方赔偿损失。就本案而言不是装修费争执和纠纷，也不是上诉人作为承租方不使用房屋，要求被上诉人支付装修费，而是被上诉人作为出租房违约，赔偿损失的。因此，处理该案不应当使用《最**法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第十三条的规定。所以一审法院使用该条司法解释属于概念不清，适用法律错误，应当使用合同法第ll3条的规定，判令被上诉人承担违约赔偿责任，被上诉人与上诉人于2014年4月23日签订。房屋租赁协议后，由于上诉人租房是为了做生意，被上诉人完全可以预想到上诉人会重新装修房屋以便于其生意的顺利开展，所以在被上诉人应知其违约会给上诉人造成装修损失的情况下而执意违约，因此给上诉人造成的装修款及其他损失30200元系因违约而造成的直接经济损失，其违约行为与损害结果之间具有法律上的因果关系，因此被上诉人理应对房屋装修款及其他损失30200元承担赔偿责任。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，一审法院认定事实基本清楚，依法应当维持原判。一、因装修公司导致上诉人的损失不应当由被上诉人承担。1、上诉人提供的施工合同真伪无法核实。2、上诉人与装修公司的装修合同未约定定金，约定的预付款。所以两万元应当是预付款而不是定金。故不返还的损失应当由上诉人自己承担。3、上诉人被上诉人之间的房屋租赁合同并未约定允许装修，恰恰相反在签订租赁合同时，王**告知对方是旧房危房不允装修。因此因装修导致的损失应当由上诉人承担。4、上诉人与装修公司签订的合同是在2014年7月1号到2019年7月1号。租赁合同尚未生效。租赁合同生效日期是2014年4月23号。而装修合同签订的时间椒2014年4月25号。所以当时合同并未生效，所以不承担损害赔偿责任。二、上诉人要求返还房租不应当由被上诉人返还，因为当时租金付给的是张**。

本院查明

本院二审查明，涉案房屋的原承租人张**在租赁合同未到期且不在使用该房屋的情形下，对外转租该房屋。后上诉人丁一珂经张**介绍2014年4月23日与被上诉人王**签订房屋租赁合同一份，同日上诉人丁一珂向涉案房屋原承租人张**支付6000元转租费用，当日涉案房屋交付上诉人丁一珂使用，其他事实与原审查明事实相一致。

根据双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：上诉人主张的装修定金损失20000元以及支付的6000元费用是否应当是由被上诉人赔偿。

本院认为

本院审理认为，涉案房屋的原承租人张**在租赁合同未到期且不再使用该房屋的情形下，对外转租该房屋。2014年4月23日上诉人丁一珂经张**介绍与被上诉人王**签订房屋租赁合同一份，同日上诉人丁一珂向涉案房屋原承租人张**支付6000元转租费用。该6000元系上诉人为租赁涉案房屋而先期支出的费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被上诉人王**与上诉人丁一珂签订租赁合议后将租赁房屋大门上锁，致使上诉人丁一珂无法以约使用涉案房屋的情形下，被上诉人王**应当就该6000承担赔偿责任。

关于装修定金问题。上诉人与被上诉人在签订的租赁协议中未约定装修事宜，依照法律规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。故，关于装修定金的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人关于6000元转租费用的上诉请求，依法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持许昌市魏都区人民法院（2014）魏*一初字第176号民事判决第二项；

二、变更许昌市魏都区人民法院（2014）魏*一初字第176号民事判决第一项主文内容为”被告王和平于本判决生效之日起五日内返还原告丁一珂租金10200元。

一、二审案件受理费1091元，上诉人丁一珂承担981元，被上诉人王**负担110元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日