原告李**诉被告吴书元房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告吴书元房屋买卖合同纠纷一案，原告李**于2011年7月6日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2012年3月23日作出（2011）魏*一初字第427号民事判决书。被告吴书元不服提出上诉，许昌**民法院作出（2012）许*三终字第169号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告吴书元不服，申请再审，许昌**民法院于2013年11月22日作出（2013）许*申字第42号民事裁定，裁定对本案进行再审。2014年3月25日，许昌**民法院作出（2014）许*再终字第9号民事裁定，撤销（2012）许*三终字第169号民事判决、（2011）魏*一初字第427号民事判决，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。原告李**及其委托代理人李**、赵*，被告吴书元的委托代理人任**、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：1996年9月原告和丈夫赵**购买房屋一套，该房屋坐落于延安路新村自北往南第六排西头第一所。从1996年9月至2000年由原告和赵**之子赵**居住。2000年，被告因房屋拆迁租赁原告家的房屋。2011年6月，因原告家急需用房要求被告把房屋腾出返还，方知赵**背着原告将该房屋卖给了被告。该房屋系原告与赵**的夫妻共同财产，在夫妻关系存续期间，赵**擅自处分该房屋是无效的。被告与原告家的关系很好，也知道该房屋是我们的夫妻共同财产，赵**与被告背着原告买卖房屋，侵害了原告的合法权益。请求法院确认房屋买卖合同无效，返还房屋并赔偿占用房屋的损失36000元。

被告辩称

被告吴书元辩称：1、原告所述被告借住原告的房子不属实，被告是从赵同学手中购买的该房屋，且被告又加盖了三间房屋，如果是租的房子，原告为什么没有要过房租。2、原告所述买卖房屋原告不知道不属实，原告应该知道该房屋买卖的事情。3、该房屋买卖时原告的孩子在该房屋中居住，该房屋也是原告为了他们的孩子买的，原告没有在该房屋中居住一天。4、原告说房屋证明其保管不善丢失了不属实。

根据原、被告的诉辩称情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、吴**与赵**签订的房屋买卖合同是否无效；2、如果无效，原告请求被告赔偿占用房屋的损失36000元的请求是否合法有据。

原告李**为支持自己的主张，向本院提供的证据有：

第一组，赵同学与李**户口本复印件1份，碾上社区居委会证明1份，禹州市山货回族乡楼陈**、郭连乡政府证明1份，艾*与马平安户籍、婚姻状况证明3页，李**调查艾*笔录，李**调查赵**笔录，证明李**与赵同学系合法夫妻关系，二人于1980年7月在禹州市郭连乡政府登记结婚，于1980年10月举办结婚仪式，二人结婚证丢失。赵同学与前妻艾*于1977年左右离婚，之后，艾*与马平安结婚。赵同学于2005年8月去世。

第二组，1996年9月18日卖房合约1份，证明赵**于1996年9月18日购买王**、王**房屋即本案诉争房屋，赵**购买该房屋的行为发生在与李**婚姻关系存续期间，该房屋属二人夫妻共同财产。

被告吴书元对第一、二组证据无异议。

第三组，2001年10月10日卖房证明，证明赵**于2001年10月10日，在未经共有人李**同意的情况下，私自将诉争房屋卖给被告吴书元的事实。

被告吴书元质证：对第三组证据有异议，原告家庭关系复杂，该房屋是赵**给他儿子购买的，一直也由赵**的二儿子赵**居住。

第四组，1、2011年9月27日姜*证言、身份证，2011年10月20日艾**、身份证，2011年10月16日询问吴**笔录，2011年11月11日询问赵**笔录，2011年10月25日询问文*珠笔录，2012年2月20日询问李**笔录，证明：1、被告吴**与原告丈夫赵**两人私交很好，两家关系也很好，吴**非常清楚赵**与李**是合法夫妻关系，其对赵**与李**家庭情况也十分了解；2、吴**在明知原告与赵**系夫妻关系的情况下，故意回避原告李**，与赵**签订买卖房屋协议。并且，因其担心李**不同意把房卖给自己，或以后李**知道了找麻烦，而特意让赵**写下了“赵**本人家属不管任何人无权过问”，其主观上是非善意的；3、虽有赵**出具的收条，但吴**是否支付购房对价存疑；4、吴**和赵**协商房屋买卖并签订卖房证明时，只有吴**、赵**二人在场，赵**当时不在场，只是事后签字。“卖房证明”上“赵**本人家属不管任何人无权过问”的含义是吴**担心李**不同意把房卖给自己而特意要求赵**写上的；5、吴**和赵**签协议时，李**更不在场。

被告吴书元质证称：对第四组证据有异议，因赵**家庭成员复杂，其家属对房屋无权过问不仅仅包括李**。

第五组，2014年3月11日吴**询问笔录，2014年3月13日李**询问笔录，2014年3月4日再审庭审笔录，证明：1、吴**在2000年已住进原告所有的诉争房屋，而不是在和赵**签订“买房证明”即2001年10月10日以后住进的；2、“卖房证明”上“赵**本人家属不管任何人无权过问”的含义是吴**担心李**不同意把房卖给自己而特意要求赵**写上的；3、吴**与赵**协商卖房的事情，李**不在场，也不知道；4、2008年2月1日李**打条时，吴**知道“五排三号”的房屋已不属于李**一家所有，所以，条上“延安房准吴**住不要房租”不可能是指“五排三号”的房屋。

被告吴书元质证称：对第五组证据有异议，姜*说了他的邻居是吴**（音），被告于2001年10月份才住进购买的房屋，因为原告的房屋卖不出去，在被告购买之前已经有很多人去看过该房屋了，近几年原告经常带人到五排三户轰被告的二姐搬走，被告在不得已的情况下找李**打的条，写的不收房租，允许原告家人居住，说的是五排三户的房屋。

第六组，2004年4月6日执行申请书，2004年10月11日（2004）魏**初字20号民事判决书，2004年4月6日执行立案表，2004年6月17日（2004）魏*裁字1095号民事裁定书，2004年10月27日房屋过户申请书，2004年11月11日（2004）魏*裁字1208号民事裁定书，2004年6月20日、2004年8月5日公告两份，2004年11月17日协助执行通知书（2004）魏**第1208号，证明赵**、李**五排三号房屋于2004年11月17日已被魏**法院强制执行给了许昌市城市信用社的事实。

被告吴书元质证称：对第六组证据有异议，五排三户的房子是李**他们家的，原告说五排三户的房屋于2004年已抵押出去，但后来原告还带人去轰被告的二女儿走，被告给李**打的条说的是五排三户的房子而不是六排一号的房子。

第七组，2011年6月30日李**证言、身份证，2011年7月9日范**证言、身份证，证明房租300-500元／月。

被告吴书元质证称：对第七组证据有异议，房子是被告买的，被告不应该支付房租。

被告吴**为支持自己的主张，向本院提供的证据有：房产证复印件一份，卖房证明一份，收到条一份，证明房子是被告购买的，不是租的。

原告李**质证称：对房屋产权证无异议；对买房证明没有异议，与原告提交的一致；对收到条有异议，收到条不能证明是收谁的钱，时间上与卖方证明时间有差别。

本院查明

通过庭审质证，本院对原告李**提交的证据审查后认为：被告吴**对第一、二组证据无异议，该组证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第三组证据与被告提交的卖方证明一致，该组证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第四组证据，姜*、艾**、赵**、文艳珠的询问笔录其性质为证人证言，因证人未出庭作证，无法核实证言的真实性，本院不予确认；吴**、李**的询问笔录系本院在原审时所作，是当事人的真实意思表示，该组证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第五组证据中吴**、李**的询问笔录及庭审笔录系该案再审时许昌市中级人民法院所作，该组证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第六组证据系本院在审理许昌市城市信用社与许昌市**有限公司（法定代表人为李**）、赵**借款合同纠纷一案中形成的诉讼文书，该组证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第七组证据系证人证言，因证人未出庭作证，无法核实证言的真实性，本院不予确认。

通过庭审质证，本院对被告吴**提交的证据审查后认为：原告李**对房产证、卖方证明没有异议，该证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。原告李**虽对收到条有异议，但其并未提供证据予以证明，该证据具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。

根据上述有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

李**与赵**（已故）系夫妻关系，于1980年7月登记结婚，双方均系再婚。二人于1996年9月18日购买王**、王**位于许昌市魏都区延安路碾上新村住房一处。赵**与吴**系朋友关系。后经协商，赵**将该房屋卖与吴**，并于2001年10月10日签订卖房证明一份，该证明载明：“卖房证明.原房王**、王**经双方同意卖房给赵**，房地位在延安路新村，从北往南数第六排，西头第一所，现在赵**又将此房卖给吴**共计叁万玖千五百元整，以后房屋所有权由吴**所有。如果王**、王**有什么事情找赵**，赵**本人家属不管人何人无权过问。特此证明。甲方：卖房人赵**.乙方：买房人吴**.证明人：赵*珍.2001年10月10日”。2001年10月30日，赵**向吴**出具收到条一张，收到条载明：“证明.收到条.今卖房证明条共计39500元.叁万玖仟伍佰元整.赵**.2001.10.30号”。吴**于2001年下半年入住上述房屋，并于2002年对该房屋的门楼进行了扩建，吴**自认对扩建部分花费一万多元。赵**于2005年8月26日因病去世。上述两次买卖均未办理过户登记手续。

赵**生前与吴**之间存在债权债务关系。2008年2月1日，李**向吴**借款时向吴**出具的借条上另注明“欠以上吴**所有借款不还吴书（元）延安房准吴**住不要房租”。

本院曾于2004年1月13日对许昌市城市信用社诉许昌市**有限公司（法定代表人李**）、赵**借款合同纠纷一案作出（2004）魏**初字第20号民事判决，判决许昌市**有限公司偿还许昌市城市信用社借款本金59000元及相应利息。因许昌市**有限公司、赵**未履行上述判决确定的金钱给付义务，本院于2004年11月11日作出（2004）魏*裁字第1208号民事裁定，将借款合同中抵押的赵**名下的位于许昌市延安路新村5排3号住房一套（房产证号16242号）按评估价值40795元抵偿借款本金，该房屋于2004年11月17日过户到许昌市城市信用社名下。

另查，延安路碾上新村六排一号房屋的登记所有人为王玉枝。

本院认为

本院认为：关于赵**与吴**所签买卖合同的效力问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，赵**与李**在夫妻关系存续期间购买的位于延安路碾上新村六排一号的房屋属夫妻共同财产，赵**与吴**所签卖房证明上既没有李**的签字，吴**也没有提供证据证明李**知道或者应该知道赵**擅自出卖房屋一事，结合原、被告提供的证据及当事人陈述，可以确认赵**出卖该房屋时并未与李**协商并征得李**同意，理由如下：1、从卖房协议的内容上看。赵**与吴**签订的卖房证明上显示：“如果王**、王**有什么事情找赵**，赵**本人家属不管人何人无权过问”，该内容可以理解为：赵**一人即可出卖该房屋，无需他人同意，如果有纠纷赵**一人承担法律后果。2、2008年2月1日，李**向吴**借款时向吴**出具的借条上另注明：“欠以上吴**所有借款不还吴书（元）延安房准吴**住不要房租”，吴**认为借条中注明的房屋指许昌市延安路新村五排三号的房屋，但该房屋经法院执行已于2004年11月17日过户到许昌市城市信用社名下，此借条上的房屋应为延安路碾上新村六排一号的房屋。由此可以看出，至2008年2月份时，李**仍然不知道赵**将本案诉争房屋出卖与吴**，仍然认为吴**是租赁该房屋。3、即便吴**购买该房屋时出于善意，并支付了合理对价，但根据善意取得制度，本案诉争房屋并未办理产权登记手续，本案诉争房屋的登记所有人仍为原房屋所有权人王**。故李**主张赵**与吴**之间房屋买卖合同无效的请求成立，本院予以支持。

关于房屋买卖合同被确认无效后相互返还财产及赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赵**与吴**之间房屋买卖无效，因赵**已经去世，吴**应当将取得的延安路碾上新村六排一号的房屋返还赵**的妻子李**，李**应当将吴**支付的卖房款39500元返还吴**。考虑到吴**对诉争房屋进行了部分扩建，李**对扩建部分应给予吴**一定的经济补偿。结合吴**扩建房屋时的投入及现在的房产价格，扩建部分的价值本院酌定为20000元。关于原、被告的损失问题，因赵**与吴**在买卖该房屋时均存在过错，鉴于赵**生前与吴**关系要好，双方不再赔偿对方损失，即吴**不再向李**支付房屋租金损失，李**不再向吴**支付购房款的利息。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

裁判结果

一、赵**与吴书元于2001年10月10日所签订的“卖房证明”无效；

二、本判决生效之日起三十日内，被告吴**将位于许昌市延安路新村从北往南第六排西头第一所房屋返还原告李**，同时，原告李**返还被告吴**购房款39500元及扩建部分补偿款20000元。

案件受理费1690元，由被告吴**负担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十三日