原告周*明诉被告刘迎春买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周*明诉被告刘迎春买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周*明及其委托代理人湛绪坤、被告刘迎春及其委托代理人马**、第三人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*明诉称：原告得知被告刘**在单位有一套商品房认购指标欲转让。因原告家在浉河港乡农村，现在市内经营自产茶叶，无房居住，意欲购买。2009年1月5日，原、被告双方经人介绍见面后，经反复协商达成购房权转让协议，并在介绍人严**、冯**的见证下，由被告亲自拟稿形成书面的购房权转让协议，具体内容是：羊山新区职工建房，职工刘**同志有意把购房权转让给周*明。一、周*明一次性付给刘**一万元转让费，二、双方签订协议后不能以任何条件反悔，三、房子建起卖方把钥匙交于买方不得反悔，四、证件下发后，卖方应积极协助买方办理房权证手续不得反悔，五、该房的购房款由受让方周*明交付，该房所有权归受让方所有。原、被告及见证人在协议上签字后，原告当场付给被告购房款转让费一万元。同日，被告又要求原告和见证人与她一同到楚王城法律服务所进行了见证，法律服务所出具了（2009）信楚法字第2427号购房权转让协议见证书。之后，原、被告及见证人又同到楚**业银行，原告将首批购房款8万元转到信阳市**有限公司创业花园项目账户，2011年7月20日将第二批购房款69100元打入创业花园项目账户。房屋建成验收结算时，被告代原告办理了验收和结算手续，并领取了开发商退还经原告多交的购房款4974元，该款现仍在被告手中。另需说明一点，原告在选房和交第二批房款时，被告曾要求原告将第二次所交房款给她，她用自已的住房公积金抵交原告的房款，原告未同意。2012年8月8日上午，被告电话通知原告，说房屋建好要领钥匙了，把房款收据给她，好帮原告领房屋钥匙。原告立即将2张交款收据送到被告在政和花园的办公室，并交给了被告。被告凭原告交款收据领到房屋钥匙后，却突然说钥匙她领回来了，但有人愿出35万元购买该房屋，原告如要该房屋，必须再给她增加15万元转让费，否则，不再履行合同，收回房屋。对身为市直单位职工的被告刘**的突然变卦，原告是既感意外，又非常愤慨。在2009年刚开始建房时，因创业花园小区所在的位置偏远、交通不变、房价偏低等因素，被告将购房权以1万元价格转让给原告时，还十分担心原告会事后反悔。如她在书写购房权转让协议时，连用三句不得反悔等，现在反悔人却是书写协议的卖方即被告自己。原告多次与被告协商、交涉，未达成一致意见。原告认为，原、被告双方签订的购房权转让协议，是双方自愿协商达成，完全符合法律规定，应受法律保护。被告在协议签订5年后的今天，看到争议房屋周围的交通、环境有所改善、房价上涨，就反悔，完全是不讲诚信，不遵守法律的表现。在市场经济条件下，参与市场交易的主体不能只想得到利益，还应承担交易风险。现原告有房不能入住，仍在外高价租赁房屋，给原告造成重大的经济损失和精神痛苦。为此，原告诉至法院，请求：一、判令被告继续履行购房权转让协议；二、判令被告立即交付原告所购的、位于羊山新区创业花园小区里第3栋楼房的3单元4层406房住宅一套，并同时给付该房屋钥匙及原告因购买该房屋而向该住宅开发商两次交付购房款149100元的票据2张；三、从2012年8月8日被告非法扣押开发商发给原告所购房屋钥匙之日起，按原告所付购房款总额，依据银行同期贷款利率由被告计付利息18339.30元（暂计至2014年8月8日，即149100元×6.15%×2年），以赔偿原告因被告悔约未能及时接收使用该住房，而另外高价租赁住房等所受的多重经济损失，直至房屋、钥匙、票据交付完毕之日止；四、案件受理费及其他费用由被告承担。

被告辩称

被告刘迎春辩称：一、原告的起诉已超过合同之诉2年的诉讼时效，法院依法应当不予受理或驳回其诉讼请求。二、转让协议中房屋系被告夫妻共同财产，被告私下擅自处分夫妻共同财产，依法应当认定转让协议无效。三、转让协议中的房屋是被告以单位职工特定身份为基础取得的合同权利。根据合同法第79条的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的除外。因此，被告的转让行为违反我国相关法律、政策，也未获得所在单位同意。依法应认定转让协议无效。四、本案并非借款纠纷，原告诉请支付利息，没有任何法律依据。五、本案中原告即便取得协议中的房屋钥匙，也未必就一定搬进去居住，而事实上拿钥匙后，也不可能立即搬进去居住，如还需装修、补交其他费用等。因此，原告诉请赔偿其在外租房费用，没有任何事实和法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。

第三人曹**述称：我妻子刘**单位分配的住房，系我们夫妻共同财产，刘**在我不知道的情况下，将该房屋转让给原告了。我不同意转让，要求确认协议无效，退还房款。

本院查明

经审理查明：被告刘**系信阳市羊山新区市政管理处工作人员，该单位组织本单位人员集资购买信阳市**有限公司开发建设的位于信阳市**山办事处银钱村的创业花园小区住房。被告刘**作为该单位工作人员享有该小区的一套房屋集资购买权，2009年1月5日，原告周**与被告刘**签订转让协议，约定被告刘**将其单位集资建房的购房权转让给原告周**，具体约定的内容如下：一、周**一次性付给刘**10000元转让费；二、经双方签成协议后，不能以任何条件反悔；三、房子建起后把钥匙交于买方不得反悔；四、证件下发后，卖方应积极协助买方办理房权证手续不得反悔；五、该房的购房款由受让方周**交付，该房所有权归受让方所有。该转让协议除合同双方签名确认外，另有见证人严**、冯**签名。同日，原、被告双方在信阳市楚王城法律服务所就上述转让协议办理了见证书，之后，原告周**向被告刘**交付了转让费10000元、首期购房款80000元，被告刘**向原告周**出具了书面证明一份，载明：创业花园刘**住房一套转让给周**，80000元购房款周**已付，周**对此房终身享有房产权。落款证明人刘**。2011年5月23日信阳市**有限公司与被告刘**签订购房确认表，确认：转让的购房权所指向的具体房屋为创业花园3号楼3单元4层406号房，建筑面积为108.20平方米，房屋价格为1378元／平方米，总金额为149100元，已交购房款80000元。剩余的69100元购房款的具体交款人和交款方式，原、被告双方存在争议，但可以确认该69100元购房款的实际出资人为原告周**。2012年8月13日被告刘**向房屋建设单位申请并实际领取该套住房钥匙。得知被告刘**领取房屋钥匙后，原告周**多次以不同方式向被告刘**主张交付房屋的权利，但被告刘**未按转让协议约定履行交付房屋的义务，双方多次协商、交涉，均未能达成一致意见。2012年8月27日，被告刘**与信阳市**理中心、建设**市分行三方签订信阳市个人住房公积金委托贷款合同，约定的贷款金额为110000元，借款期限为2012年8月27日至2027年8月27日止。2013年9月13日被告刘**办理了本案争议房屋的税费缴纳手续，该房屋基本具备办理房屋产权证书的条件。2014年12月被告刘**缴纳了该房屋产生的物业费及公摊水电费。

另查明：被告刘迎春与第三人曹**夫妻关系，被告刘迎春的购房权转让行为发生在其婚姻存续期间。

上述事实有下列证据予以证明：（一）当事人陈述；（二）转让协议书，刘**出具的书面证明，法律服务所出具的见证书；（三）被告刘**与银行、住房公积金管理部门签订的委托贷款合同书、创业花园住房钥匙领取申请表、被告刘**与建设单位签订的售房协议书；（四）被告刘**缴纳契税、物业费的票据；（五）被告刘**与第三人曹**的结婚证。

本院认为

本院认为：围绕本案双方争议的焦点问题，依据本案事实及相关法律规定分析论证如下。

关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人一方提出要求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据本案查明的事实，被告并不否认其领取本案争议的房屋钥匙后、原告多次向其主张交付房屋的事实，本案适用诉讼时效中断的规定，诉讼时效应当从原告最后一次向被告主张权利之日起计算，而不是从双方签订购房权转让协议之日起计算。另外，依据“谁主张，谁举证”民事诉讼证据规则，证明原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的举证责任应当由被告承担，本案被告所举证据不能证明原告的诉讼请求超过合同之诉2年的诉讼时效，应承担举证不能的不利法律后果。故本院对被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。

关于原、被告双方签订的购房权转让协议（含转让协议书及刘**出具的书面证明、见证书等3份合同文本）的效力如何认定的问题。

被告享有的单位购房指标仅仅是可以以其单位职工的身份集资购房的资格，是被告基于其单位职工身份所享有的一种单位职工住房福利，并不是房屋实物，单位购房指标转化为房屋实物，还应当支付相应的房屋价款。该单位购房指标与被告的单位职工身份紧密相连，具有人身专属性和人身依附性，对于被告夫妻内部财产关系而言，单位购房指标在转化为住房实物之前不属于夫妻共同财产，是专属于被告的单位职工住房福利，被告有权处分。依照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，关于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，第三人以被告无权处分其单位购房指标为由、主张本案原被告双方签订的购房权转让协议无效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。

被告转让单位购房指标的行为实质上是对单位住房福利进行变现（指对单位购房指标进行金钱量化并进行交易）的行为。转让的价格受房屋所在的位置、周边的自然社会环境、交通便利条件、受让人的具体需求，以及购房风险系数等综合因素决定，没有统一的价格，交易时双方当事人经过平等协商约定的价格，就是当时合理的价格。原告按当时双方约定的价格支付价款、取得购房指标的行为，成立民法上的善意取得民事法律关系。本案中，原告所举证据不能证明被告享有的单位购指标存在禁止转让的事实，即使有证据证明该事实存在，其内部约定依法不得对抗善意第三人。原、被告双方所签订的购房权转让协议是双方当事人的真实意思表示，是平等民事主体之间的民事法律行为，并不违反法律禁止性规定，依法应当认定为有效。因此，被告主张依据合同法第79条的规定、应认定转让协议无效的理由，不能成立。

根据上述（一）（二）项分析论证，本院认为，原、被告双方签订的购房权转让协议合法有效。

本案原、被告双方签订的购房权转让协议中没有关于违约责任的约定，且原告所举证据不能证明其实际受损的事实，其主张的第三项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

四、诚实信用原则和公平原则是我国民法的两块基石，是市场交易主体应当坚守的法律底线。原、被告双方基于对当时购房指标的价值估量及未来房价走势的判断所签订的购房权转让协议，是双方当事人意思自治的结果，该结果蕴含着双方当事人的利益取舍与风险承担，被告转让购房指标的行为，意味着其在取得转让费利益的同时，放弃了将来房屋增值所带来的预期收益；原告受让购房指标的行为，意味着其在取得房屋增值所带来的预期收益的同时，承载着将来房屋可能贬值的风险，以及其与开发商之间实际进行的房屋买卖合同的交易风险。上述利益取舍与风险承担是双方当事人在交易时预见或者应当预见到的。双方当事人应当秉承诚实信用原则，忠实地行使权利、履行义务。公平原则在市场交易中的体现就是权利责任义务相统一。如被告不履行购房权协议所约定的义务，则意味着在整个交易过程中被告享有着纯粹的利益而不用承担任何风险，原告除了承担风险外，不享有任何利益，严重违背了公平原则。

综上所述，原、被告之间所签订的购房权转让协议（含转让协议书及刘**出具的书面证明、见证书3份合同文本）是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。原告依协议约定全面履行了合同义务后，请求被告履行交付房屋的义务及相应的附属义务，不仅公平合理，且符合相关法律规定，依法应予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、参照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

被告刘迎春于本判决生效之日起二十日内将信阳市羊山新区创业花园3号楼3单元4层406号房屋交付原告周**，同时交付该房屋钥匙及合计金额为149100元购房款的票据2张；

驳回原告周**的其他诉讼请求。

本案受理费3282元，原告周**负担982元，被告刘迎春负担2300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，通过本院或直接上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月一日