人徐国政、杨新建与张*朝租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**、杨**与上诉人张**租赁合同纠纷一案，原审张**诉求：1.依法判令解除张**与徐**、杨**之间的房屋租赁合同；2.判令徐**、杨**返还押金10万及利息（利息自2014年3月16日起按中**银行同期同类贷款利率计算至履行完毕时止）；3.判令徐**、杨**向张**赔偿经济损失200万及利息（利息自2014年9月1日起按照中**银行同期同类贷款利率计算至履行完毕时止）；诉讼费由徐**、杨**承担。原审徐**、杨**反诉请求：请求依法判令张**支付租赁房屋的租金85万元（自2014年7月15日暂计至2015年5月15日，其他时间的租金应当付至租赁合同解除时止）；反诉诉讼费由张**承担。平顶山市湛河区人民法院于2015年10月12日作出（2014）湛民一初字第559号民事判决后，张**与徐**、杨**均不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日依法公开开庭进行了审理。上诉人张**，上诉人徐**、杨**及其委托代理人黄*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年9月16日，案外人李**与润**司签订《房屋买卖协议书》一份，从润**司处购买由其开发建设的“倾城小区”2号楼1、2层D、E、F、G户型面积共计为1694.1平方米的商业门面房。该协议签订时，该2号楼已经完工且已经部分入住。2013年12月27日，经徐**、杨新建、李**及润**司协商，李**将涉案房产转让给徐**、杨新建，润**司将其与李**签订《房屋买卖协议书》中的买方名称、收款收据中的交款人名称变更为徐**、杨新建。同日，润**司向徐**、杨新建实际交付了协议约定的门面房。

2014年3月16日，徐**、杨**为出租方（甲方）、原告（反诉被告）张**为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》一份，协议载明：“一、乙方租用甲方位于平顶山市“倾城小区”2号楼一层4个区667.9平方米、二层1026.16平方米，共1694.1平方米商业用房，租期十年，前三年年租金人民币102万元，以后房租按每二年递增一次，递增幅度为5%；二、乙方应在此协议生效时同时缴纳房屋押金10万元（该押金待本协议终结时如数退回乙方），以后每季度（月）15号将季度的租金25.5万元一次性给甲方指定的帐号（自2014年7月15日始）；……七、乙方在房屋装修时，不得改变房屋的主体结构，涉及到主体结构有关的施工、装修，应先通知甲方及管理部门并得到甲方房屋管理部门的同意，否则造成的后果由乙方负责；……十一、乙方在租用期间，除非房屋本身引起的法律责任或其他责任、纠纷外，其他一切纠纷，法律责任、其他责任等与甲方无关，由乙方承担；……十三、本协议生效后，当日内甲方将房屋交付给乙方，并付交付清单；……十五、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同。1、交付的房屋没有所有权或不能安全正常使用的；……十七、本协议自2014年3月16日起开始执行至2024年3月15日终结。甲方：徐**、杨**；乙方：张**。2014年3月16日”。依照协议的约定，张**于当日向杨**缴纳了房屋押金10万元整，徐**、杨**将上述门面房交付张**。

2014年5月1日，张**与案外人熊**签订装饰装修工程施工合同，对承租的门面房开始装修。2014年5月13日至29日期间，案外人岳**、岳**、魏*、胡**等人以张**承租的门面房已经由开发商卖给了胡**为由要求张**停止装修施工，期间双方多次发生争执，并发生了张**承租的门面房门锁被撬开、门面房内摄像头被剪断、装修的材料被损坏、装修好的墙面被砸坏的情形。平顶山市公安局姚*分局连续接到报警称有社会人员在倾城小区2号楼1、2层D#、E#、F#、G#商品门面房寻衅滋事，姚*分局到现场参予处置，并于2014年6月20日对此案以涉嫌寻衅滋事罪立案侦查。因不断有人阻挠张**对承租的门面房进行装修施工，期间部分阻挠人员住在承租门面房内，致使张**无法继续施工。2014年9月，张**撤出了该门面房。后张**向徐**、杨新建要求解除双方的房屋租赁合同并赔偿损失未果，引起本案诉争。

诉讼中，张**主张其损失除了装饰装修费用、设计费及押金以外，还产生了招待费49673元、人工费88000元、购货定金320845元等损失，并提交了相关证据，原审法院对相关证据审查认证如下：

1.招待费：张**主张该费用是基于装饰装修门面房支出的交通费、餐饮费等。提供的证据为数张餐饮业发票及张**本人出具的支出证明、案外人个人出具的支出证明。上述证据无法核实真实性，且不能证明该项支出与本案存在关联性，故对张**主张的该项损失，本院不予认定。

2.人工费：张**主张该项费用为委托的管理人员、会计、保安、监工所支付的工资。提供的证据为数张案外人个人出具的工资领款凭证、装饰装修工人劳务费收条、燃气、消防管路、电路等施工劳务费收条。上述证据中关于管理人员、工作人员工资问题，因张**尚处于装修阶段，商业活动尚未开始，故对张**主张的该项损失，不予认定。关于装修工人劳务费、燃气、消防管路、电路等施工劳务费用，因装饰装修产生的损失已包括上述损失，不再另行核算。

3.购货定金：张**主张该项费用为在装修期间订制的中央空调主机、餐桌、厨房的整套用品、加盟费等。提供的证据为张**与案外人签订的购销合同书、供货方出具的定货清单、证明、张**单方书写的证明等。上述证据中虽有预付订金、定金等约定及证明，但基于现有证据，不能认定张**购货支付的款项性质及定金损失已实际发生。故对张**主张的该项损失数额，不予认定。

原审另查明，2014年6月26日，平顶**员会依据徐**、杨**的仲裁申请，作出平仲裁字（2014）第080号裁决书，裁决：杨**、徐**与润**司于2013年9月16日签订的《房屋买卖协议书》有效。现该仲裁裁决书已生效。2014年7月9日，案外人胡新转以润**司为被告起诉至原审法院，要求确认其与润**司签订的《商品房买卖合同》合同有效；判令润**司按照上述合同约定协助办理倾城小区2#楼底商一层D#、E#、F#、G#，二层D#、E#、F#、G#，5#楼一层C#号房的房屋所有权证。原审法院于2015年5月15日作出（2014）湛民二初字第226号民事判决书。宣判后，润**司不服提出上诉。现该案正在二审审理中。

该案在原审审理过程中，张**于2015年2月1日提出鉴定申请，请求对承租的门面房装饰装修工程价值委托评估机构进行价值评估鉴定。受原审法院委托，2015年4月21日，河南中**所有限公司出具中泰司鉴字（2015）第019号资产评估报告书，对位于本市倾城小区大门东侧2号楼1、2层D#、E#、F#、G#门面房的装饰装修工程（未完工）作出资产评估，其中主要为隔墙砌体，地砖、单间吊顶、隔断墙贴片及中央空调室内机部分、消防燃气管道等配套装饰装修工程。评估结论：委估房产装饰装修损失在基准日2015年3月18日的评估值为417281元，该评估值包含人工费用。2015年7月23日，该公司出具中泰司鉴字（2015）第019号资产评估报告补充说明，对设计费的鉴定意见为：张**提供的设计合同中约定的设计费为60000元（包括门头设计费）符合现行国家装饰设计取费标准。张**支付评估费用6500元。

本案在审理期间，被告（反诉原告）陈述本案门面房所属倾城小区2#楼未办理房产登记及建设工程规划许可证，但已接受相关部门处罚。平顶**员会作出的平仲裁字（2014）第080号裁决书中列明了被告（反诉原告）向仲裁机关提交的证据中有《平顶山市城乡规划局处罚决定》（平**（2010）66号）1份，证明涉案门面房在内的小区建筑工程因未办理规划许可证已经按受了平顶山市城乡规划局行政处罚。

原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最**法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经审理查明，本案所涉及的倾城小区2#楼未取得建设工程规划许可证以及经主管部门批准建设，故张红朝与杨**、徐**订立的《房屋租赁协议》属无效合同。

一、关于本案的本诉部分。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最**法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。张*朝承租“倾城小区”2号楼1、2层D#、E#、F#、G#户型商业门面房后，经杨**、徐**同意，开始进行装饰装修工程施工。期间因该门面房权属纠纷问题，发生案外人多人次阻挠张*朝施工的事件，致使张*朝无法正常施工。经资产评估事务所对涉案门面房装饰装修损失作出资产评估，其中主要为隔墙砌体、地砖、单间吊顶、隔断墙贴片及中央空调室内机部分、消防燃气管道等配套装饰装修工程。评估结论：委估房产装饰装修损失在基准日2015年3月18日的评估值为417281元；对装修设计费的鉴定意见为：设计费60000元。以上评估属形成附合的装饰装修物的现值。根据上述法律规定，该部分形成附合的装饰装修物杨**、徐**应向张*朝折价予以补偿，原审法院酌定杨**、徐**向张*朝补偿400000元。张*朝在订立租赁合同时向杨**、徐**缴付的押金10万，依法应由杨**、徐**予以返还。张*朝主张的押金利息，因不符合法律规定，不予支持。

关于张**主张的招待费、人工费、购货订金、定金等损失，其中的招待费，张**提供的证据不能证明与本案存在关联，不予支持。其中的人工费，因装饰装修产生的损失已包括上述损失，不再另行核算，不予支持。其中的购货订金、定金部分，原审法院虽未认定该部分损失数额，但考虑本案事实，该定金部分损失必然发生；且张**在签订租赁合同时未对房屋能否承租及是否存在权属纠纷进行审查，未尽到必要的审慎注意义务，对合同无效亦存在过错。故此，原审酌定该定金损失由张**自行承担。

二、关于本案的反诉部分。

一审法院认为

《最**民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方签订的房屋租赁合同的时间为2014年3月16日，约定自2014年7月15开始计付租金。张*朝承租该门面房的目的为开展经营活动而使用、收益，其承租诉争门面房后，自2014年5月份开始，在对该门面房装饰装修期间，因门面房权属存在争议，不断有人阻挠张*朝对承租的门面房进行装修施工，且部分阻挠人员期间住在承租门面房内，使张*朝无法继续施工，不能使用该房屋，不能实现合同目的，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”导致双方租赁合同无效的原因为徐**、杨新建所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，徐**、杨新建作为出租方应向承租方提供符合法律规定的租赁房屋，并保障不因房屋的权属纠纷使承租方不能行使对承租房屋正常使用、受益的合同权利，徐**、杨新建对合同无效存在过错。据此，原审法院酌定该部分损失由徐**、杨新建自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款、《最**民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）张*朝与被告（反诉原告）徐**、杨新建于2014年3月16日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告（反诉原告）徐**、杨新建与本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张*朝支付补偿金400000元。三、被告（反诉原告）徐**、杨新建与本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张*朝返还押金100000元。四、驳回原告（反诉被告）张*朝的其它诉讼请求。五、驳回反诉原告（本诉被告）徐**、杨新建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，由原告张*朝负担17700元，被告徐**、杨新建共同负担5900元；反诉案件受理费6150元，由反诉原告徐**、杨新建共同负担。

张**向本院提起上诉。上诉请求及答辩意见如下：1.依法撤销（2014）湛民初字第559号民事判决第二项，依法改判徐**、杨**全部承担装修评估损失价值417281元，设计费60000元；2.定金及订金损失由徐**、杨**承担；3.徐**、杨**支付押金100000元利息至还清为止；4.司法鉴定评估费6500元由徐**、杨**承担；5.因装修支付的工人工资、劳务费、交通费等由徐**、杨**承担；6.一审、二审案件受理费由徐**、杨**负担。事实与理由：1.张**在签订房屋租赁合同时已经尽到了必要的审慎注意义务，对造成合同无效的后果没有过错，徐**、杨**应承担装饰损失价值417281元、设计费60000元、司法鉴定评估费6500元及工人工资、劳务费等；2.定金及订金是张**已经实际支付，由相对方出具的收到条为证，应予以认定，该部分损失应由徐**、杨**承担；3.押金100000元利息也应视为张**的实际经济损失，应由徐**、杨**承担。4.原审程序是没有问题的，不应追加开发商、魏**，因为合同是张**和徐**、杨**签订的，与别人无关。

徐**、杨新建向本院提起上诉。上诉请求及答辩意见如下：1.依法撤销（2014）湛民初字第559号民事判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；案件受理费由张**负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.张**在装修期间因案外人寻衅滋事，张**和出租人均已报警，该刑事案件至今未结，涉案人员在逃。在刑事案件未侦查终结，该寻衅滋事因果关系并未查清，原审认为导致该案租赁合同不能履行是由于房屋产权争议引起没有事实依据；2.原审认定《房屋租赁协议》无效错误。本案所涉房屋是由徐**、杨新建从平顶山**发有限公司开发的“倾城小区”购买，该小区的所有建设均取得了政府行政主管部门的批准，所涉《房屋租赁协议》的法律效力已经生效的平仲裁字（2014）第080号仲裁裁决书确认。二、原审判决程序错误。导致该租赁合同不能实际履行是由于案外人魏**寻衅滋事引起，该行为是导致租赁合同不能履行的根本原因，故应追加魏**和平顶山**发有限公司为第三人，在查明事实的情况下，依法判定由过错人承担过错责任。三、张**提出人工损失等，原审判决非常清楚，这部分损失包含在河南中泰资产评估报告书的范围内，评估的就是装修损失，就包含人工费等。对于60000元设计费等，合同无效要双方共同承担过错责任。原审认定双方签订的房屋租赁协议为无效协议的依据是徐**、杨新建对出租房屋的手续不全，对于手续问题，一审没有查清，是本案事实不清部分，建房手续是否齐全，徐**、杨新建不知道，徐**、杨新建拿到的是合法有效的房屋买卖协议。

本院查明

二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。二审诉讼中，张**以自愿履行原审判决为由向本院提出撤回上诉的申请。

本院认为

本院认为，本案所涉及的倾城小区2#楼未取得建设工程规划许可证以及经主管部门批准建设，在原审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的批准文件，原审依据《最**法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，认定张**与杨**、徐**订立的《房屋租赁协议》属无效合同并无错误。对该签订的无效合同，出租方杨**、徐**对本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门管批准是明知的，承租方张**在签订租赁合同时未对房屋能否承租及是否存在权属纠纷进行审查，未尽到必要的审慎注意义务，故双方均存在过错，对租赁合同无效产生的损失均应承担相应的责任。徐**、杨**上诉称，导致租赁合同不能继续履行的主要原因是案外人魏**寻衅滋事引起，应追加魏**和平顶山**发有限公司为第三人，因本案纠纷是租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，二者并非同一法律关系，故原审没有追加魏**和平顶山**发有限公司为本案第三人并无不当。徐**、杨**的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确、审理程序合法，处理结果正确。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由徐**、杨新建负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十四日