周*与邯郸市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人周*因与被上诉人邯郸市**有限公司(以下简称博地房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院(2013)北民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2010年11月19日，原告周*与被告博地房产公司签订商品房预售合同，合同约定被告以出让方式取得位于北关区红旗路北段路东、出让证号为安国用（34）第28（1－2）号的地块；建设工程施工合同约定的开工日期为2009年5月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2011年6月1日；原告购买的商品房为预售商品房，位于第1号楼3单元202室，房屋代码为76124。该商品房预测建筑面积共116.12平方米；商品房单价为每平方米3165.29元，总金额367553元；付款方式为原告首付房款187553元，余款180000元通过银行贷款；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；非因被告原因造成不能按期交房，交房时间相应顺延；施工过程中，遭遇不可抗力或天气恶劣造成不能按期交房，交房日期相应顺延；被告未按上述规定期限交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；合同另约定，在被告取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。2011年1月21日，经有关单位验收，被告所开发商品房竣工合格。2009年元月至2010年5月原告分四次向被告支付187553元。原告于2011年9月19日领取房屋钥匙。另查明，根据建设施工高处作业安全技术规范JGJ80－91第2.0.7条的规定：雨天和雪天进行高处作业时，必须采取可靠的防滑、防寒和防冻措施。遇有六级以上强风、浓雾等恶劣气候，不得进行露天攀登与悬空高处作业。依据中国气象局关于风力等级划分的标准：六级强风的风速在10.8－13.8m／s；关于大雨的规定，24小时内的降雨量为日降雨量，日雨量在25.0－49.9毫米为大雨；关于大雪的规定，大雪的24小时内降雪量5.0－10.0毫米或积雪深度大于5厘米的降雪过程。2010年1－12月安阳六级以上强风为1月20日、3月7日、3月20日、3月21日、4月3日、4月6日、4月7日、4月8日、8月4日、9月21日、10月24日、11月21日、12月13日、12月27日、12月28日、12月30日共16天；2010年1月－12月安阳降水量超过大雨、大雪为2月28日、7月19日、8月4日、8月19日、9月7日共5天。

一审法院认为

原审认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，如实的履行自己的义务，原告按合同约定首先向被告交付了购房款187553元，余款180000元向银行贷款，被告应当按约定期限向原告交房。按合同第1条显示建设工程合同施工的竣工日期为2011年6月1日，而合同第8条显示被告应当在2010年12月31日前交付原告使用，合同约定的交房日期与竣工日期存在矛盾，因被告不能在工程尚未竣工时将房屋交付原告使用，因此，交付房屋日期无法确定。被告应在合理的期限内交付原告房屋，因此，确定被告交房日为工程竣工日十日后即2011年6月11日，但被告未在合理期限内交付房屋，构成迟延交付。根据合同约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，显失公平，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照有关评估机构对原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格的鉴定结论为每月每平方米8.00元，原告的室内建筑面积为116.12平米，即原告实际损失为928.96元，故原告要求按日万分之三计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30％计算，过高部分不予支持。原告2011年9月19日领取房屋钥匙，因此，时间从2011年6月12日计算至9月18日，被告逾期交房99天，原告实际损失为3065.57元，违约金计3985.24元。被告辩称迟延交房是因为恶劣天气，但是从被告提供的气象局天气情况上看，属于强风、大雨天气为21天，不足以影响被告按期限交房，且被告签订合同时应当预见，故该辩称理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、博地房产公司于本判决生效后十日内支付周*3985.24元；二、驳回原告周*的其他诉讼请求。案件受理费522元，由原告周*负担450元，被告博地房产公司负担72元。

上诉人诉称

宣判后，周*不服，上诉称：一审法院让周*质证博地房产公司庭审后提交的证据，程序违法；一审法院认定事实错误，博地房产公司与周*签订的合同，是格式合同，不应将合同有笔误成为博地房产公司推卸违约责任的理由，合同约定只要出售给周*的商品房经验收合格，博地房产公司即应在2010年12月31日前交付使用，一审法院以整个土地上所建的建筑全部竣工作为交工时间违背双方约定；一审法院适用法律错误，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不应作为定案依据，合同约定的违约金未超过法律规定，应予认定；原审判决有误，二审应撤销原判，依法改判，并由博地房产公司承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人博地房产公司以原审判决正确为由进行了答辩。

本院查明

经审理，二审所查事实与一审查明事实相一致。

本院认为

本院认为，周*与博**公司签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定，履行各自义务。关于具体交房时间，双方存在争议。周*主张应按合同约定的交房日期即在2010年12月31日之前向其交付房屋，博**公司则主张应在建设工程合同施工竣工日期即2011年6月1日之后。

本案商品房预售合同记载本案建设工程施工合同的竣工日期为2011年6月1日，而向周*交付房屋的时间则记载为在2010年12月31日之前，该合同约定博地房产公司在本案建设工程竣工之前向周*交付本案所建房屋，该约定属于明显的履行不能情形，原审法院据此酌定本案的合理交房时间为工程竣工日之后十日即2011年6月11日，处理适当，并无不妥。因博地房产公司未在合理期限内向周*交房，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，并参照有关评估机构的鉴定结论所确定的博地房产公司应付违约金，数额正确，应予确认。综上，周*的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费522元，由上诉人周*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年十月二十八日