上诉人李**与被上诉人张**、原审被告谢进义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人张**、原审被告谢**房屋买卖合同纠纷一案，河南省新安县人民法院（以下简称原审法院）作出（2013）新民初字第134号民事判决，李**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人谢**、李*，被上诉人张**的委托代理人张*、马冠军到庭参加了诉讼。原审被告谢**经本院公告传唤，未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年7月8日，原告张**与被告谢**签订房屋买卖合同一份，双方约定：“一、甲方（谢**）取得河南省洛阳市新安县石寺镇新**矿西岭家属楼8#楼**一楼东户的房屋所有权证明（原购房款证明，95年2月20日）甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为钢筋混泥土结构，建筑格式为两室一厅，包括房屋所带的平房及小院。二、甲方保证该房屋是符合国家及义煤集团新**矿的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋转让交易。由于违反国家及义煤集团新**矿相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方承担。三、乙方（张**）愿意在本合同第一条及第二条成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全所有权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。四、双方同意上述房屋售价为80000元整。五、付款方式，现金付款一次性付清，甲方同时将所有房屋钥匙交予乙方。附：谢**，此房所有权归个人所有，母亲及哥姐无关”。当日，原告张**向被告谢**支付房款80000元，被告谢**向原告交付房屋原收款凭证、用电卡及房屋钥匙。被告李**系被告谢**之母。2012年7月11日，新**矿后勤中心房产办向被告李**出具证明一张，内容载明：“新**矿西岭8#家属楼**一楼东户，原房主为谢**（2008年病亡），之后房主为其妻李**”。原告张**欲搬进本案诉争房屋时遭到被告李**阻拦，形成诉争。

一审法院认为

原审法院认为：原告张**与被告谢**于2012年7月8日签订的房屋买卖合同，虽然是原告张**的真实意思表示，但双方诉争的新安县石**家属楼8#楼**一楼东户房屋未进行产权登记，也就是说形式上该房屋既未登记在被告谢**名下，也未登记在被告李**名下，被告谢**出卖该房屋时居住在该房屋，并称该房屋归其所有，原告张**在收到该房屋的收款凭证原件、电卡及房屋钥匙时有合理理由相信该房屋归被告谢**所有，被告李**答辩时主张该房屋归其所有，并提交新安**中心房产办出具的证明，显示该房屋原归被告谢**之父谢公佔所有，后谢公佔于2008年病亡，那么该房屋实际上应当归被告谢**及被告李**家庭共同所有，被告李**提交的证据不足以证明该房屋归其一人所有，故本案诉争房屋实际上应为被告李**与被告谢**共同共有，被告谢**作为共有人之一擅自处分共有财产，未取得其他共有人同意，违反法律规定，该房屋买卖合同无效，原告请求被告继续履行与被告谢**签订的房屋买卖合同，不符合法律规定，不予支持。对于原告张**与被告签订的房屋买卖合同导致的无效，原告张**生活于新安煤矿居住区应当知道该房屋的性质，而未尽到合理审慎注意义务，对该合同的无效存在过错，被告谢**未取得其他共有人的同意擅自处分共有财产，收取原告张**给付的80000元房款后拒不照面，对原告张**存在有欺诈的故意，对该合同的无效存在重大过错，因该合同取得的房款80000元应当予以退还原告张**，故原告张**主张的如被告不能履行合同要求退还房款80000元的请求，于法有据，予以支持。对于原告张**主张被告赔偿其自签订合同付款之日起按照同期中**银行同类贷款四倍利率计算损失的请求，符合相关法律规定，因该合同的无效，前述已经阐明原告张**自身存在过错，被告谢**存在欺诈应当承担相应的赔偿责任，故予以部分支持。参照2012年7月6日中**银行一年期贷款利率6％（年利率）计算，被告谢**应当赔偿原告张**的损失为6720元（算至2013年1月7日），即每月为1120元。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”之规定，被告李**作为本案诉争房屋的共同共有人，对被告谢**因转让共有财产取得的房款及因此给原告张**造成的损失应当承担连带清偿责任。被告谢**经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告谢**应于本判决生效后五日内退还原告张**房款80000元整并赔偿原告张**损失6720元（算至2013年1月7日，之后利息按照每月1120元计算至实际付清之日止）；二、被告李**对上述款项负连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张**的其它诉讼请求。本案受理费2250元，原告张**负担250元，被告谢**、李**负担2000元。

上诉人诉称

李**上诉称：一、原审法院判决认定事实错误。一审法院认定争讼房屋“未登记在被告李**名下”显属错误。本案争讼的房屋属于企业内部的未进行完毕的房改房，其管理和登记均在企业房屋管理部门，使用人仅具有使用权而不具有处分权。本案争讼房屋在企业内部房屋管理部门的登记中显示是上诉人李**，谢**在2008年其父去世时已三十多岁，而且还是新安矿选煤厂的工人，其早已成家立业并未与上诉人一起居住。本案争讼房屋非为上诉人与谢**共同所有。上诉人的户口本也证明了在该争讼房屋居住的是上诉人一个人，其几个子女均有自己的居住处所。一审法院在事实认定上，没有考虑争讼房屋的性质和房屋实际的使用人，片面的将房屋的使用权认定为所有权，并错误的认定该所有权与谢**共同共有。二、上诉人不应承担对被上诉人债权的清偿责任。谢**作为上诉人的儿子持有上诉人房屋的钥匙是正当的，谢**利用便利条件盗取上诉人手中的房屋收款凭证原件和电卡也是正常的，且被上诉人是与上诉人及谢**生活很近、比较熟悉上诉人居住的房屋情况及性质的，其在与原审被告签订协议时是对该房屋的情况熟知。综上所述，一审法院判定上诉人对谢**与被上诉人之间的债权债务承担连带清偿责任，属对事实的认定错误，请求二审法院撤销原审判决书第二项；依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

张**辩称：1、本案诉争的房屋属于新安煤矿带有福利性质的房屋，原则上只能由煤矿职工居住，该房屋原登记在谢**之父谢**名下，在谢**2008年病亡之后，谢**作为煤矿职工和谢公估的继承人，一直在该房屋内居住。所以一审判决确认该房屋归谢**及李**共同所有，完全正确。2、谢**作为新安煤矿职工，常年居住该房屋中，房屋交易之前，答辩人及亲友多次查看房屋，上诉人李**非常清楚也从未表示反对。在签订合同时，谢**又将该房屋收款凭证、房屋电费卡及房屋钥匙等所有手续和证件，亲自交给答辩人。所以答辩人完全有理由相信，谢**出售该房屋是经过其家庭成员同意和默许。3、上诉人李**与谢**母子二人，作为房屋的共同共有人，在收取被上诉人给付的80000元房款后拒不照面，存在恶意串通和欺诈故意。无论双方的房屋买卖合同是否有效，过错都在于上诉人母子二人。一审据此判决二人连带偿还被上诉人的购房款于情于理于法都完全正确。请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

二审查明事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为

本院认为：根据本案已经查明的事实，不能认定本案诉争的房屋属于上诉人李**还是原审被告谢**个人所有，原审将该诉争的房屋认定为上诉人李**与原审被告谢**家庭共同共有并无不当。上诉人李**提出原审被告谢**与被上诉人张**签订的房屋买卖合同无效，被上诉人张**对房屋买卖合同被认定无效亦未提异议，该房屋买卖合同被确认无效后，原审被告谢**应该将收取被上诉人张**的80000元房款退还，上诉人李**作为诉争房屋的共同共有人，对原审被告谢**因转让共有财产取得的房款及因此给被上诉人张**造成的损失应当承担连带清偿责任。综上，上诉人李**提供的证据未能充分证明诉争的房屋属于自己的个人所有财产，上诉人李**的上诉请求，缺乏相关证据支持，该上诉请求，本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2250元由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月四日