上诉人朱**与上诉人**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**与上诉人**有限公司（以下简称惠**公司）房屋买卖合同纠纷一案，朱**于2015年4月29日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、惠**公司向朱**支付逾期交房的违约金每日65.79元（自2013年10月2日起计算至惠**公司按照《商品房买卖合同》的约定交付之日止，诉讼中朱**明确为到2015年3月1日止）至起诉之日违约金为37434.51元；2、惠**公司向朱**支付逾期申报产权初始登记的违约金每日65.79元（自2013年12月2日起计算至惠**公司按照《商品房买卖合同》的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止），至起诉之日违约金为33487.11元。原审法院于2015年9月26日作出（2015）中民二初字第918号民事判决，朱**、惠**公司不服，均向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，于2015年12月24日审理了本案。上诉人朱**，上诉人惠**公司的委托代理人周**到庭接受询问。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：朱**、惠**公司分别以买受人和出卖人的身份于2012年7月28日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定了以下主要内容：

1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北2幢32层3202号商品住宅一套，房款金额657899元，朱**分别于2012年7月28日支付397899元、2012年9月4日支付260000元。

2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠**公司应当在2013年10月1日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件、并符合本合同约定的商品房交付朱**使用。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件、惠**公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付朱**，按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理。买受人愿意继续履行合同的，经惠**公司同意，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠**公司按日向朱**支付已付房款万分之一的违约金。

3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：惠众置业公司应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。

诉讼中，朱**、惠**公司认可于2014年4月6日实际交付房屋，2015年3月份惠**公司取得建设行政主管部门竣工备案表，惠**公司至今未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点为：一、惠众置业公司违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。二、惠众置业公司违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。

关于焦点一。经查，朱**、惠**公司在《商品房买卖合同》中明确约定了惠**公司交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，双方均认可于2014年4月6日实际交付房屋，但惠**公司迟至2015年3月份才取得建设行政主管部门竣工备案表，惠**公司对此亦予以认可，故惠**公司交付符合条件的房屋时间应当系2015年3月份，原审法院推定为2015年3月1日。故惠**公司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年3月1日止共计515天的逾期交付房屋的违约金。

关于焦点二。经查，朱**、惠**公司在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，其中合同附件约定了两个时间，相互不一致，其中括号中注明的时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此原审法院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为惠**公司履行房屋产权备案的时间，因惠**公司交付符合条件房屋日期为2015年3月1日，故惠**公司至迟应在2015年5月1日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前惠**公司亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年5月2日起截止到开庭之日止共计94天实际发生的逾期违约金惠**公司应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、郑州**限公司自该判决生效之日起十日内向朱**支付逾期交房违约金33882元（以房款657899元按日以万分之一支付标准计算515天）；二、郑州**限公司自该判决生效之日起十日内向朱**支付逾期房屋产权备案违约金6184.26元（以房款657899元按日以万分之一支付标准计算94天）；三、驳回朱**的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，由朱**负担750元，郑州**限公司负担824元。

上诉人诉称

宣判后，朱**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、朱**与惠**公司签订的《商品房买卖合同》属于惠**公司提供的格式合同。根据相关法律规定，对格式条款理解有争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，惠**公司符合合同约定的交房期限为2013年10月1日，“出卖人应当在商品房交付使用后60日”指的是按约定交付使用后60日，据此，符合合同约定的申报初始登记资料的期限是附件四第六条约定的2013年12月1日前。而非一审判决认定的因惠**公司符合交房日期为2015年3月1日，故惠**公司至迟应在2015年5月1日前履行房屋产权备案义务。二、根据《合同法》第八条的规定，有约必守，任何人都无权通过违约行为获得合法的利益。惠**公司只有在2013年10月1日前交房，并在2013年12月1日前申报初始登记资料，才是守约行为，否则即为违约。惠**公司不能通过逾期交房的行为，获得超过2013年12月1日后申报初始登记资料的合法权益。综上，朱**请求二审法院撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第918号民事判决第二项，改判惠**公司承担自2013年12月2日至2015年5月1日期间共计516天的逾期房屋产权备案违约金33947.64元。

被上诉人辩称

惠**公司上诉并答辩称：一、一审判决认定惠**公司交付房屋的时间是2015年3月1日，属认定事实错误。事实是朱**早在2014年4月6日就已办理了商品房物业交接手续并装修入住，而2015年2月5日只是领取竣工备案表的时间，竣工备案只是政府主管部门的一种程序性材料，并不具有证明商品房交接时间的直接证明效力。本案实际领取备案表的时间为2015年2月5日，一审认定2015年3月1日明显错误。根据相关法律规定，对房屋转移占有，视为交付使用；并且法律并不禁止提前交付使用，而提前交付房屋的应以此时间来确定交付时间。二、一审判决惠**公司支付逾期办理房屋产权备案违约金是错误的。因为根据《郑州市房地产项目交付使用管理办法》第四条的规定，进行产权备案涉及的政府部门众多，需提交的材料众多，而由于颁证部门系统改造、升级、产权证不能分离办理等众多的原因，导致房屋产权备案不能及时办理的在郑州市普遍存在。本案中，惠**公司未能按时办理房屋产权备案也是这一系列原因造成的。同时，按照市政府规定的交房程序，项目尚未达到交房条件，自然不存在产权初始登记备案违约的情况，因此惠**公司应当免责。综上，请求二审法院撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第918号民事判决，改判驳回除应该赔付至2014年4月6日实际交房之日的违约金之外的朱**的其他诉讼请求。

针对惠**公司的上诉，朱**答辩称：涉案房屋的交房时间按照获得竣工备案表的时间计算有合同依据；惠**公司应当按照约定支付自2013年12月2日起的逾期办理房屋产权备案违约金。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的一致外，另查明：惠**公司在一审时未提交涉案房屋的竣工备案表，其陈述竣工备案的时间是2015年2、3月份；二审中，惠**公司提供了《工程竣工验收备案表》，显示备案时间为2015年2月5日，朱**对此予以认可。

本院认为

本院认为：朱**与惠**公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。惠**公司上诉称其实际交付房屋的时间为2014年4月6日，逾期交房违约金应计算至2014年4月6日。根据双方合同的约定，交付房屋的时间为2013年10月1日前，所交付房屋应当符合“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表”等条件。由于二审中双方均认可惠**公司直至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，故按照合同约定，惠**公司交付符合条件的房屋时间应当认定为2015年2月5日，惠**公司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计491天的逾期交房违约金32302.84元。因惠**公司在一审时未提交竣工备案表，导致原审判决计算数额有误，本院予以变更。关于逾期办理产权备案的问题，惠**公司上诉称其因客观原因未能按时办理房屋产权备案，不应支付逾期房屋产权备案违约金；而朱**上诉称逾期房屋产权备案违约金应从2013年12月2日起计算。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，因惠**公司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故惠**公司至迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约，应承担自2015年4月6日起相应的违约责任，经计算截止原审开庭时为108天，故逾期房屋产权备案违约金为7763.20元。故本院认为惠**公司的上诉理由不能成立，朱**的上诉理由部分成立。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，认定数额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二

初字第918号民事判决第三项；

变更河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二

初字第918号民事判决第一项为：郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向朱**支付逾期交房违约金32302.84元（以房款657899元按日以万分之一支付标准计算491天）；

三、变更河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二

初字第918号民事判决第二项为：郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向朱**支付逾期房屋产权备案违约金7763.20元（以房款657899元按日以万分之一支付标准计算108天）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1574元，由郑州**限公司负担824元，朱**负担750元；二审案件受理费1574元，由郑州**限公司负担854元，朱**负担720元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日