原告杨*与被告河**有限公司、第三人睢县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告杨*与被告河**有限公司、第三人睢县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，原告杨*于2015年11月3日提起诉讼。本院受理后，原告杨*于2015年11月20日变更诉请及申请睢县农村信用合作联社作为第三人参加诉讼。2015年12月16日第三人睢县农村信用合作联社又自行申请参加诉讼。于2016年1月6日在本院新城人民法庭公开开庭进行审理。依法组成合议庭审理本案。在诉讼过程中，第三人睢县农村信用合作联社又于2016年3月3日申请撤回参加诉讼申请。原告杨*的委托代理人陈**、柳**，被告河**有限公司的委托代理人何**，第三人睢县农村信用合作联社的委托代理人王**、王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于2013年12月24日签订商品房买卖合同，购买被告所建位于商丘市睢阳区君庭花园房屋一套，房屋约定交付日期为2014年12月30日前。合同签订后，原告依约定支付购房款义务，后被告未能按所约定日期向原告交付房屋，后经协商无果，原告诉请依法解除原、被告所签订合同，并承担违约金和赔偿损失。同时，原告主张与第三人睢县农村信用合作联社解除个人购房担保贷款合同。

被告针对原告所诉请当庭口头辨称：原告的诉请不能成立，应驳回，被告逾期交付房屋的原因是因不可抗力及小区外部市政工程的原因造成的。原告预期交付房款，根据合同约定，被告可以顺延交付日期，原告要求解除合同支付违约金赔偿损失的诉请不能成立。

第三人书面申请陈述意见为：原告于2013年12月24日签订商品房买卖合同。2014年1月23日，原告杨*又与我社签订了个人购房担保贷款合同。合同约定，我社向原告借款2300000元用于购房按揭，利息按月息千分之7.096计算。贷款期限为2014年1月23日至2024年1月23日，共计120个月。同时，原告杨*与陈**用其位于商丘市睢阳区南京路北侧、蔡河东侧君庭花园沿街综合楼1层101铺的房产进行了抵押，被告河南**有限公司对原告的借款进行了书面保证，其内容详见双方签订的合同。该合同在河南省睢县处进行了公证，并赋予强制执行的效力。合同签订后的当日，我社依据双方的约定，将2300000元贷款打入被告河南**有限公司的帐号。

原告对第三人所陈述当庭口头辨称：我方同意解除购房合同，并按照相关的规定返还贷款。

被告辩称

被告对第三人所陈述当庭口头辨称：1、申请人无权以第三人参加诉讼，其享有诉权的前提是原告与丽**司的合同解除，本案是原告提起的诉讼，至于商品房买卖合同是否解除尚无定论，故无权提出诉，不能以有独立侵权的第三人参加诉讼。2、申请人是由强制执行效力的公证，在法院未作出强制裁定之前，不能向法院提出诉请。3、申请人要求解除购房担保合同的前提是商品房买卖合同解除，在后者未解除之前，申请人不得解除，而原告尚在依照合同约定履行，其要求解除合同，不应支持。4、合同约定的担保责任是在借款人未在借款人支付贷款的情况下才产生相关的担保责任，在借款人依照合同在正常履行合同的情况下，申请人不得要求丽**司承担连带责任。

本院根据原告、被告及第三人的陈述及辩论意见，归纳本案的庭审重点为：原告主张与被告解除合同并承担违约金和赔偿损失，第三人是否适格及第三人主张与原告解除购房担保借款合同及清偿借款与利息，并由被**公司承担连带清偿责任有无事实及法律依据。

原告向本院提供的证据有：第一组：1-1、君庭花园房源确认单一份、1-2、商品房认购协议书一份、1-3、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；被告应当在2014年12月30日前将验收合格的房屋交付原告；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。第二组：2-1、首付款收据一份、2-2、销售不动产统一发票六张，证明原告2013年12月24日向被告支付购房首付款2317128元，2014年1月23日以按揭贷款方式向被告支付购房款2300000元，共计4617128元。第三组：3-1、睢县农村信用合作联社个人购房担保借款合同一份，证明原告在睢县农村信用合作联社抵押贷款2300000元，用于支付涉案房屋购房款，自2014年1月23日，原告陆续归还购房按揭贷款。第四组：4-1、人寿公司承保收据一份、4-2、借款合同公证费发票一份、4-3、契税税收缴款书一份、4-4、印花税票，证明证明因被告违约给原告造成的保险费损失11500元、公证费损失6900元、契税损失184685.12元、印花税损失4617128元×0.05%＝2308.564元，以上共计：205393.684元。第五组：

5-1、有独立请求权第三人应当向法院提交的对账单，证明原告已偿还的贷款本金数额以及贷款利息数额，原告的贷款利息损失被告应当偿还。被告对原告所提交的证据材料的第一组证据真实性无异议，对第一组中的第2、第3的证明目的有异议，虽然合同约定是2014年12月30日前交付房屋，但由于不可抗拒的因素，小区外部市政配套工程的原因及原告逾期交付的房款，根据合同约定可以向后延长，被告不存在逾期交付房屋，原告无权解除合同。对第二组证据的真实性无异议，证明目的中原告在最后交款的时间是2014年1月27日将首付款付清，并不是预期支付购房款。对第三组证据的真实性无异议，对贷款的数额与还款的数额应有法院依法认定。对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该费用并非因合同而产生的损失，且合同依法不应解除。对第五组证据的真实性，有法院核实。第三人对原告所提交的证据第一组证据的第一第二项不发表意见，对第一组中的第三项无异议。对第二组的证据的真实性无异议。对第三组的证据无异议。对第四组证据不发表意见。对第五组证据，我方将在七个工作日内向法庭提交。

被告未向本院提交的证据材料。

第三人向本院提供的证据有：1、个人购房担保借款合同；2、（2014）睢证经字第444号公证书；3、借款借据；4、抵押贷款协议书；5、有权处分人同意抵押贷款书面承诺书。上述证据证明，原告杨*向我社借款2300000元用于购买房产，利息按月息千分之7.096，并且为浮动利率，借款期限为120个月；原告杨*与陈**同意用商丘市睢阳区南京路北侧、蔡河东侧君庭花园沿街综合楼1层101铺的房产进行了抵押担保；我社依约将2300000元借款打入双方协商的被申请人**业公司帐号；商品房买卖合同被解除的。我社有权根据情况单方解除与借款人的借款合同；本合同被解除的，借款人同意申请人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用，并由售房人帐户直接划至申请人指定帐户，用于偿还本合同项下债务，借款人还应承担其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本息直接返还申请人，借款人应承担本合同项下的全部债务。6、睢县农村信用合作联社个人房产贷款申请表，证明被告河南**业公司对原告的借款给与书面保证。7、房屋预告登记证明，证明原告抵押的房产进行了预告登记。原告对第三人提交的证据的真实性无异议。对1-5证明目的第六条有异议，应根据合同解除后的相关法律规定处理。被告对第三人提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。睢县农村信用合作联无权以第三人参加诉讼，其享有诉权的前提是原告与我公司的合同解除，本案是原告提起的诉讼，至于商品房买卖合同是否解除尚无定论，故无权提出诉，不能以有独立侵权的第三人参加诉讼。睢县农村信用合作联是由强制执行效力的工作，在法院未作出强制裁定之前，不能向法院提出诉请。睢县农村信用合作联要求解除购房担保合同的前提是商品房买卖合同解除，在后者未解除之前，睢县农村信用合作联不得解除，而原告尚在依照合同约定履行，其要求解除合同，不应支持。合同约定的担保责任是在借款人未在借款人支付贷款的情况下才产生相关的担保责任，在借款人依照合同在正常履行合同的情况下，睢县农村信用合作联不得要求我公司承担连带责任。

本院确认原告提交的证据，被告认可其真实性，虽提出对证明目的有异议，但原告所提交的证据能够相互予以印证，且具有客观性，可以作为本案的有效证据使用。对第三人所提交的证据，原、被告均认可真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。

本院根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年11月29日，原告杨*与被告河**限公司签订商品房认购协议书。2013年12月24日，原、被告签订商品房买卖合同（编号：商房备2013-000873|）。合同约定原告通过按揭方式购买位于商丘市南京路北侧、蔡河东侧君庭花园1层101号商铺一间，面积为223.63平方，总房款为4614128元，原告首付款为2317128元，按揭贷款为2300000元。合同第八条约定交付房屋时间为2014年12月30日。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，内容约定：“逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起玖拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之0.02（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告交付首付款2317128元、保险费11500元、公证费用6900元、契税184685.12元，印花税损失2308.56元，上述费用共计2522521.68元。被告河**限公司为原告出具收款凭证。2014年1月23日，原告与第三人睢县农村信用合作联社签订抵押合同。原告向第三人睢县农村信用合作联社贷款2300000元，借款期限为2014年1月23日至2024年1月23日，共计120个月。后原告自2014年1月23日起，每月偿还睢县农村信用合作联社按揭借贷。现被告河**限公司至起诉之日止未能交付房屋给原告。

本院查明

另查明，自2014年1月23日至2016年3月3日止，原告共交付房屋按揭款累计本金340865.19元，累计利息361964.63元。

本院认为

本院认为：原告与被告签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法、有效，双方已形成商品房买卖合同关系。原、被告双方约定房屋交付日期为2014年12月30日前，原告如约交付首付款及其他办理购房手续，但被告未能在合同所约定的日期交付房屋。原、被告所签订的商品房买卖合同中约定，如存在逾期交付房屋达90日后，原告可根据合同约定解除房屋买卖合同。现因被告之行为存在违约，故其应承担逾期交房的违约责任。同时，被告虽辨称逾期交付房屋系因市政原因故而未能如期交付，但其未提交相关证据加之佐证，对其辩称依法不能成立。现原告诉请依据双方合同之约定与被告解除商品房买卖合同关系事实清楚，证据充分，于法有据，本院应予支持。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告申请睢县农村信用合作联社作为第三人参加诉讼，后该社又自行申请以第三人参加诉讼，但在诉讼过程中，该社又撤回参加诉讼申请，视为对诉讼请求的撤回。因第三人睢县农村信用合作联社与本案具有法律上的利害关系，且该社将借款2300000元实际已支付给被告，现原告主张在解除与第三人睢县农村信用合作联社之间签订的借款合同，于法有据，本院予以支持。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告作为买受人已交付购房首付款2317128元，同时，按合同约定，自2014年1月23日至2016年3月3日，原告已归还第三人睢县农村信用合作联社房屋按揭款累计本金340865.19元，累计利息361964.63元。经计算，原告实际已支付首付款和按揭本息共计3019957.82元。现原、被告双方的商品房买卖合同予以解除，故被告应将上述购房总支付款返还给原告。我国《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告为其购房，实际支付的其他费用有：保险费11500元、公证费用6900元、契税184685.12元，印花税损失2308.56元，上述费用共计205393.68元，亦应其由被告赔偿给原告。在原、被告所签订的商品房买卖合同中明确约定违约方所应承担支付款的0.02%作为违约金，现房屋买卖合同的解除，而原告已付款购房总款共计3019957.82元，被告应当予以承担违约金。综上所述，原告与被告所签订的商品房买卖合同予以解除；原告已支付购房款及按揭款本息共计3019957.82元，由被告予以返还；被告按约定承担原告已付房款的0.02%作为违约金付至解除合同之日止；对购房所支付的其他费用，经计算，被告应赔偿原告共计205393.68元。原告与第三人之间的个人购房担保借款合同亦予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最**法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

解除原告杨*与被告河**限公司于2013年12月24日所签订购买位于商丘市南京路北侧、蔡河东侧君庭花园1层101号商铺的商品房买卖合同；

被告河**限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨*已支付的购房款共计3019957.82元，并承担按已支付房款总额的0.02%计算违约金至合同解除之日止；

被告河**限公司于本判决生效之日起10日内应赔偿原告杨*损失共计205393.68元；

解除原告杨*与第三人睢县农村信用合作联社于2014年1月23日所签订的个人购房担保借款合同。

如果上述赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费33200元，保全费5000元，共计38200元，由被告河**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月四日