解新春与刘**、龙**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告解新春与被告刘**、第三人龙**确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。解新春及其委托代理人谭**，刘**及其委托代理人韩**，龙**委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

解新春诉称：2011年11月份，黄泛**分场职工金**将自己的产权房转让给原告解新春，后参加黄泛**分场的惠民小区房改。在四分场房改中，解新春交房改金95000元后，取得了四分场惠民小区房改房一套，房子位于25号楼3单元3楼东户，共113平米。2014年2月份，解新春去新疆承包地时，解新春该处房屋下的二楼住户装修需用电，找解新春协商用电。为二楼住户搞装修的人是解新春认识的刘**。刘**说他先给解新春保管钥匙，等解新春回来再把钥匙还给解新春。解新春就把钥匙交给了刘**，让二楼住户使用自己房屋的电源。之后，解新春到新疆种地一年。2015年初，解新春回河南后去新疆种地前，到四分场去看房子，发现房子被龙**装修并使用。经寻问，解新春才知道，2014年3月28日，刘**就已背着解新春把该处房子私自卖给了龙**，双方签有房屋买卖协议。后解新春多次找刘**索要房产，刘**以各种理由推脱。解新春为维护自己的合法权益特诉至法院，请求法院依法确认刘**与龙**之间的买卖房屋协议无效，并责令刘**与龙**返还给解新春黄泛**分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋。

被告辩称

刘**辩称：解新春委托我给他卖房的，我已经给了解新春1万元。解新春把龙**列为第三人是不合适的，应当同样列为被告。

龙国红辩称：我作为本案的第三人是合适的，是刘**卖给我的房，我与刘**的合同是有效的，我已向刘**交清全部房款，已善意取得房屋，并已装修入住，只是时间未到未办理过户手续。本案适用**务院小产房、房改房的限制，解新春与金**签订的协议是无效的，解新春不是农场职工，无资格享受本案的房改房。

解新春向法院提交的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.刘**身份证复印件，证明刘**的基本情况；3.金**与解新春房屋转让协议一份，证明解新春的房屋来源，是金**转让后所得；4.金**证明一份，证明解新春房屋来源及房改后房屋是解新春自费交纳后所得；5.黄泛区农场四分场证明一份，证明金**有资格参加四分场的房改；6.黄泛区四分场收款收据两份，证明解新春房改款已经金**手以金**名义交付给四分场；7.黄泛区四分场惠民小区住房统计表一份，证明解新春房屋的所在位置；8.刘**与龙**之间的房屋买卖协议一份，证明刘**把解新春的房屋非法私自卖给了龙**；9.依解新春申请，法院从四分场派出所调取的录音录像资料，证明刘**承认自己在解新春不知情的情况下，私自卖给了龙**，卖价款21万元，实际收到14万元，14万已花费完的情况。录音中提到的1万元是刘**借给解新春儿子的。

刘**对解新春提交的9组证据的真实性无异议，对证据3的证明目的有异议，认为金凤梅与解新春签订的合同违反**务院的法规规定，解新春的诉讼资格不合法。解新春对证据9认为当时说的有假话，并已经给了解新春1万元。

龙**对解新春提交的9组证据的质证意见同刘**，认为解新春没有诉讼主体资格。

本院认为

对解新春提供证据经庭审质证本院认证如下：本院认为解新春提交的上述证据，形式合法，内容客观真实，与本案有关联，刘**、龙**均对其真实性无异议，可作为本案有效证据认定。金凤梅与解新春签订合同，解新春用金凤梅名义参加四分场房改，并交纳相应房款费用，解新春得到黄泛区四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋的所有权，未对该房屋进行房屋登记，虽然有瑕疵，但解新春已实际占有，本院认为解新春在本案中有诉讼主体资格。

刘**、龙**未向法院提交证据。.

根据上述有效证据，结合庭审中双方当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2011年11月26日，解新春与黄泛**分场职工金**签订合同一份，合同约定：金**将其所拥有的土地使用权和房屋所有权证已27000元的价格转让给解新春，解新春享有参加黄泛**分场的惠民小区房改的权利，房改的优惠条件归解新春，房改由解新春出资，房改后的产权归解新春等。在黄泛**分场的惠民小区房改中，解新春用金**名义交房改金95000元后，得到了四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户面积为113平方米房屋一套。2014年2月份，二楼住户装修需用解新春三楼的电源，解新春就把钥匙交给了在二楼搞装修的刘**，之后解新春去新疆一年。2014年3月28日，刘**未告知解新春的情况下，把认为价格值21万的该房屋，以14万元的价格卖给了龙**，并与龙**签订房屋买卖协议一份。2015年初，解新春到四分场去看房屋，才得知房屋已被刘**卖给了龙**，龙**已装修并使用。解新春多次找刘**索要房屋，刘**以各种理由推脱。2016年1月16日，解新春向周口市公安局泛区分局治安管理大队报案，该公安分局经侦查认为属于刑事自诉案件，告知解新春到法院诉讼。解新春特诉至法院，请求法院依法确认刘**与龙**之间的买卖房屋协议无效，并责令刘**和龙**返还给解新春黄泛**分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋。

本院认为：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中解新春为了方便其相邻的二楼装修用电，把其占有三楼的房屋钥匙给在二楼搞装修的刘**，刘**对三楼房屋并无处分权，刘**在未告知解新春的情况下，刘**与龙**签订房屋买卖协议，把三楼房屋转让给龙**。龙**取得该房屋也不符合以下情形：1、不能证明其取得该房屋时是善意的。龙**与刘**签订房屋买卖协议前，并未到相关部门询问该房屋的权属，在其知道有可能不是刘**房屋时仍然与刘**签订协议，不能证明其是善意的。2、以合理的价格转让。刘**把认为值21万元价格的房屋以14万元转让给龙**，该房屋并不是以合理的价格转让。3、转让的不动产应当登记已经登记。该房屋未到房屋登记部门进行房屋登记。综上，刘**作为无处分权人将房屋转让给龙**，解新春有权对该房屋追回。至庭审结束解新春也未对刘**处分房屋进行追认，刘**也未取得房屋的处分权，故解新春要求依法确认刘**与龙**之间的买卖房屋协议无效，并要求刘**与龙**返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**与第三人龙国红之间的买卖房屋协议无效；

二、被告刘**和第三人龙国红于本判决生效后十日内把四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户面积为113平方米房屋一套返还给原告解新春。

本案案件受理费100元，由被告刘**承担（由原告先行垫付，待执行时一并执行）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日