上诉人郭**因与上诉人河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与上诉人河南利**有限公司（以下简称利海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭**的委托代理人刘**、上**海公司的委托代理人张**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年3月14日，郭**、利**司订立商品房买卖合同两份，约定利**司将其开发的位于郑州市惠济区电厂路90号22幢1成附6号、附7号的房产共计两处出售给郭**，房屋建筑面积分别为147.67平方米、151.68平方米，房产价值分别为人民币1843963元、1870557元；利**司应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格并符合合同约定的商品房交付给郭**使用；利**司如未按合同规定期限将商品房交付郭**使用，逾期超过180日后，郭**有权解除合同，郭**要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利**司按日向郭**支付已交付房价款万分之0.5的违约金。郭**于2012年3月14日将两套房产的应付房款共计3714520元支付给利**司。2013年7月27日利**司给郭**邮寄了收楼催告书，2013年9月27日郭**在收楼确认书上签字，但经验收利**司所交付的房屋存在质量问题，影响郭**使用，直至2014年7月6日利**司将诉及房屋质量问题修缮完毕。

一审法院认为

原审法院认为，郭**、利**司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，郭**、利**司均应依照合同约定履行各自的义务，郭**已经将购房款支付给利**司，利**司则应将符合合同约定的房屋按期交付给郭**，因利**司所交付的房屋存在质量问题足以影响郭**的使用，可自利**司将房屋质量问题修缮完毕之日视为交房之日，即利**司于2014年7月6日将房屋交付给郭**。利**司逾期交房，郭**可依照合同约定要求利**司承担逾期交房的违约责任，即要求利**司自逾期交房之日（2012年6月1日）按日向郭**支付已交付房价款万分之0.5的违约金直至实际交房之日（2014年7月6日），利**司逾期交房766天，应付违约金3714520元×0.05‰×766天u003d142266.12元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决：一、利**司于判决生效后十日内支付郭**逾期交房违约金142266.12元；二、驳回郭**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8929元，由利**司负担。

上诉人诉称

上诉人郭**不服原审判决上诉称：郭**与利**司签订房屋买卖合同两份，购买利**司两套门面房，郭**已付清全部购房款，全面履行了合同义务，该事实已经利**司当庭承认并经一审法院认定。利**司交付郭**的房屋不合格，有物业公司注明和利**司当庭提交的修房单予以证明。一审法院认定了房屋不合格的事实。郭**提交了邻居商铺租赁合同三份，证言两份，证明该小区商铺租赁价格并支持郭**关于赔偿损失的诉求。利**司对上述证据在一审中并未否定，但原审判决却对该证据未作出肯定或否定的认定，也未对郭**赔偿损失的请求作出裁决。一审判决引用《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照合同约定判决利**司支付违约金，但违约金是一种违约惩罚措施，并不能代替合同当事人损失的赔偿，故请求二审法院依法改判，判决支持郭**起诉要求赔偿损失的诉请。

被上诉人辩称

利**司答辩称：一审判决违约金标准无异议，对计算期限有异议，2013年7月27日已向郭**寄出催告函，从寄催收函那一天开始不应计算违约金，损失部分小区不能以其他商铺价值等同的价值计算，如果且仅仅因为房屋的维修物业公司没及时解决，郭**完全可以自行委托维修单位先行维修，因此郭**本身自己也有责任，我们不应承担责任。

利**司上诉称：2012年3月14日，利**司与郭**签订了《商品房买卖合同》第八条约定：利**司应于2012年5月31日前将经五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、设计单位验收合格的商品房交付给郭**使用。事实上讼争房屋已于2011年3月8日已经取得了五大责任主体的验收合格，利**司于2013年7月27日向郭**寄发了收楼催告书。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：买受人应在出卖人发出楼房交付使用通知之日起5内办理收楼手续。否则视为出卖人实际把标的房屋交付买受人，标的物毁损灭失的风险由买受人承担。买受人在接受该标的房屋时，如发现该标的房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体结构问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人则撞照本合同第十三条进行保修。否则，视为买受人已实际交付标的房屋。由于利**司已经依约履行了交楼的通知义务，且郭**与利**司委托的物业公司于2013年9月27日签订了《收楼确认书》，郭**已经认可了利**司已经按照合同约定完成了房屋的交付义务。即使存在一些较小的装修问题亦非房屋主体结构问题，郭**应该依约收楼。然而一审判决却错误地认定利**司到2014年7月6日才完成了房屋的交付义务，不顾利**司已经于2013年7月27日完成了房屋交付义务的客观事实，以至使利**司超额承担从2013年7月27日至2014年7月6日期间的逾期交楼违约金。故请求二审法院依法改判，驳回郭**一切不合理诉讼请求。请求依法改判逾期交房违约金78376.37元。

郭**答辩称：利**司交房违约应承担违约金，质量不合格应尽维修责任，产生的损失利**司应当承担，我们出具的是同一小区门面房的价格。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：郭**、利**司签订商品房买卖合同合法有效。利**司所交付的房屋存在质量问题影响了郭**的使用，利**司将房屋质量问题修缮完毕之日视为交房之日，并按此日期承担逾期交房的违约责任，符合双方约定。利**司上诉称2013年7月27日已交房的理由不能成立。利**司依据合同约定向郭**支付逾期交房违约金，符合法律规定，郭**上诉称其实际损失远大于违约金，但未提供足够证据予以证明。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审郭**预交的案件受理费8929元，由上诉人郭**负担；二审河南利**有限公司预交的案件受理费1397元，由上诉人河南利**有限公司负担；

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月四日