上诉人宗*因与被上诉人关**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宗*因与被上诉人关**租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宗*及其委托代理人李**，被上诉人关**及其委托代理人苏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2010年5月31日，原、被告签订《租房合同》一份，载明：“出租人（甲方）关素*，承租人（乙方）宗钧。……。一、乙方接收生活新境社区卫生服务站之日起合同生效，第一年每月租金3000元，自第二年起每月租金3500元。每年的元月和7月5日之前缴纳下半年的租金（异地银行汇款）。二、每月的水、电费、物业费、电视收视费、电话费、上网费和纳税以及一些设施维修费等均由乙方承担。三、未经甲方同意乙方不能擅自转租、改变房屋用途……。四、……，合同有效期为11年，自2010年6月至2021年6月合同到期，在同等条件下乙方有权优先续签。五、违约责任，1、在合同期间内，甲、乙双方不能增加或减少房租。如有违约，除缴纳应有的租金外，交对方违约金一万元。2、乙方擅自转租、改变房屋用途，甲方有权责令停止转让、恢复房屋用途、甚至终止合同。3、乙方逾期交付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的1.5%以天数计算，向甲方缴纳违约金。……”。被告向原告支付房屋租金至2012年上半年，之后，被告未再向原告支付租金。在庭审中，被告认可原告在诉状中提及的物品确实存在，但被告已经进行了拆除和更新；原告提交的室内物品的发票上显示总金额为13528元。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照执行。被告自2012年下半年后，未向原告支付租金，按照双方合同约定的租金，截止2014年6月30日，被告应向原告支付租金数额为84000元。原告要求被告支付2012年7月至2014年6月30日的房屋租金84000元，本院依法予以支持。被告未按合同约定向原告支付房租，其拖欠原告房屋租金达2年，已经构成违约，原告要求解除与被告之间的租赁合同，本院依法予以支持；按照原、被告双方合同中关于违约责任的约定“如有违约，除缴纳应有的租金外，交对方违约金一万元”，原告要求被告按照合同约定支付违约金10000元，本院依法予以支持；按照原、被告双方合同中关于逾期缴纳租金应当承担的违约责任约定为“乙方逾期交付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的1.5%以天数计算，向甲方缴纳违约金”，原告要求被告按照合同约定支付房款滞纳金220500元，因双方关于逾期缴纳房屋租金的违约金计算方式得出的违约金数额过高，本院依法予以调整，该数额为25000元。原告要求被告按照合同约定支付房款滞纳金220500元，本院依法部分予以支持。在庭审中，被告认可原告在诉状中提及的物品确实存在，但被告已经进行了拆除和更新，并承诺合同到期后这些物品不会拆除，归原告所有。现原告已经要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告向原告赔偿室内物品损失9000元，因原告提交的室内物品的发票上显示总金额为13528元，现原告主张9000元，本院依法予以支持。被告更新的物品归被告所有。原、被告双方在合同中约定“水、电费、物业费、电视收视费、电话费、上网费和纳税以及一些设施维修费等均由被告承担”，现原告向被告主张其应缴纳的有关物业费196元，因原告提交的证据未加盖物业服务单位的印章，对此证据，本院依法不予采纳。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告关**与被告宗*之间的房屋租赁合同。二、被告宗*于本判决书生效后十五日内向原告关**支付拖欠的租金84000元。逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告宗*于本判决书生效后十五日内向原告关**支付违约金10000元。四、被告宗*于本判决书生效后十五日内向原告关**赔偿室内损失9000元。五、被告宗*于本判决书生效后十五日内向原告关**支付逾期缴纳房屋租金的违约金25000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费6166元，由被告宗*承担。

上诉人诉称

宗*不服原审判决，向本院提起上诉称：2010年5月31日上诉人与被上诉人以书面形式签定《租房合同》一份，但签合同之前被上诉人关**之丈夫苏**亲自参与合同的签定，其前提是上诉人接受关**之夫负责的洛阳市生活新境社区卫生服务站（以下简称服务站）。而生活新境2-4-101门面房是苏**与关**夫妻所购置。服务站的负责人为苏**，其一直在此执业。2010年5月29日上诉人与被上诉人之夫苏**签定《生活新境社区卫生服务站转让合同》。签订后与2010年5月31日与被上诉人签定了《租房合同》。根据《租房合同》第一条“乙方接收生活新境社区卫生服务站之日起，合同生效”显然上诉人与被上诉人所签的《租房合同》是用于服务站开展工作的。该站系独立法人自负盈亏单位，这一点被上诉人是清楚的，如果上诉人不与被上诉人之夫苏**签定《转让合同》其《租房合同》也就不存在了。因此说上诉人与被上诉人签定《租房合同》是代表服务站所签，其行为是一种职务行为，即使欠被上诉人房租也应该由服务站承担，但一审法院却对本案的基本事实未查明的情况下，单就《租房合同》就做出判决，显得盲目了。致使一个单位的债务竞让个人承担于法于理不通，将上诉人做为被告显然不符合法律规定。其二：服务站所用的门面房之房租应由使用人承担，自上诉人与苏**签定《转让合同》后，仍由其在该站执业和管理，单位经营情况苏很清楚，但经营一段时间后，由于上诉人家庭和工作出现一些状况，在与苏**协商后，服务站暂由李*管理，“口头协议”该站一切收入归李*所有，所有支出由其承担，包括房租、水电等等，经营好坏与上诉人无关，这都是三方明知的，如果房租开始未交，被上诉人早已通知上诉人终止合同索要所欠房租了，由此可见上诉人不欠房租。其三：遗漏主要当事人，该门面房系苏**夫妇所有，被上诉人之夫苏**在该门面房长期执业，对于服务站的情况十分了解，服务站的来龙去脉和《租房合同》签署均由苏**直接参与。2012年8月苏**不与上诉人联系又私自将服务站转让他人，但服务站的工作地点仍是该门面房。服务站的法人变更按理门面房的使用人也发生了变化，其房租理应由新的使用人承担，然而被上诉人夫妇却视而不见，故意掩盖事实真相，出其不意将上诉人起诉至法院，如果房租没交也应该向现使用人讨要，绝不可能上诉人交房租让他人无偿使用，明眼一看便知被上诉人夫妇与现使用人有同一利益相互串通，达到自己获利损害他人目的。其四：判决书判决赔偿室内损失9000元，虽然上诉人对门面房内的暖气进行了拆除，也是因为已经到了该更换的时间，况且还因为是烧煤的土暖气差点引起输液病人煤气中毒，所以才更换成冷暖空调的，设施更换也是跟苏**说过同意后才换的，而赔偿也应依评估结果为依据，不能以发票为准做为赔偿数额的依据，况且上诉人对于其门面房已更新了新的设备，对门面房的门头改造等等投入了几万元的资金，其投入的费用远远大于拆掉的物品费用，一审法院对此却于不顾，显然有偏袒一方的故意。其五：诉讼费承担不合理，依照《诉讼交纳办法》第二十九条第而款之规定“部分胜诉部分败诉的，人民法院根据条件具体规定决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，该案法院仅支持被上诉人部分请求其他诉求并未实现，故上诉方只能承担其中一部分，被上诉人请求法院让上诉人支付329611.12元，而法院支持其诉求为128000元，所以上诉人只能分摊诉讼费的一部分，其他部分应由被上诉人承担。综上所述，一审法院是对该案情未能全部查清，特别是被上诉人对该案也是知情的，从始至终被上诉人之夫亲自参与，一手促成，这种结果的出现，系被上诉人之夫所故意造成，上诉人认为，房租承担实属冤枉，望二审明察秋毫，做出公正判决。

被上诉人辩称

关**答辩称：一审判决事实清楚、证据充分、使用法律得当，基本维护了原告人的合法权益，请二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实和理由如下。第一，苏**不是生活新境社区卫生服务站的法人，没有决定该站进行转让的权力。苏**没有和上诉人签订《生活新境社区卫生服务站转让合同》，上诉人要接收生活新境社区卫生服务站的真正目的和动机以及和谁合作共同接收该站只有上诉人本人知道。上诉人接收该站以后，最终决定和被上诉人关**签订“租房合同”。关于苏**是否参与签订该卫生服务站的“转让合同”，是否在该站继续执业等，这与上诉人和被上诉人签订的“租房合同”无关、与本案无关。第二，房租由谁承担，应该以“租房合同”为准。上诉人接收生活新境社区卫生服务站以后，苏**没有在该站继续执业和管理，更没有和上诉人协商关于“服务站暂由李*管理”的事情。由于上诉人不承认转租，所以自2012年7月开始，被上诉人和苏**以及被上诉人在洛阳的家人等多次向上诉人要房租。上诉人均以种种理由拒绝支付。被上诉人希望同上诉人等三方坐在一起协商解决问题，可上诉人不同意。（上诉人讲苏**仍在其站执业和管理，请拿出给予发工资的证据。若拿不出证据，证明没给发工资，应该补发工资吧！苏**自2010年6月开始与生活新境社区卫生服务站没有任何关系，也没有拿到上诉人的任何报酬。）第三，上诉人提出遗漏主要当事人，请问这主要当事人是谁。又提出2012年8月苏**不与上诉人联系又私自将服务站转让他人，这是无中生有、颠倒是非、混淆黑白、绝无此事。就在被上诉人接到洛阳市涧西区人民法院民事判决书之前，苏**还和本案的有关人员多次联系，希望进行协商解决，上诉人不同意。第四，上诉人对被上诉人室内的锅炉、暖气、空调等物品是更换、是变卖还是盗走，可用事实来说话。因为被上诉人室内的锅炉是老万牌家用微型锅炉，而锅炉只能烧炭不能烧煤。根据其性能，厂家给安装了多个暖气片和一套可供洗澡的设备等。在2009年对锅炉更换成新的烟囱，暖气进行了装修，这样暖气和两台冷暖空调互相配合不但可达到更好的取暖效果而且节约能源。按照上诉人的说法，锅炉和暖气应该换成新的，可这些东西不见了，原有两台冷暖空调变成了一台，另一台挂式冷暖空调不见了，就连仅剩的一台空调等物品上诉人又转让给第三者，因此说这不是更新，而是变卖和盗走。第五，上诉人掩盖最基本的事实毫无根据的提出：诉讼费承担不合理。上诉人讲：“被上诉人请求法院让上诉人支付329611.12元。”这数据是上诉人的捏造、是欺骗。对于此案，如果上诉人稍微有一点点解决问题的态度和诚意，事情就不会发展到今天这样，上诉人应该对自己这样的行为和做法有一个理性的深思，应该体会到被上诉人夫妇对自己在租房合同中的违约之事是宽容和忍让的，可用以下事实来说明。①自2011年1月开始上诉人就不按时交房租。②自2011年6月至12月少给租金3500元。③被上诉人发现上诉人将房屋转租，上诉人不承认也不同意三方协商解决问题。④按租房合同约定，上诉人应支付被上诉人房租滞纳金是559125元，在诉状中被上诉人只要求220500元加上其他费用合计323696元，最后被上诉人只要求上诉人支付180000元，同时还希望和上诉人一起协商解决问题，被上诉人多次和有关人员联系而上诉人仍不同意调解。⑤因为上诉人不同意调解，最终法院判决，因此诉讼费理所当然由败诉者承担。被上诉人认为，上诉状中所提出的理由全部不符合事实，而且还无中生有、捏造事实。请求二审驳回上诉，维持原判，同时被上诉人请求二审法院再考虑以下三个问题：①在一审中，原告向被告主张其应缴纳的物业费196元，因原告提交的证据未加盖物业办的印章，对此证据，一审法院不予采纳，请二审法院向有关人员调查原告诉讼请求此事是否真实。②原告在一审中要求被告按照合同约定支付房屋滞纳金220500元，一审调整为25000元，是否偏低。③由于上诉人的违约，造成被上诉人多次来洛阳的有关费用是否上诉人应该承担。请二审法院对被上诉人提出的这三个问题酌情处理。

在二审期间，上诉人宗*提交2010年5月29日签订的转让合同及收条，合同证明苏**将社区卫生站及店内设备转让给宗*，收条证明苏**收到转让费13.5万元。关**对该证据无异议。被上诉人关**提交：1、2012年6日5日苏**向涧西区卫生局提交的报告，证明2012年上半年发现上诉人私自将房屋转出并发生纠纷。2、证言，证明上诉人私自将房屋外转，与苏**无关。3、照片，证明锅炉没有毛病。4、报警证明，证明我们向上诉人索要房租，上诉人不给。上诉人宗*质证意见：1、报告是被上诉人自己写的，不是证据，也不能证明其证明方向。2、根据相关法律规定，证人应出庭作证，故该证言不具备证明效力。3、照片很模糊，不能证明锅炉是否有毛病。4、该证明并未说明发生矛盾的主体和原因，不能证明被上诉人向上诉人索要房租，上诉人不给的情况。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，关**与宗*签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按约履行自己的义务。根据合同相对性原则，关**在本案只能向宗*基于合同主张自己的权利。至于宗*租赁该房屋后是自己使用或是与他人合伙使用以及如何经营等，属另一法律关系。因此，宗*拖欠的房屋租金应当支付，并应依约承担逾期缴纳房屋租金的违约责任。宗*上诉称2012年8月苏**不与其联系又私自将服务站及房屋转让他人，证据不足，本院不予采信。关于物品损失，在原审庭审中，宗*认可关**在诉状中提及的物品确实存在，但其已经进行了拆除和更新。现关**要求解除双方之间的租赁合同，并要求宗*赔偿室内物品损失9000元，原审基于关**提交的室内物品的发票上显示总金额为13528元，支持了关**主张的9000元物品损失并无不当。按照协议约定“在合同期间内，甲、乙双方不能增加或减少房租。如有违约，除缴纳应有的租金外，交对方违约金一万元”，但在本案宗*并未要求减少租金，原审判决宗*承担该项违约金没有事实依据，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第294号民事判决第一、二、四、五、六项；

二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第294号民事判决第三项。

一审受理费6166元，宗*承担2060元，关**承担4106元；二审受理费2860元，宗*承担2500元，关**承担360元（先由宗*垫付，执行时一并结算）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日