苏州博物馆与苏州吴**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏**化有限公司（以下简称吴*人家公司）因与苏州博物馆（苏**俗博物馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：苏州市潘儒巷31号的房屋为苏**俗博物馆所有，建筑面积为600平方米。2009年下半年因事业单位法人合并，苏**俗博物馆并入苏州博物馆，称为苏州博物馆（苏**俗博物馆），系事业单位法人。2006年9月20日，苏**俗博物馆（甲方）与吴*人家公司的法定代表人沙**签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：甲方将北部展区“王*义庄”的房屋建筑租赁给乙方用于食俗文化的展示和经营；协议的年限为5年，从2006年10月1日至2011年9月30日；房屋租金前两年为20万元，第三年起每年为22万元。2011年9月29日，苏州博物馆（甲方）与吴*人家公司（乙方）签订《租赁协议》一份，双方约定：甲方依据原苏州市民俗博物馆与“吴*人家”签署的租赁协议的有关规定，同意将苏州博物馆所辖的“王*义庄”房屋继续租赁给乙方用于食俗文化的展示与经营；租赁期限为3年，从2011年10月1日至2014年9月30日；年租金为22万元。吴*人家公司的法定代表人沙**陈述，2006年租赁苏**俗博物馆的房屋后，第一年交纳的租金为20万元。双方一致确认，2008年至2014年期间，吴*人家公司于2008年8月15日支付租金20万；于2010年7月7日、2011年5月25日、2012年10月24日、2013年10月16日、2014年8月21日各支付租金22万元。该期间内，有一年的租金双方相互不计较。

一审另查明，苏州民俗博物馆（甲方）与沙**（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：甲方将潘儒巷31号内房屋430平方米租赁给乙方作为经营用房，作为民俗食俗的体验展示必须配合甲方安排；租赁期限自2006年8月1日至2016年7月31日；租金为每年7万元。

上述事实，由房屋租赁协议、租赁协议、房屋产权证、票据交换贷方补充凭证、非税收入一般缴款书五份、通用机打发票记账联六份、转账支票存根、银行对账单四份、结算账户付款凭证以及双方当事人的陈述在卷佐证。

原审原告苏州博物馆（苏**俗博物馆）的诉讼请求为：1、判令吴*人家公司立即从承租房屋内迁出；2、判令吴*人家公司支付房屋使用费91000元（从2014年10月1日开始，按22万每年租金计算，暂计算至2015年3月1日，实际计算至最终搬迁之日）；3、判令吴*人家公司承担本案诉讼费。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的合同义务，履行义务不符合合同约定的，还应承担继续、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于租赁期限的问题：因“王*义庄”的租赁事宜，苏州博物馆（苏**博物馆）、吴*人家公司、沙**签订三份租赁合同，即租期从2006年8月1日至2016年7月31日年租金为7万元的《房屋租赁协议》、租期从2006年10月1日至2011年9月30日前两年年租金为20万第三年起年租金为22万元的《房屋租赁协议》、租期从2011年10月1日至2014年9月30日年租金为22万元的《租赁协议》。苏州博物馆（苏**博物馆）认为，签订租期为十年的合同仅为沙**注册成立吴*人家公司之用，双方实际履行的是五年期的《房屋租赁协议》和三年期的《租赁协议》，因此，吴*人家公司的承租期至2014年9月30日届满。吴*人家公司认为，十年期的租赁合同是双方的真实意思表示，基于调整租金的原因，双方签订了另外两份合同，承租期至2016年7月31日届满。一审法院认为，首先，从吴*人家自认的第一年交纳的租金为20万元和已查明的2008年至2014年期间吴*人家公司交纳租金的情况来看，双方履行的是租赁期间从2006年10月1日至2011年9月30日前两年年租金为20万第三年起年租金为22万元的《房屋租赁协议》和租期从2011年10月1日至2014年9月30日年租金为22万元的《租赁协议》；其次，十年期的《房屋租赁协议》与五年期的《房屋租赁协议》均为2006年签订，十年期《房屋租赁协议》约定的租金为7万元每年，五年期的《房屋租赁协议》约定的租金为前两年20万元每年，且该五年期的《房屋租赁协议》与三年期的《租赁协议》在租金金额上大致相当，就同一租赁物，双方在同一年内将租金从7万元每年调整到20万元每年有悖常理，故一审法院对吴*人家公司提出的租期应为十年，租期为五年、三年的合同仅为调整租金之用的观点不予采信。关于租金支付至何时的问题：根据五年期的《房屋租赁协议》和三年期的《租赁协议》，2006年10月1日至2008年9月30日期间的两个年度内，吴*人家公司应各支付租金20万元；2008年10月1日至2014年9月30日期间的六个年度内，吴*人家公司每年度应支付租金22万元。依据现有证据，如将双方互不计较租金支付情况的年度计算在该度内，再加之吴*人家公司另行支付的五笔租金，应认定吴*人家公司的租金支付至2014年9月30日。因此，一审法院对苏州博物馆（苏**博物馆）要求吴*人家公司自2014年10月1日起，以22万元每年的标准支付房屋占有使用费的请求予以支持。关于房屋腾让的问题：因吴*人家公司的承租期已于2014年9月30日届满，吴*人家公司继续占有租赁房屋无法律依据，一审法院对苏州博物馆（苏**博物馆）要求吴*人家公司从租赁房屋迁出的诉讼请求予以准许。吴*人家公司以苏州博物馆（苏**博物馆）未提供其与苏**博物馆的主体关系证明为由，认为主体不适格的理由，因与事实不符，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州吴*人家饮食文化有限公司于判决生效之日起十日内从位于苏州市潘儒巷31号的“王*义庄”内迁出并将该租赁房屋返还给苏州博物馆（苏**博物馆）。二、苏州吴*人家饮食文化有限公司于判决生效之日起十日内向苏州博物馆（苏**博物馆）支付房屋占有使用费（从2014年10月1日起，按22万元／年，计算至实际迁出并返还房屋之日止）。案件受理费2075元，由苏州吴*人家饮食文化有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人吴*人家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。首先，一审判决错误认定了双方的租赁期限。上诉人与被上诉人先后签订过三份租赁协议，分别是租赁期限自2006年8月1日至2016年7月31日的第一份协议，租赁期限自2006年10月1日至2011年9月30日的第二份协议和租期从2011年10月1日至2014年9月30日的第三份协议。双方对协议的真实性均无异议，从内容上看，第二、三份协议是基于第一份协议制定，主要目的是为了租金进行调整，时间短于第一份协议也是便于被上诉人继续调整租金。实际上，签订第一份合同时双方对租赁期限及租金等均已明确，只因被上诉人向主管部门审批时，主管部门要求提高租金，上诉人为顾全大局才同意签订第二份租赁合同。因此，双方的租赁期限应当从2006年8月1日至2016年7月31日，目前租赁期限尚未到期。其次，一审判决对于租金支付的事实认定错误。在第三份协议到期前，由于被上诉人要求上诉人迁出，所以双方就2014-2015年的租金未能达成一致，上诉人就按照2014年的租金标准于2014年8月11日向被上诉人提前支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，所以上诉人不存在拖欠被上诉人租金的行为。一审法院未能查清2006年和2007年的租金支付情况，轻易认定上诉人的租金支付至2014年10月1日，没有事实依据。最后，上诉人吴*人家的法定代表人沙**女士出于对饮食文化的热爱和苏菜复兴的使命，承租苏州民俗博物馆的食文化展示厅经营，为苏州饮食文化的传承和复兴作出了重大贡献。被上诉人出尔反尔，坚持提前解除租赁合同，损害了上诉人的合法权益。请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人苏州博物馆（苏州民俗博物馆）辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审中，上诉人陈述：当时上诉人要求签订十年的合同，签订十年可以办执照、办理环保等有关行政审批手续；签订十年的合同租金不一样，因为涉及税收缴纳，所以租金比较低；租金确实不是按照7万元缴纳的。

以上事实，有调查笔录予以证实。

本院查明

二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，本案中双方当事人共签订租赁期限为十年、五年和三年的三份房屋租赁协议，根据上诉人的租金支付情况，上诉人从未按照十年期租赁协议约定的7万元年租金支付租金，再结合上诉人二审中陈述十年期租赁协议为方便办理执照、环保等有关行政审批手续，足以认定双方当事人实际履行的是租赁期限为五年、三年的租赁协议。上诉人认为双方实际履行的是十年期租赁协议的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。根据双方五年期、三年期租赁协议，租赁期限至2014年9月30日届满。关于租金支付情况，双方当事人在一审中对2008年至2014年之间支付租金明细已一致确认，并确认该期间内有一年的租金双方互不计较。双方租赁协议于2014年9月30日届满，在双方未就续租达成协议的情况下，上诉人主张其已经按照2014年的租金提前支付租金至2015年9月30日的上诉意见，与已查明事实相左，亦无充分证据予以证实，本院不予采信。上诉人所称吴门人家公司法定代表人沙**女士为苏州饮食文化的传承和复兴作出重大贡献也许属实，但指责被上诉人提前解除租赁合同损害上诉人合法权益却无实据，于法于理殊难令人赞同。

综上所述，上诉人吴*人家公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2075元，由上诉人苏**化有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日