上诉人南**咨询有限公司与被上诉人**置业有限公司、南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南**咨询有限公司（以下简称爱**司）与被上诉人**置业有限公司（以下简称钟**司）、南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店（以下简称索菲特酒店）租赁合同纠纷一案，因不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱**司的委托代理人何*、被上诉人钟**司、索菲特酒店的共同委托代理人索明瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人爱**司原审诉称，爱**司需要承租索菲特酒店客房用于经营月子会所，索菲特酒店同意出租客房给爱**司从事上述经营活动，但提出为方便酒店合同管理，按照酒店统一格式签订客房住宿合同，双方经协商达成一致，于2013年5月31日签订了书面租房合同，期限一年，用途为住宿。合同签订后，爱**司依约按时支付租金，交纳15000元押金及预付费用1000元，并开始投资、改造装修客房、拓展客户、广告宣传、签约等一系列经营行为，期间得到索菲特酒店许多支持与配合。2013年9月18日，索菲特酒店电话告知爱**司酒店可能要停业装修。10月15日，在爱**司再三要求下索菲特酒店才给予书面停业通知。索菲特酒店的违约行为导致爱**司遭受严重经济损失。另索菲特酒店系钟**司的分支机构。现诉至法院，请求解除爱**司与索菲特酒店之间于2013年5月31日签订的租房合同，判令索**公司、钟**司赔偿因其违约给爱**司造成的经济损失1545800元｛具体为：按照合同总价款1536000元的40%赔偿合同利润损失614400元，双倍返还定金损失460800元，赔偿装修（包括装修工程及不可拆卸小件物品）及设计、印刷、宣传费用损失229600元，赔偿员工遣散费用41000元，赔偿预期三个月经营损失20万元｝，判令索菲特酒店、钟**司退还爱**司押金15000元和预付费用1000元。

被上诉人辩称

被上诉人钟**司、索菲特酒店原审辩称，索菲特酒店具备独立承担民事责任的主体资格，钟**司在本案中不必承担责任。索菲**米公司签订的是住房客房服务协议，而非租赁合同。爱**司诉请与索菲特酒店暂停营业没有必然的因果关系。爱**司的诉请没有事实和法律依据。

被上诉人索菲特酒店原审反诉诉称，2013年5月31日，索菲**米公司签订客房服务协议，约定由索菲特酒店向爱**司提供住宿服务，爱**司应当按月向索菲特酒店支付客房使用费。截止2013年11月9日，经爱**司书面确认，共欠付索菲特酒店客房费用42120.07元。后双方多次协商未果，爱**司至今未支付上述房费。请求判令爱**司向索菲特酒店支付客房费用42120.07元及利息（自2013年11月9日起计算至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算）。

上诉人爱**司原审反诉辩称，2013年9月初，索**酒店工作人员非正式电话告知酒店即将停业装修。10月15日，索**酒店出具了书面停业通知。11月9日，索**酒店提出要爱**司对租用客房情况签署一项说明，并非作为结算依据，爱**司当时为拿回15000元押金和1000元预付费用，负责人尹**在说明上签名。但索**酒店随即就不同意退还爱**司费用。

原审法院经审理查明，2013年4月，爱**司成立。爱**司的经营范围中与母婴服务有关的项目有家政服务、婴儿用品销售。索菲特酒店系钟**司下属不具备法人资格的分支机构，坐落于本市玄武区环陵路9号。

2013年5月31日，索菲**米公司签订一份合同，约定：自2013年6月1日至2014年5月31日长期住房价格为单人房，3007、3009房间，净价为500元／日；在入店或入店之前提前支付一个月的费用，入住期间每个月25日前缴纳次月费用；客人需支付押金15000元（此押金用于在物品损坏时支付损坏）。

当日，索**酒店与爱**司还签订一份合同，约定每间每日价格600元或650元，以上价格将建立在至少连续入住28日以上方可生效；需支付押金1万元。

自2013年7月2日至9月12日，爱**司以南京爱**婴会所的名义（甲方）分别与陈**、邓**、李*、石**、蔡**、陈*、贾*、吴*、纪**、邱**、钱*、刘*、施**、杨*、纪*（乙方）等15人签订客户服务协议书，约定：服务地点南京市玄武区环陵路9号钟山高尔夫酒店；甲方为乙方提供豪华间供乙方及婴儿居住使用；甲方为乙方提供母婴××服务、技能培训及项目；甲方为乙方提供的服务期限，自入住日始的28日或60日（注：客户可选择不同期限）；服务套餐精品月子套餐68000元等（注：客户可选择不同价格的套餐）；双方签定协议时，乙方缴纳定金30%等；甲方不能在预约入住时间段提供房间给乙方，甲方应双倍返还乙方支付的定金等。

2013年9月，索菲特**爱米公司酒店将停业装修。2013年10月11日，索菲特**爱米公司，称拟对酒店进行改造、出新，施工时间为2013年11月11日至2014年6月30日，在此期间酒店不对外营业无法承接住房、用餐以及会议等活动。

索菲特酒店停业前，已有一位客户履行完毕了与爱**司签订的客户服务协议书。2013年11月9日，尹**签字确认尚欠索菲特酒店房费42120.07元。2013年11月9日，爱**司与索菲特酒店对3007、3009房间内的物品进行了交接，2014年4月4日，爱**司再次取走了部分物品。索菲特酒店尚未退还爱**司交纳的押金15000元。

原审审理中，经原审法院于2014年7月17日现场勘验，对爱**司原承租的3007、3009房间，酒店已在做拆除爱**司装修、恢复客房的工作。爱**司介绍，3007、3009房间改造花费近10万元，3007房间洗浴间改造成备餐间，卧室改造成妈妈们就餐、沙龙、休闲区域，3009房间洗浴间改造成宝宝的洗澡、游泳区域，各类衣物的清洗烘干以及消毒，卧室改造成托婴间、妈妈康复室，加装护理平台、简易泳池等设施，阳台改造成员工更衣间，订制了一个衣柜；装修改造时，对房间内的马桶、浴缸进行了隐蔽；3007、3009房间改造都经过酒店确认，且由酒店工程部全程参与。索菲特酒店表示，爱**司对3007、3009房间改造是经过酒店认可的，浴室只是简单改造，把马桶换了，卧室把床换了，增加了一些可移动的设备。

爱**司还提供了以下证据：

1、2013年4月10日，爱**司分别与尹**、董*签订的劳动合同书（劳动合同期限均为三年，尹**月工资为8000元、董*月工资为4500元）。

2、爱**司（甲方）与**京太和企业管理有限公司（乙方，以下简称太**司）于2013年4月20日签订的设计合同书，约定乙方接受甲方的委托进行爱米贝贝CI设计、网站建设、其它相关物料等。太**司出具的设计、制作费用清单，其中网页设计中英文版16000元、宣传册设计及文本每页450元、工作表格设计每页350元、会员券600元、体验券600元、游泳卡每页300元、合同每页350元等。

3、爱**司与南京凯**限公司于2013年5月17日签订的万家乐橱柜定制合同书，爱**司订制的橱柜安装于3007、3009房间，总价77971元。索菲特酒店认为，从现场看，爱**司定制的橱柜很少也很简单，价值达不到合同约定的价格。

4、爱**司（甲方）与南京**限公司（乙方）于2013年6月18日签订的印刷合同，约定乙方为甲方制作宣传画册，总价4万元，5000册。宣传画册内印有索**酒店的正面照片、配套设施的照片、部分建筑的照片，宣传画册封底印有爱米贝贝国际母婴会所在本市所处地理位置的示意图、紫金会所的地址（即江苏省南京市环陵路9号索**钟山高尔夫酒店）等。妈妈护理记录、宝宝护理记录的封底印有紫金会所的地址（同上）。会员券的正面为索**酒店外的自然景观，背面印有紫金会所的地址（同上）。体验券的正面印有索**钟山高尔夫酒店字样，背面印有紫金会所的地址（同上）。宝宝游泳卡的背面印有紫金会所的地址（同上）。爱**司说明，印制这些印刷品共花费46000元，约有三分之二未使用掉。索**酒店认为，设计、印刷相关产品系爱**司正常经营所需，与酒店停业没有必然的因果关系，宣传册仍可使用。

5、购买开办会所用品的票据、明细，设计会所用品的票据（其中CI设计费72400元、各种零散物料设计费17070元），3007、3009房间改造费用票据，印刷宣传册（4万元）、会员券、体验券（6000元）的收费票据，印制会员券、体验券各5000份。

6、反映爱**司会所经营情况的网页截图、照片。

7、爱**司与上海店**有限公司2013年9月5日签订的短信服务合同。

8、陈**等15人出具的证明，主要内容为，在与爱**司签订合同并交付定金后，因2013年9月下旬爱**司通知，索菲特酒店停业装修，需终止合同的履行，经客户与爱**司协商，爱**司双倍返还定金，客户与其解除合同，爱**司已返还一倍定金，其余部分爱**司承诺待索菲特酒店向爱**司支付赔偿金后的5日内支付。索菲特酒店对证明的真实性有异议，认为爱**司的经营范围不包括母婴服务，爱**司有时间有能力为客户提供其它场所，继续提供服务，而并非必须解除合同；客户是否支付定金，爱**司是否返还定金无证据证明。

9、2013年11月，尹**、董*等人出具的收到爱**司支付的员工遣散费的收条（其中尹**为1万元、董*为6500元、关援朝为7500元、陈*为8000元、师敏为4500元、屈**为4500元，合计41000元）以及尹**、董*等人的身份证复印件。索菲特酒店对劳动合同书、遣散费收条的真实性有异议，认为不是酒店导致爱**司辞退所有员工。

10、尹**与酒店工作人员的对话录音，证明爱**司租赁酒店客房是月子会所使用，租赁目的与索菲特酒店协商一致，装修经营是经酒店同意与配合的，双方以实际履行变更合同，还证明15000元和1000元酒店未返还。索菲特酒店对录音真实性有异议。

11、爱**司制作的合同成本明细及利润清单。索**酒店认为是爱**司单方制作，不能证明爱**司的盈亏情况。

12、证人李*出庭作证称，李*在企业工作，丈夫是做工程的；2013年10月生小孩，之前曾与爱**司签订月子协议，签合同时付的现金，因酒店装修月子协议没有履行，交纳的定金已退还。

13、证人纪*出庭作证称，2014年2月生小孩，之前与爱**司签订月子协议，因酒店装修月子协议没有履行，交纳的定金已退还；后在有喜之家坐的月子，花费5万余元。

14、证人钱某出庭作证称，钱某经商；2013年12月生小孩，之前曾与爱**司签订月子协议，签合同后几天付的现金，交纳的定金已退还。

15、证人谢*（常用名陈*）出庭作证称，与爱**司签过月子协议，2013年6月23日入住，谢*还在酒店请了满月酒；谢*还介绍了邓**、施**给爱**司，但因酒店装修，她们的月子协议未履行。

16、证人周*（蔡**的丈夫）出庭作证称，周*是开琴行的；蔡**2013年10月生小孩，之前曾与爱**司签订月子协议，在会所付的现金，交纳的定金已退还。

爱**司表示，证人证言均是真实的。索菲特酒店认为，对于李*，其选择的月子合同标准与其生活状况不相符；纪*、钱*、蔡**没有提供子女出生证明，无法证实是否生育过小孩；因爱**司称均为现金退款，在2013年9月27日左右，金额达到46万元，需证明46万元的来源和银行记录；爱**司与客户签订合同中定金占合同金额的比例与法律规定不相符。

爱**司陈述，与索菲特酒店签订的没有房号的合同用于妈妈和宝宝们在月子期间常住会所使用；2013年7月紫金会所正式开业；爱**司是经酒店同意在3007、3009房间经营而非展示，双方分别签订两份合同可以佐证；客户都是付的现金，爱**司2013年9月底将客户支付的定金全部退还，爱**司是在闭店的前一天撤出酒店的。

钟**司、索菲特酒店陈述，爱**司经营范围不涉及母婴服务；双方签订的是客房服务协议，另外一份爱**司客人入住酒店的合同入住时间是不确定的，酒店为爱**司提供很多酒店服务项目，在合同的优惠和期限也予以了体现，与租房协议不同，3007、3009两个房间仅是作为爱**司展示用的，不具备对外经营的条件，房间的所有设施是以客房的形式加以体现的，不可能允许爱**司在上述房间经营，也不知道爱**司在此对外经营；在通知爱**司酒店即将停业的同时向爱**司告知同级别的其它酒店可继续经营，不影响爱**司开展展示活动，爱**司具备在其它地点继续经营的条件，不是酒店停业装修导致爱**司与客户解除合同、遣散员工、不能经营；2013年11月初，爱**司撤离酒店；对爱**司的装修损失可以折价3万元补偿，爱**司主张的其它损失没有事实和法律依据，其主张的利润不是酒店在签订房屋租赁合同时能预见的，不应作为赔偿的标准，爱**司主张双倍定金尚未实际发生，爱**司的企业宣传、形象设计有一部分仍可继续利用，主张的装修、印刷、宣传损失过高。

因双方意见分歧，致原审法院调解未果。

以上事实由爱**司提供的合同、票据、证人证言及当事人陈述、勘验笔录等证据证实。

原审法院认为，爱**司与索**酒店签订的两份客房租赁合同合法有效，应受法律保护。索**酒店在与爱**司履行合同过程中，因停业装修，致双方合同无法继续履行，对纠纷发生有过错，索**酒店应承担违约责任并依法赔偿爱**司经济损失。

爱**司营业执照中的经营范围有家政服务、婴儿用品销售。爱**司在索**酒店租用房间开展母婴服务，并不违反相关法律规定。客户是因接受爱**司提供的母婴护理服务而在索**酒店开房居住一个月或数月。因爱**司与索**酒店于2013年5月31日签订的两份租房合同在诉讼期间已届满，爱**司要求解除该合同已无必要。爱**司主张索**酒店按照合同总价款1536000元的40%赔偿合同利润损失614400元，证据不足，原审法院不予支持。爱**司主张索**酒店双倍返还定金损失460800元。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。爱**司与陈**等15人签订的客户服务协议书约定定金占合同金额的30%虽系自愿，但索**酒店抗辩此约定与法律规定不符的意见，原审法院予以采纳，对超出合同金额20%的定金，不应得到保护。对20%以内的部分，因索**酒店停业装修，致爱**司无法履行与客户签订的服务协议书，爱**司以双倍返还定金为代价解除与客户签订的合同，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。索**酒店与爱**司签有不定房间号的租赁合同，能够预见到因爱**司举办母婴会所，会有一定数量的客户入住酒店，且入住时间不少于28天，因此同意给予爱**司的客户一定金额的租房优惠。但对于客户接受爱**司提供的服务价格、定金条款等内容不可能知晓，故爱**司以会遭受双倍定金损失为由，要求索**酒店赔偿另一倍定金损失缺乏依据，原审法院不予支持。爱**司主张装修及设计、印刷、宣传费用损失229600元，其中爱**司装修改造承租的两个房间系经索**酒店同意，由于索**酒店的过错，造成爱**司提前终止对承租房间的使用导致装修损失，又由于索**酒店擅自将爱**司的装修拆除致装修损失难以评估，除爱**司已搬走的橱柜等，现索**酒店自愿补偿爱**司3万元，原审法院予以准许。因爱**司与索**酒店签订租房合同以酒店作为举办会所的场地后，设计、印刷、宣传等工作中均含有索**酒店的元素，因酒店的过错，致爱**司被迫停办紫金会所，以酒店为指向的设计、宣传工作中形成的损失，应由索**酒店赔偿。其中包括网页设计、宣传册设计及文本、工作表格设计、会员券、体验券、游泳卡中包含有酒店名称、地址、图片等内容，结合爱**司与太**司约定的设计费单价，合计10600元。爱**司主张的印刷、宣传费用损失，印有索**酒店的名称、地址、交通图、内部设施、外景等内容的尚未使用的印刷品，因爱**司被迫撤离索**酒店不能继续使用而报废，该部分损失应由索**酒店赔偿。爱**司主张印刷费用46000元，尚有三分之二的印刷品未使用。索**酒店应赔偿30667元，爱**司将报废的印刷品交索**酒店。爱**司主张员工遣散费用41000元，理由是因举办紫金会所而聘用员工，由于不能再在索**酒店举办会所，又不能在其它酒店举办会所，致爱**司不得不解除与员工的劳动合同支付遣散费用。爱**司仅提供了尹**、董*两人的劳动合同，未提供其他收取遣散费用人员的劳动合同、履行合同方面的证据，结合尹**、董*两人的工作时间（2013年4月10日至11月28日），原审法院确定尹**、董*两人的解除劳动合同补偿金分别为4000元、2250元。爱**司主张预期三个月经营损失20万元，因证据不足，原审法院不予支持。爱**司要求索**酒店退还押金15000元和预付费用1000元，有合同依据和法律依据，原审法院应予支持。

因索菲特酒店系钟**司下属不具备法人资格的企业分支机构，钟**司对索菲特酒店的民事责任应承担补充赔偿责任。

索**酒店要求爱**司支付租房费用42120.07元，证据充分，原审法院应予支持。索**酒店要求爱**司支付此款的利息，因爱**司未按合同约定时间支付房费，索**酒店要求自2013年11月9日起计算利息，有合同依据，原审法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、索**酒店于判决生效之日起十日内补偿爱**司装修损失3万元、赔偿设计费损失10600元、印刷品损失30667元、解除劳动合同补偿金6250元，退还押金15000元和预付费用1000元，合计93517元，返还爱**司衣柜一个，爱**司同时将尚未使用完毕的宣传册、会员券、体验券、游泳卡交付索**酒店；二、爱**司于判决生效之日起十日内给付索**酒店42120.07元，并支付利息（自2013年11月10日起按中**银行同期贷款年利率计算至本判决确定的给付期限的最后一日止）；三、钟**司对索**酒店上述赔偿义务中不能给付部分承担清偿责任；四、驳回爱**司的其它诉讼请求。一审案件受理费18936元、反诉费427元，合计19363元，爱**司负担18154元，索**酒店负担1209元（索**酒店于判决生效之日起十日内给付爱**司782元，钟**司承担补充赔偿责任）。

上诉人爱**司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第105号判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其事实与理由为：1、被上诉人单方违约给上诉人造成重大经济损失，被上诉人应予赔偿。首先，被上诉人已与15名客户签订了合同，合同的履行及利润的取得具有确定性。而且，被上诉人经营的月子会所属于高端市场，且基于服务特点，其服务履行时间、履行地点具有不可替代性。因此，被上诉人应赔偿上诉人造成的利润损失614000元及营业损失20万元。其次，关于定金损失，原审判决确定了客户服务的真实性和合同价款20%的定金的合法性，但以可预见性规则驳回上诉人诉请，存在错误。定金属于直接损失，虽其尚未实际发生，但是被上诉人已向客户退还了定金，且与客户约定双倍返还以被上诉人赔偿为原则；本着契约必须严守的原则，法院应倡导诚实信用原则，而非相反。再次，装修及设计、印刷、宣传费用损失229600元应全部赔偿。装修损失难以评估系因对方擅自拆除所致，故其不利后果应由被上诉人承担。关于员工遣散费41000元，被上诉人经营很难由两位合同员工完成，其只是未与其他员工签订劳动合同。而且根据劳动法规定，两位合同员工的遣散费应为一个月工资，而非原审判决支持的一半。2、2013年9月后爱**司并未实际占有客房，涉案客房未能交接系因上诉人拖延造成，被上诉人反诉要求上诉人支付客房费用及利息，不应支持。

被上诉人钟**司、索菲特酒店二审辩称：1、被上诉人停止履行合同与上诉人不能营业之间不存在因果关系，其亦提出可以提供同样级别的酒店，但未被上诉人采纳，可认为上诉人扩大了自身损失。2、上诉人营业期间仅接待过1名顾客，现与15名客户签约不合常理。3、上诉人主张可得利益损失、定金损失等损失为预期利益，属于被上诉人订立合同时不可预见的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。

上诉人爱**司在二审中提交了以下新证据：1、照片14张，证明3009房间的装潢情况与爱**司经营、市场推广情况；2、装修改造报价单，证明装修改造的家具已形成附合，无法取走；3、付款预授权记录及录音资料，证明爱**司于2013年9月27日预付了10月份租金，酒店违约后主动取消预付授权；房屋直至2013年11月9日方交接是因为酒店故意拖延，双方租金已结清。4、收据一组，证明15份合同的定金已实际支付。被上诉人索菲特酒店对上述证据的质证意见为：对照片的来源、拍摄时间及真实性无法确认，且照片也能反映出装修简单，成本不高；对于装修改造报价单的真实性持异议，被上诉人仅认可经双方签订的盘存表中的相关装饰及物品；付款预授权纪录可证明撤销预授权是上诉人单方行为，不能达到上诉人的证明目的；对录音证据的来源、形成时间及真实性均无法确认。对收据的真实性存在异议，认为其系单方制作，无客户签名，亦无银行流水予以佐证。对于上诉人证据中的照片、付款预授权纪录、收据，因其为原件，本院对其真实性予以确认，对关联性、证明力将结合案件情况综合予以认定；对录音资料的真实性、关联不予认可。对装修改造报价单，因其在一审中已予提交，故本院认为其不属于新证据。

双方当事人对于原审判决认定的事实均不持异议，本院予以确认。

本院查明

本院另查明：

广东**运营中心家具报价单总价为77971元，包括婴儿按摩区、橱柜、橱柜配件、台面、衣橱、地板、马桶、水路改造等项目，其具体包括地柜、阻尼拉篮、水槽、龙头、台面、台下盆、衣柜、垫板、垫板毯、马桶防护罩等，上诉人陈述上述物品均为根据租赁房间定制且形成附合，无法取走或再度利用。被上诉人陈述所有装修已被索菲特酒店拆除，故一审法院判令其返还衣柜，事实上已经无法返还，上诉人对此予以认可。

该事实有家具报价单、当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，二审的争议焦点在于爱**司主张的损失是否应得到支持，以及爱**司是否应当向索**酒店支付42120.07元租房费用。

爱**司与索**酒店签订的两份客房租赁合同合法有效，应受法律保护，双方均应根据合同约定，全面履行其义务。索**酒店在与爱**司履行合同过程中，因自身原因致双方合同无法继续履行，对纠纷发生具有过错，应承担违约责任并依法赔偿爱**司经济损失。本院认为，本租赁合同无法继续履行系索**酒店原因所致，爱**司针对经营损失提供了其已与客户签署的15份合同、且部分客户亦到庭对此予以证明；同时，考虑到爱**司所经营月子会所业务在服务周期上具有特殊性，以及索**酒店所处的自然环境对于爱**司的经营而言具有难以替代性，本院认为，索**公司应对爱**司的经营损失予以赔偿。对于爱**司主张预期三个月经营损失20万元的诉请，本院根据相关合同价款、履行时间、合理成本等因素，酌定其经营损失为8万元。关于爱**司主张索**酒店应按照其与客户签署的15份合同的总价款的40%赔偿合同利润损失614400元及双倍定金损失460800元的上诉请求，因利润损失属于经营损失范畴，定金损失亦未实际发生，故本院对该请求不予支持。对于爱**司主张的装修及设计、印刷、宣传费用损失229600元，本院认为，爱**司提供了万家乐橱柜定制合同书、家具报价单、收据等，已可证明其装修费用为77971元，且根据相关项目，可以认为该部分装修为定制且形成附合，难以取走或再度利用，索**酒店对该部分装修在剩余租赁期间的残值损失应予赔偿。综合考虑爱**司装修费用、使用时长与租赁期限等因素，一审法院同意索**酒店赔偿爱**司3万元，并无不当。对于爱**司认为已使用的印刷品也应当计入损失予以赔偿的上诉理由，本院认为，因该部分印刷品已实际使用于爱**司经营，不能列入其损失范围。对于爱**司主张员工遣散费用41000元的上诉请求，本院认为，因爱**司仅提供了尹**、董*两人的劳动合同，未提供其他收取遣散费用人员的劳动合同、履行合同方面的证据，故原审法院未支持尹**、董*之外其他人员的遣散费，并酌情支持劳动补偿金，并无不当。原审判决还判令索**公司返还爱**司衣柜一只，因双方当事人均于二审中认可衣柜实际上已无法返还，对此本院予以调整。

索**酒店原审反诉要求爱**司支付租房费用42120.07元及相应利息，因2013年11月9日尹**签字确认尚欠索**酒店房费42120.07元，故原审法院支持索**酒店的反诉请求，并无不当。爱**司上诉称尹**系被迫签字，且爱**司未办理交接的原因在于索**酒店，但其并未提供证据对此加以证明；爱**司还称其于2013年10月起并未于涉案房间进行实际经营，但直至2013年11月9日双方才办理交接手续，故对于该上诉理由本院不予支持。

综上，因本案于二审中产生新情况，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第105号判决第二项、第三项、第四项；

二、变更南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第105号判决第一项为：南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店于本判决生效之日起十日内补偿南京爱米**有限公司装修损失30000元、赔偿经营损失80000元、设计费损失10600元、印刷品损失30667元、解除劳动合同补偿金6250元，退还押金15000元和预付费用1000元，合计173517元，南京爱米**有限公司同时将尚未使用完毕的宣传册、会员券、体验券、游泳卡交付南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费18936元，由南京爱米**有限公司负担15953元，由南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店负担2983元；反诉受理费427元，由南京爱米**有限公司负担。二审案件受理费19363元，由南京爱米**有限公司负担16380元，南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店负担2983元。对于一、二审案件受理费用中应由南京钟**业有限公司索菲特钟山高尔夫酒店负担之部分，南京钟**业有限公司均须对其给付不能之部分承担清偿责任。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月三十日