上诉人吴**与被上诉人**有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人南京硕**限公司（以下简称硕天公司）、原审第三人孙*、谭**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦*初字第2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人吴**的委托代理人曹**、被上**公司的委托代理人李**，原审第三人孙*、谭**的委托代理人花毓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴**原审诉称，双方于2014年8月28日签订购房合同，吴**依约支付了购房款，并办理了相关手续。但2014年12月30日进行房屋交付时发现，交付房屋与购房时原有的样板房、图纸、宣传画册存在差异，实际污水、雨水管线与北侧楼梯与竣工图不同，竣工图所示的管线位于诉争房屋外面，而实际位于诉争房屋内；竣工图未载明存在楼梯，但实际与房屋北侧存有铁制楼梯，且在样板房中该楼梯为浇筑楼图，铁制楼梯存在安全隐患，吴**认为楼梯亦属于违建，应当拆除。样板房中吴**房屋南面露台的顶部系镂空天井，但诉争房屋实际交付时将该天井封死，变更为楼上G3户型的独立阳台，并建有屋檐，严重影响了吴**的采光。硕**司任意更改设计方案及图纸，并依据宣传册及样板房进行诱导欺诈，导致吴**房屋功能区的严重丧失，使吴**生活质量大打折扣。为维护吴**合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、硕**司按样板房要求将吴**所购房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部搭建的屋檐；2、硕**司按照规划图纸拆除吴**所购房屋北侧通往G3户型的楼梯；3、硕**司按照竣工图纸将下水管道从诉争房屋室内移至室外；4、硕**司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

硕**司原审辩称，首先，本案不属于民事案件审理范围，吴**起诉是依据硕**司交付房屋不符合规划，而恢复的状态能否符合规划要求都是行政机关的行政职能，不应该由人民法院进行司法审查，故本案应当驳回吴**起诉。其次，本案系房屋买卖合同纠纷，焦点应当围绕硕**司交付的房屋是否符合合同约定，而双方合同约定的交付标准是房屋取得规划验收合格书和竣工验收备案，本案所涉房屋已经取得了上述证明文件，且吴**已经与硕**司办理了房屋的接收手续，即应当视为其对房屋的现状予以认可，现吴**要求按照样板房和宣传图册进行恢复，缺乏事实及法律依据。再次，从硕**司提交的规划图纸可以看出，南面露台顶部在规划图中并非镂空，且从剖面规划图纸来看南面露台顶部亦建有屋檐；关于下水管道，原本即在户内，后续系硕**司进行了设计优化变更；关于楼梯，虽然规划图中并无该楼梯，但该铁质楼梯并不属于建筑物，是否属于违建已有行政机关介入，不属于法院处理范围。综上，请求依法驳回吴**起诉。

原审第三人孙*、谭**原审述称，首先，吴**所述的楼梯和南面露台均系第三人的私有财产，他人不得侵犯。在硕**司向孙*、谭**交付房屋时南面露台是封闭的，楼梯也已经存在，故不同意吴**将露台镂空和拆除楼梯的诉讼请求。其次，关于屋檐是否拆除以及下水管道是否应当移出室外的问题，系吴**与硕**司之间的纠纷，孙*、谭**不发表意见。综上，请求法院依法驳回吴**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年8月28日，吴**（乙方）与硕**司（甲方）签订《君望花园商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方位于南京市秦淮区双麒路君望花园24幢203室房屋（以下简称诉争房屋），面积为231.24平方米，房屋价款为3452678元，乙方于2014年8月17日前支付定金100000元，于2014年8月26日前支付购房款1042678元，商业性贷款2410000元；甲方于2014年6月30日前交付诉争房屋。2014年12月，硕**司将诉争房屋交付吴**。2015年4月3日，硕**司向吴**出具发票，确认吴**已向硕**司支付了3443122元的诉争房屋购房款。后吴**因诉争房屋与样板房、图纸、宣传画册中的南面露台、排水管线、北侧楼梯存在差异，与硕**司产生纠纷，吴**遂诉至法院，要求判如所请。

原审另查明，2013年7月30日，硕**司就诉争房屋所属项目取得南京市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年12月25日的《竣工验收备案》载明：硕**司建设的24号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件，该工程的设计单位为南京长江**有限公司。

一审法院认为

原审庭审中，硕**司确认实际交付的诉争房屋南面露台顶部系封闭且有外延屋檐，卫生间排水管在户内，北侧楼梯亦为铁质楼梯，但其提供规划设计图纸及剖面图、设计变更图纸以证明吴**所诉南面露台、屋檐、排水管等的交付现状与规划设计图纸一致，亦已通过竣工验收，尽管规划设计图纸中并无铁质楼梯，但该楼梯有关部门并未认定系违建。吴**对于上述证据的真实性不持异议，但是认为硕**司所交付的诉争房屋现状与样板房及宣传图册不一致，设计变更图纸的时间是在起诉后，明显存在问题，且竣工图纸中没有铁质楼梯、排水管亦在户外。对此硕**司认为竣工图与现状不一致系绘图疏忽所致。吴**与孙*、谭**分别系秦淮区君望花园24幢202室房屋、303室房屋住户，系邻居关系。吴**所诉南面露台顶部系孙*、谭**303室房屋的阳台底部，所诉楼梯于孙*、谭**购房时即为配套设施，现由孙*、谭**使用，孙*、谭**对南面露台及楼梯均不同意进行任何拆改。经本院释明，吴**表示坚持主张恢复南面露台顶部镂空、拆除屋檐及楼梯、将户内排水管道移至户外的诉讼请求，但同时保留其退房的权利。

以上事实，有《建设工程规划许可证》、《君望花园商品房预售合同》、购房发票、《竣工验收备案》、规划图、剖面图、设计变更图纸、宣传图册、竣工图、照片及当事人陈述等予以证实。

原审法院认为，吴**、硕**司签订的《君望花园商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。硕**司按规划标准承建诉争房屋，但实际交付的诉争房屋南面露台、屋檐与楼梯设施确与样板房、宣传图册中房屋标准不符。当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。吴**所诉的南面露台及屋檐部分，在规划设计中即已存在，并已通过竣工验收，诉争房屋的南面露台顶部于规划设计中实为孙*、谭**房屋露台的底部，所诉楼梯虽无规划，但为孙*、谭**房屋的配套设施，吴**主张恢复南面露台顶部镂空并拆除屋檐及楼梯，必然对孙*、谭**的不动产或动产造成毁损，经原审法院释*，吴**仍坚持主张恢复露台镂空、拆除屋檐及楼梯的诉讼请求，根据双方履行合同的实际情况，对吴**该诉讼请求，原审法院不予支持。对于吴**主张按竣工图将污水管移出室外的诉讼请求，硕**司按规划标准承建交付了诉争房屋的污水管道，吴**要求将排水管道移出室外有必然对房屋本身及不动产相邻权利人造成严重影响，故对于该诉请，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回吴**的诉讼请求。案件受理费80元，由吴**负担。

上诉人诉称

上诉人吴恒杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误，无论依据竣工图纸、样板房或者设计变更后的规划图，硕**司均属严重违约。二、本案诉讼系上诉人与被上诉人之间的交付房屋纠纷，原审法院依据孙*、谭**的不合法诉求，判决上诉人承担不利后果，适用法律不当。三、原审所诉楼梯系房屋交付后孙*、谭**与被上诉人私下达成的协议，未征得相邻方上诉人的同意，影响了上诉人的安全和隐私，该楼梯未取得规划许可，系违建，城管部门已经于2015年对属于同一性质的其他楼栋的楼梯象征性的拆除过一次，原审法院以涉诉楼梯为孙*、谭**的房屋配套设施为由，驳回上诉人的原审诉讼请求不当。四、涉诉房屋地下室污水管道与竣工图不符，原审法院对实体样板房以及宣传册的性质未顾及，上诉人的原审诉讼请求合情合理合法，应予支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人硕**司答辩称，其已依法取得了规划验收合格书并通过了竣工备案，具备了合同约定的交付条件，不存在违约的情形，而上诉人原审诉讼请求实质上是要求改变原有规划，且损害了孙*、谭**的利益，原审法院判决驳回上诉人的原审诉讼请求于法有据，应当予以维持。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人孙*、谭**述称，楼梯阳台系孙*、谭**的财产，与上诉人无关，上诉人与被上诉人之间的纠纷不应当牵扯到孙*、谭**，亦不应当侵犯其权益。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，且无新证据提交，本院依法对原审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《君望花园商品房预售合同》中约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年12月18日，南京市规划局出具了《建设工程规划核实合格书》，载明南京市规划局对涉案楼栋进行了规划核实，经查验，该工程符合规划许可要求。

以上事实，有《君望花园商品房预售合同》、《建设工程规划核实合格书》、庭审笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《君望花园商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方合同中约定了涉案房屋的交付条件，硕**司交付的房屋取得了《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表等材料，未违反合同的约定，上诉人要求硕**司按照样板房将涉诉房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部的屋檐，于法无据，本院不予支持。关于上诉人要求将北侧通往G3的楼梯拆除的诉讼请求，因原规划中并无相关楼梯设计，现有楼梯是否为违建以及应否拆除，应属相关行政机关处理事项，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予处理。关于上诉人所主张的污水管移出室外的诉讼请求，因被上诉人对该污水管的施工并未违反设计要求，上诉人要求将污水管移出户外，无事实和法律依据，本院不予支持。如上诉人认为该污水管位置影响房屋使用，而硕**司未明确告知导致其损失，上诉人可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日