上诉人季瓒池与被上诉人南**发有限公司、季*商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人季瓒池因与被上诉人南**发有限公司（以下简称雅**公司）、季*商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江*区人民法院（2015）江*开民初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

季瓒池一审诉称，2013年12月8日，季*（系其母亲）以其名义与雅**公司签订《碧堤湾畔花园商品房预售合同》，购买位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园某幢301室房产（以下简称301室）及车位。雅**公司明知其人在国外且季*无法获得合法授权的情况下，为了促成交易，让季*直接以其名义签订合同。其于2015年4月才知晓该事实。其认为，商品房预售合同并非本人签署，季*在没有得到其合法授权的情况下，以其名义签订的合同没有法律效力，其拒绝追认，该合同系无效合同。现其诉至法院，要求判令：1、确认雅**公司与季*签订的《碧堤湾畔花园商品房预售合同》及《机动车位销售专用合同》无效；2、雅**公司向其返还购房款475万元、车位款149000元。

一审被告辩称

雅**公司一审辩称，季**与季*系母女关系，季*以季**名义与其签订《商品房预售合同》，向其出具了由季**签署的委托书，雅**公司有理由相信季*可以代表季**购买301室及车位，且在履行合同过程中，所有款项均系季*支付，季**目前尚在读书，无履行能力，季*为季**购房，纯粹为季**利益着想，季*的行为构成表见代理，《商品房预售合同》不应认定为无效。购房款及车位款均系季*支付，季**要求其向季**返还购房款及车位款缺乏法律依据。要求驳回季**的诉讼请求。

一审法院认为

季*一审陈述称，2013年11月19日，其与雅**公司签订《商品房认购协议》时，并未带任何手续，雅**公司销售人员当时极力向其宣传品牌质量并承诺房屋以后会是什么标准，其才决定代女儿即季**购买301室。其本来想回去考虑一下，但雅**公司销售人员告知其需要马上付定金，否则不能享受折扣。雅**公司销售人员在明知其没有代理权的情况下，为促成交易违规操作，应当承担合同无效的责任。其购买房屋时，季**在美**根大学读书，对此完全不知情。而且季**非常叛逆，在得知其为季**在国内购房后，季**明确表示不同意。雅**公司也未能提供任何证据证明雅**公司审查过其与季**是否系母女关系，雅**公司存在恶意，不构成表见代理。至于购房款及车位款，是其将位于南京市栖霞区天泓山庄B8幢2单元104室含跃层房屋（以下简称104室）出售后才支付了购买301室的购房款，而104室系其与已故丈夫李**明确决定留给季**的，是家庭在财产分配上达成了一致决定，只是因为要交税而暂时没有办理过户手续。其认为如果法院确认其与雅**公司签订的《商品房预售合同》无效，购房款及车位款也应当返还给季**，因为这笔钱本来就是留给季**的，只是被其挪用擅自购买了301室，不应当返还给其。

一审法院经审理查明，季瓒池与季*系母女关系。2000年1月3日，季*与李**登记结婚。2011年6月28日，李**因病死亡。因季瓒池在美国读书，季瓒池于2012年1月3日向季*出具《委托书》一份，载明“本人季瓒池，身份证号为××，因出国读书长期不在国内，现委托母亲季*，身份证号××，办理本人国内一切涉及法律规定的相关事务，特立此据”。2013年11月19日，季*前往雅**公司的碧堤湾畔花园售楼处看房。在看完样板房后季*表示满意，于当日填写了《认购单》一份，载明：认购日期为2013年11月19日，认购单位某幢301室，定金金额5万元，建筑面积250.2平方米，成交价5433774元，认购客户姓名季瓒池。季*在认购客户／委托代理人确认签名处签署了：季*代季瓒池。该认购单下方注明：委托代理人对代理认购事项的真实性承担保证责任，如有虚假由委托代理人承担法律责任。季*于当日又以季瓒池（乙方）的委托代理人名义与雅**公司（甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定：乙方购买301室，房屋单价21718元，总房款为5433774元，付款方式为一次性付款，乙方在签订本协议时，向甲方缴交定金5万元，签订预售合同后，乙方支付的定金转为房款，甲乙双方应于2013年12月4日签订预售合同。季*按照约定向雅**公司支付定金5万元。

2013年12月8日，季*持季瓒池于2012年1月3日出具的《委托书》复印件一份再次前往雅**公司售楼处，以季瓒池名义与雅**公司签订了《商品房认购书》一份，因季*同意一次性付款，雅**公司同意给予房价优惠，总房款降低为475万元，双方约定定金于签订认购书时付清，首期款150万元于2013年12月4日前付清，剩余款320万元于2013年12月19日前付清。该认购书下方注明：认购方委托代理人，需带委托人身份证原件、复印件及经公证的委托书，并对代理签署认购书的真实性承担保证责任，如有虚假由委托代理人承担一切法律责任。同日，季*再次以季瓒池名义与雅**公司签订《碧堤湾畔花园商品房预售合同》一份，约定：雅**公司预售给季瓒池301室，房屋建筑面积250.2平方米，单价为18985元／平方米，总价为475万元，季瓒池已于2013年11月19日向雅**公司支付定金5万元，季瓒池为全额付款，应于2013年12月23日前支付总价款475万元，雅**公司应于2015年3月31日前向季瓒池交付该商品房。合同还对房屋室内装修标准进行了约定。该合同签订当日，季*向雅**公司支付购房款150万元。2013年12月28日，季*向雅**公司付清了购房款320万元。

2014年7月25日，季*以季瓒池的名义与雅**公司签订《南京市机动车位销售专用合同》一份，约定季瓒池购买碧堤湾畔花园地下室0976号车位，该车位用于301室，价款为149000元。应雅**公司要求，季*于当日向雅**公司出具了《代缴款委托书》一份，载明：委托人季瓒池、受托人季*，关系为父母子女关系，委托人声明本声明由本人亲自填写，上述委托书所载内容真实准确，是本人的真实意思表示，如因以上代付款项产生的一切经济纠纷与雅**公司无关，由本人自行承担。季*随后向雅**公司支付车位款149000元。2015年3月，雅**公司要求季瓒池和季*前来收房，季*以房屋装修标准与《商品房预售合同》不一致拒绝收房。

一审另查明，2005年4月11日，季*与南京栖**限公司签订《天泓山庄商品房买卖契约》一份，约定由季*购买南京栖**限公司开发的104室。2013年11月1日，季*与唐明智签订《南京市存量房交易合同》一份，约定季*将104室以500万元出售给唐明智。合同签订后，唐明智按约向季*支付了购房款500万元，季*向唐明智交付了104室。季瓒池所持有的护照显示季瓒池于2013年12月16日回国，2014年1月10日离境，季*在庭审中陈述其并不知道季瓒池在此期间回国，季瓒池也未回家居住，但又陈述如季瓒池回国只能回其位于南京的住所居住。

一审庭审中，季瓒池申请证人黎*出庭作证，黎*陈述：其自2012年7月至2014年12月在雅**公司担任碧堤湾畔花园项目商品房销售的高级客户经理一职；2013年11月，季*来售楼处参观，其接待季*参观了样板间，季*表达了想购买的意愿，但季*告诉其自己名下已经有多套房产，没有必要再买房，其问季*有无子女，可代子女购买房产，季*称在栖霞有一套准备留给女儿的房产，可以将栖霞的房产出售后代女儿购买碧堤湾畔花园项目房产，但由于女儿比较叛逆，不能让女儿知道这个事情，就算代女儿购买了房产，等女儿回国后也要说服她接受该处房产；其极力推荐季*购买，并给予季*优惠，季*当即就交纳了5万元定金，之后应其要求，季*带着季瓒池的委托书前来支付房款和签订《商品房预售合同》，合同上季瓒池的名字也是季*代签的，其当时将季瓒池的委托书交给雅**公司的售后部门，雅**公司并未提出异议；其并未与季瓒池联系过，季*在付清房款后又告诉其季瓒池不同意季*代她买房，其让季*写过退房申请，但雅**公司没有批准。雅**公司对证人证言的真实性予以认可，但认为其销售人员在销售过程中已经要求季*出具了相应的委托书，销售人员尽到了告知义务，该委托书也是真实的，季*用自有资金支付了购房款，虽然用了季瓒池的名字，但实际支付购房款，构成表见代理，合同不应认定为无效。

一审法院认为，季*以季瓒池名义与雅**公司之间签订的《商品房预售合同》、《机动车位销售专用合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，季*与季瓒池系母女关系，因季瓒池常年在国外读书，故季瓒池向季*出具了委托书，该委托书明确载明“因季瓒池出国读书长期不在国内，现委托母亲季*办理本人国内一切涉及法律规定的相关事务”，该委托书表明季瓒池的母亲季*有权代理季瓒池办理国内一切涉及法律规定的相关事务，包括代季瓒池买房。季*持季瓒池的委托书与雅**公司签订了《商品房预售合同》和《机动车位销售专用合同》，为季瓒池购买涉案房屋及车位，并向雅**公司出具了《代缴款委托书》，以季瓒池的名义支付了全部购房款和车位款，系季*行使代理权的行为。雅**公司对委托书已经进行了审查，尽到了合理注意的义务，该代理行为有效。故季瓒池要求确认雅**公司与季*签订的《碧堤湾畔花园商品房预售合同》和《机动车位销售专用合同》无效，雅**公司向季瓒池返还购房款475万元和车位款149000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：驳回季瓒池的诉讼请求。一审案件受理费45992元，财产保全费5000元，合计50992元，由季瓒池负担。

上诉人诉称

季瓒池不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人季瓒池从未授权被上诉人季*签订涉案的房屋买卖合同和车位买卖合同，季*对季瓒池无任何代理权，亦不构成所谓表见代理。一审法院对相关事实认定不清，且适用法律错误。1、季*以上诉人季瓒池的名义，与被上**乐公司签订涉案的房屋和车位买卖合同的行为，系无权代理行为。2、一审判决认定季*对季瓒池有代理权，据此驳回季瓒池的诉请，无任何事实和法律依据。第一、构成表见代理必须存在使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。

二、在涉案房屋和车位买卖合同的签订及整个交易过程中，上诉人季**从未有过购买房屋和车位或签订相关合同的意思表示，季*无权代理签订的合同依法对季**不生效，应认定为无效。三、雅**公司收取的购房款475万元和车位款14.9万元，系上诉人季**的财产，依法应予返还。综上，上诉人季**从未作出购买涉案房屋和车位的意思表示，亦未与雅**公司达成任何合意。季*以季**的名义签订涉案买卖合同属无权代理行为，且无权处分了季**的财产，该合同在季**不知情且不予追认的情况下，依法应认定无效。季**诉请返还全部购买款，有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原判，依法支持季**的一审诉讼请求，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人雅**公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人雅**公司答辩称，上诉人与季*是母女关系，虽然委托书代理权限比较笼统，但我方认为涵盖了房屋交易。房屋交易的整个过程季*均参与了，没有提出要求解除合同或退房。且一审法院查明上诉人有一段时间是在国内的。从常识，季*不可能购买了房屋不告知家里人。综上，我方认为本案是有权代理，现房屋已到交付期，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人季*称：1、季*在一审中已表述，是由于季*丈夫去世，要在单位办理有关善后事宜，才由上诉人出具了委托书，因为不清楚要办哪些事，所以委托书上权限笼统概括。这份委托书是出具给单位的，与购房无关。2、整个交易过程虽然跨度较大，但季*一直提出退房，也多次找销售代理员，也写了退房申请，但是被雅**公司拒绝了，季*也是拒绝收房的。3、季*确实不知道上诉人回国，事后季*问上诉人，上诉人说是与同学回来旅游，没有通知季*。如果上诉人回国，季*会带上诉人去看房，但是上诉人从未去过雅**公司购房现场。4、雅**公司明知季*无权代理，却恶意引导季*代上诉人购房，且引导季*代上诉人签字。5、雅**公司明知购房款是上诉人的房屋变更的，付款时房屋变卖还没有交易完成，雅**公司允许等到房屋变更后再支付房款。6、因涉案房屋是买给上诉人，且用出售以前房屋的房款，涉案房屋的房款应当退还给上诉人。7、上诉人知道情况后不同意购房，所以至今也没有收房。上诉人表示坚决不收房，也不会办理房产变更。季*同意上诉人的意见。

本院查明

各方当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明，对于一审法院查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。本院认为，依照法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

涉案的《商品房预售合同》和《机动车位销售专用合同》并非上诉人季瓒池本人订立，而是由季*作为代理人，以上诉人名义与被上**乐公司签订。上诉人认为季*无代理权，经审查，对于上诉人出具的委托书，上诉人与季*均陈述是因李**去世需办理相关事宜而出具，该委托书的原件已经使用。因此，就双方之间的委托关系内容而言，季*并不具有代理季瓒池购买房屋的权限。综上，雅**公司主张季*为有权代理，无事实和法律依据；季*以上诉人名义与雅**公司订立涉案合同的行为为无权代理行为。

依照法律规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从本案查明的事实可知，季*在以上诉人名义与雅**公司签订购房合同的过程中，一直未能出示上诉人向其授权的委托书原件，雅**公司提供的《商品房认购书》中明显要求代理人需出示经过公证的委托书，结合雅**公司为专业从事房屋开发销售的公司这一情况，可以认定雅**公司对于季*未能提供上诉人委托书原件的法律后果是明知的。同时，一审审理中，雅**公司的销售人员黎*出庭作证证实，季*在签订合同前已向其告知，季*购买涉案房屋不能让上诉人知晓；雅**公司亦对证人的证言予以认可。因此，本院认为，在涉案《商品房预售合同》签订时，雅**公司并无理由相信季*有权代理上诉人购买涉案房屋，雅**公司在一审中主张本案成立表见代理的主张，不符合法律规定，不应予以支持。

综上，与雅**公司签订《商品房预售合同》和《机动车位销售专用合同》并非出于上诉人授权，季*以上诉人名义与雅**公司签订上述合同，为无权代理行为，对上诉人不发生法律效力。因季*和上诉人均确认购买涉案房屋的款项为上诉人所有，上诉人主张雅**公司向其返还收取的涉案款项的主张应当予以支持。

本院认为

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市江*区人民法院（2015）江*开民初字第1203号民事判决；

二、南京江宁**有限公司于本判决生效后10日内向季瓒池返还购房款4750000元及车位款149000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费45992元，财产保全费5000元，合计50992元，由南京江宁**有限公司负担。二审案件受理费45992元，由南京江宁**有限公司负担。上述款项由季瓒池预交，南京江宁**有限公司于本判决生效后10日内将上述款项直接向季瓒池支付。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日