上诉人孙**与被上诉人**有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人南京硕**限公司（以下简称硕天公司）、原审第三人李*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦*初字第2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

孙**原审诉称，其与硕**司于2013年10月8日签订购房合同，孙**购得南京市秦淮区双麒路君望花园30幢202室房屋（以下简称诉争房屋），并依约向硕**司支付了房屋价款。但2014年2月22日进行房屋交付时发现，诉争房屋与购房时原有的样板房、图纸、宣传画册存在差异，实际污水、雨水管线与北侧楼梯与竣工图不同，竣工图所示的管线位于诉争房屋外面，而实际位于诉争房屋内；竣工图未载明存在楼梯，但实际房屋北侧存有铁制楼梯，且在样板房中该楼梯为浇筑楼图，铁制楼梯存在安全隐患，孙**认为楼梯亦属于违建，应当拆除。样板房中孙**房屋的顶层系镂空天井，但诉争房屋实际交付时将该天井封死，变更为3楼独立阳台，影响孙**的采光。硕**司任意更改设计方案及图纸，并依据宣传册及样板房进行诱导欺诈，致使孙**损失。为维护孙**合法权益，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、硕**司按样板房恢复镂空天井；2、硕**司按照竣工图纸拆除北侧通往G3的楼梯；3、硕**司按照竣工图纸将下水管道从诉争房屋室内移至室外天井；4、硕**司承担案件诉讼费用。

一审被告辩称

硕**司原审辩称，一、硕**司交付的诉争房屋依据系规划图，包括管道在内，诉争房屋的竣工通过多个行政部门审批，诉争房屋的相关系数符合标准，且合同中并未约定以竣工图、样板房为交付依据；二、孙**已经接收诉争房屋，双方合同具已履行完毕；三、虽然规划图中并无楼梯，但是孙**知晓并确认样板房中存在楼梯，如果该楼梯属于违章建筑，属于行政机关的行政管理职能，不属于法院处理范围。不同意孙**的意见，请求驳回孙**的诉讼请求。

李*原审述称，一、对于孙**要求将水管移出至室外没有意见；二、李*在购买G3房屋时就有楼梯，故不同意孙**要求按照竣工图纸拆除北侧通往G3楼梯；三、不同意孙**要求按照样板房恢复镂空天井，因为该房屋系李*自家的阳台。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月8日孙**（乙方）与硕**司（甲方）签订《君望花园商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方诉争房屋，面积为234.11平方米，房屋价款为3083917元，乙方于2013年10月1日支付定金100000元，于2013年10月4日支付购房款1233917元，商业性贷款1850000元；甲方于2014年6月30日交付诉争房屋。2015年2月7日，硕**司向孙**交付诉争房屋，双方签订《房屋验收交接单》，载明：孙**的验房意见为主卫生间墙面有气鼓；1-2层进户门松动，有划痕；负一层进户门锁不住。2015年3月3日，硕**司向孙**出具发票，确认孙**已向硕**司支付了3068373元的诉争房屋购房款。后孙**因诉争房屋与样板房、图纸、宣传画册中的天井、雨水管线、北侧楼梯存在差异，与硕**司产生纠纷，遂于2015年5月5日诉至原审法院，要求硕**司按样板房恢复镂空天井、按竣工图纸拆除北侧楼梯并将下水管道从诉争房屋室内移至室外天井。庭审中，硕**司确认宣传图册中体现了镂空的采光天井及浇筑楼梯，但实际建成的样板房天井系封闭的，诉争房屋所配套的亦为铁质楼梯，有关部门并未认定铁质楼梯为违建。因诉争房屋楼上G3房屋为案外人李*所有，原审法院依法追加李*为第三人参与诉讼。孙**与李*分别系秦淮区君望花园30幢202室房屋、302室房屋住户，系邻居关系。孙**所诉天井系用作于李*303室房屋的阳台，所诉楼梯于李*购房时即为配套设施，现由李*使用，李*对天井及楼梯均不同意更改。经原审法院释*，孙**坚持主张恢复镂空天井、拆除楼梯的诉讼请求，不要求硕**司赔偿损失。

原审法院另查明，2014年12月18日，南京市规划局出具《建设工程规划核实合格书》，载明：硕**司建设的诉争房屋所在的30号楼进行了规划核实，该工程符合规划许可要求。2014年12月25日，《竣工验收备案》载明：硕**司建设的30号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件，该工程的设计单位为南京长江**有限公司。南京长江**有限公司的设计图（经南京市规划局核准）表明：孙**所诉镂空天井于规划设计中实为三层建筑的露台。孙**提供的竣工图纸中体现了污水管道处于诉争房屋室外的天井中，针对该竣工图，硕**司表示污水管道的建设系按照规划图建设在室内，符合规划规定并经过验收交付孙**。

一审法院认为

原审法院认为，孙**与硕**司签订的《君望花园商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。硕**司按规划标准承建诉争房屋，但诉争房屋的天井与楼梯设施确与样板房、宣传图册中房屋标准不符。当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。孙**所诉的天井于规划设计中实为三层建筑的露台，现用作于李*房屋的阳台，所诉楼梯为李*房屋的配套设施，孙**主张恢复镂空天井并拆除搭建楼梯，必然对李*的不动产或动产造成毁损，经原审法院释*，孙**仍坚持主张恢复镂空天井、拆除楼梯的诉讼请求，根据双方履行合同的实际情况，对孙**该诉讼请求，原审法院不予支持。对于孙**主张按竣工图将污水管移出室外的诉讼请求，硕**司按规划标准承建交付了诉争房屋的污水管道，孙**要求将污水管道移出室外有必然对房屋本身及不动产相邻权利人造成严重影响，故对于该诉请，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决驳回孙**的诉讼请求。原审案件受理费80元，由孙**负担。

上诉人诉称

孙**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实有误。无论依据竣工图纸还是样板房，或者设计变更后的规划图，被上诉人都属于严重违约，交付的房屋存在严重不符，理应恢复原状。二、原判决适用法律不当，原审中，上诉人一直坚持只对被上诉人进行诉讼，后在原审法院的强烈要求下才增加了第三人。原审判决却依据第三人的不合法诉求，判决上诉人承担了所有不利后果。三、原判决严重背离公平正义。原审所诉楼梯系房屋交付后第三人与被上诉人私下达成协议，由被上诉人统一施工建设。楼梯的施工，并未征得相邻方的同意，侵犯了上诉人的相邻权，影响了上诉人的安全和隐私。且该楼梯并未取得规划许可，属于违建，对此南京市市长信箱已经做出认定。原审判决有失公允。另外，地下室污水管与竣工图不符，上诉人要求整改合情合理合法，原审判决不当。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求第二、三、四项，由被上诉人承担一、二审诉讼费用及原审律师费。

被上诉人辩称

被上诉人硕**司辩称，涉案房屋在交付给上诉人之前通过竣工备案、规划验收，所以涉案房屋是符合相关的合同约定的交付标准、规划部门的审批要求，不存在需要变更的情形。原审中上诉人在事实理由中明确其是知晓房屋在销售中样板房展示区域中是有楼梯的，上诉人只不过对房屋楼梯的材质有异议，所以上诉人在购买房屋时对楼梯的情况都是清楚的，并且原审向上诉人释明了会影响第三人的权益。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人李**称，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

二审中，针对原审法院查明的事实，上诉人孙**主张有关部门已经确认了楼梯是违建，该楼梯是在政府验收后搭建的。双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，且无新证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。关于涉案楼梯有无规划，上诉人陈述无规划，被上诉人则陈述不清楚。

另查明，在本院（2015）宁*终字第7728、7511号两案件庭审过程中，被上诉人陈述规划中没有楼梯，因为楼梯属于可以移动的物品，不是建筑物、构筑物，行政机关也没有将该楼梯认定为违建。

再查明，上诉人与被上诉人签订的《君望花园商品房预售合同》中约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年12月18日，南京市规划局出具了《建设工程规划核实合格书》，载明南京市规划局对涉案楼栋进行了规划核实，经查验，该工程符合规划许可要求。

以上事实，有《君望花园商品房预售合同》、《建设工程规划核实合格书》、本院（2015）宁*终字第7728、7511号两案庭审笔录、二审谈话笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《君望花园商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方合同中约定了涉案房屋的交付条件，硕**司交付的房屋取得了《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表等材料，未违反合同的约定，上诉人要求硕**司按照样板房将涉诉房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部的屋檐，于法无据，本院不予支持。关于上诉人所诉楼梯的拆除问题，该楼梯是否为违建以及应否拆除，应属相关行政机关处理事项，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予处理。关于上诉人所主张的污水管移出室外的诉讼请求，因被上诉人对该污水管的施工并未违反设计要求，上诉人要求将污水管移出户外，无事实和法律依据，本院不予支持。如上诉人认为该污水管位置影响房屋使用，而硕**司未明确告知导致其损失，上诉人可另行主张。综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日